Estoy pensando en vender una casa que está alquilada, ¿cuál es el mejor planteamiento?

Question

Soy propietario de una vivienda unifamiliar en Alemania y me planteo venderla. Lleva alquilada unos diez años, y el inquilino da la impresión de querer quedarse para siempre (aún no conoce mis ideas). Sé que el plan de vender no es una razón legal para rescindir el contrato de alquiler; probablemente no haya forma legal de echar al inquilino. ¿Qué posibilidades tengo de vender la casa? mientras se alquila ¿Cómo debo proceder?

La casa está en buen estado, bien mantenida y en una zona cara y solicitada. Sin embargo, los posibles compradores de esa zona suelen querer una casa para mudarse, no para invertir. Aún no he intentado ponerme en contacto con agentes inmobiliarios locales (vivo a 13.000 km de distancia). El alquiler no es muy alto, ya que en el cálculo oficial de superficie útil no se tiene en cuenta el semisótano, que es totalmente aprovechable (no tiene la altura mínima oficialmente necesaria).

• ¿Debería decírselo al inquilino y preguntarle si quiere comprar (sería una opción fácil; pero si la cosa se pone fea, no se puede deshacer)?
• ¿Debería buscar un agente inmobiliario y dejar que él se encargue?
• ¿Qué porcentaje de "precio de vivienda vacía" puedo esperar realmente?

No hay problemas bancarios, fiscales ni hipotecarios. Se trata simplemente de cómo abordar la venta para lograr un acuerdo óptimo . ¿Alguna experiencia y/o recomendación?

Answer 1

Un agente inmobiliario no podrá ayudarte. Como ya has dicho, vender la casa no es una razón válida para rescindir el contrato de alquiler.

Creo que preguntar a tu inquilino si quiere comprar debería ser tu primer paso. De todos modos, en algún momento se dará cuenta de que quieres vender, como muy tarde cuando aparezcan compradores potenciales para ver la casa. Si puedes vendérsela a él, será la menor molestia para todos.

Si no quiere comprar, quizá puedas llegar a un acuerdo para rescindir el contrato a cambio de una indemnización.

Aparte de eso, tiene pocas posibilidades de deshacerse del inquilino legalmente. Por supuesto, el comprador de la vivienda puede rescindir el contrato si quiere vivir allí él mismo (Eigenbedarf), pero tiene que respetar los plazos de rescisión. Y si el inquilino simplemente no quiere irse y no se muda, será una gran molestia para el comprador.

No tengo ni idea de los precios de mercado de las casas con inquilino, pero teniendo en cuenta el tiempo de espera que conlleva que el comprador siga necesitando otra vivienda, y los posibles costes legales y molestias para deshacerse del inquilino, supongo que hay que hacer un descuento considerable para que alguien se interese.