Eso de "escribir tu propia hipoteca"; cómo aprenderlo

Question

En la experiencia de EE.UU., a menudo he oído o leído que la gente "escribe su propia hipoteca", quiero decir, cuando vende una casa.

Oirás hablar de un "médico o abogado" que redacta su propia hipoteca en una venta, o leerás en uno de esos libros de astucia inmobiliaria cómo puedes convencer a un vendedor para que redacte él mismo la hipoteca. (Suponiendo que esto sea correcto en general).

Así, digamos que la parte A es un amigo o tal vez un inquilino de la parte B, la parte absoluta es propietaria de la casa H que se vendería por 200.000 dólares digamos.

En general, ¿cómo puede la parte B escriturar la hipoteca y así vender la casa a la parte A?

¿Se trata básicamente de que la parte A obtiene una hipoteca ordinaria (del megabanco ordinario M), pero A garantiza la hipoteca a M?

¿O bien A crea literalmente un contrato de hipoteca legal (quizás utilizando algún sistema listo para usar o consultores disponibles para este fin?)

¿Esto se hace a veces para que A no tenga que tener un depósito, o, si A tiene muchos ingresos (como lo sabe personalmente B) pero no tiene depósito, es tamborilero, no tiene crédito o lo que sea?

¿Qué pasa con los temas críticos como el PMI?

¿Alguien de aquí ha hecho algo así en alguno de los extremos?

De hecho (sorprendentemente) no he podido buscar inmediatamente en Google ninguna información o garantía de calidad sobre el tema: quizás por mi falta de terminología.

(Naturalmente, supuse que habría sitios web ( "escribe tu propia hipoteca.com" ), libros de autoayuda ( "¡Hipoteca América! La revolución de la hipoteca propia y lo que significa para el futuro de tu familia". ), y consultores que lo hacen por 49,99 dólares en un número 800 - ya sabes, ¡hey esto es América!)

En resumen, para hacer mi pregunta más específica, (1) ¿dónde diablos puedo obtener información sobre esta idea de la parte B "escribir una hipoteca", (2) ha hecho alguien este tipo de cosas y / o podría los pasos se describen en unas pocas palabras?

Answer 1

Parece que está describiendo hipotecas "financiadas por el vendedor" (también llamadas a veces "autofinanciadas", donde "auto" es el vendedor). En esencia, el comprador y el vendedor firman un contrato legal (un pagaré) que especifica el calendario de pagos, el tipo de interés, etc. La naturaleza del acuerdo es similar al tipo de contrato hipotecario que se obtiene del banco, pero no interviene éste, sino que se trata de un acuerdo directo entre el comprador y el vendedor.

Si buscas "hipoteca financiada por el vendedor" o "hipoteca autofinanciada" podrás encontrar mucha más información sobre este tipo de acuerdos. Aquí es un artículo útil de Investopedia, aquí es uno de Forbes, y aquí es uno de Nolo.

En términos generales, las ventajas y desventajas de la financiación del vendedor son las dos caras de la misma moneda: al realizar el acuerdo usted mismo sin la participación del banco, puede eliminar los trámites burocráticos, los retrasos y los requisitos en los que podría insistir un banco, pero al hacerlo puede exponerse a riesgos de los que esos procedimientos están diseñados para protegerle. Lo más evidente es que, como vendedor, sólo recibes el pago inicial (no todo el precio de compra, como harías si el comprador obtuviera un préstamo bancario), y si el comprador no cumple el acuerdo, estás solo en cuanto a iniciar la ejecución hipotecaria, etc.

Puedes leer algunas de las páginas enlazadas para obtener más detalles sobre los pros y los contras. En general, como se indica en esas páginas, las hipotecas financiadas por el vendedor son relativamente raras. Una casa es una gran compra, y si no sabes lo que estás haciendo es fácil meter la pata de una manera que podría costarte una gran cantidad de dinero si las cosas van mal.

Answer 2

Las otras respuestas hablan de la financiación del vendedor. Hay otro tipo de acuerdo que podría describirse como "escribir su propia hipoteca", en el que el comprador organiza su propia financiación. En lugar de recurrir a un banco, el comprador puede encontrar su propio inversor para que le conceda la hipoteca.

Un ejemplo sería si yo comprara una casa que necesita ser arreglada. Podría comprar una casa por $40,000, but after I fix it up, I believe it will sell for $ 100,000. En lugar de recurrir a un banco hipotecario tradicional, encuentro un inversor con dinero en efectivo que esté de acuerdo con que la casa es un buen negocio, y nos ponemos de acuerdo para que el inversor proporcione fondos para la compra de la casa a corto plazo (quizás sólo con intereses), durante el cual yo arreglo la casa y la vendo. Al igual que una hipoteca normal, el préstamo está respaldado por la propia casa.

No estoy recomendando este tipo de acuerdo de ninguna manera, pero este artículo hace un buen trabajo describiendo cómo funcionaría esto. Está escrito por una gurú inmobiliaria con un montón de cursos de formación y materiales de coaching que le gustaría venderte. :)

Answer 3

Está preguntando por una práctica común y sencilla de mantener la hipoteca cuando se vende una casa en propiedad. Normalmente se denomina financiación del vendedor.

Digamos que tengo 70 años y deseo reducir mi tamaño. El dinero por el que vendo mi casa estará probablemente en el banco con los terribles tipos de interés actuales. Ahora bien, a un comprador le gusta mi casa y tiene un 20% de entrada, pero debido a algunas facturas médicas de su esposa fallecida, él y su nueva esposa tienen dificultades para conseguir financiación. Les ofrezco que me paguen como si fuera el banco. Acordamos el tipo de interés, tengo un derecho de retención sobre la casa como lo haría un banco, y mi hipoteca con ellos exige los seguros habituales de incendio, robo y vandalismo. Cuando muera, mis herederos recibirán la renta, o el comprador podrá pagarla íntegramente cuando yo ya no esté.

En respuesta al comentario "¿cómo se hace eso? ¿Cuál es el trámite?"

El compañero @littleadv ha publicado a menudo "Necesitas contratar a un profesional". No porque los mejores miembros de aquí no puedan ofrecer un gran y preciso consejo. Sino porque un pequeño error por parte del intento de bricolaje puede ser mucho más costoso que el coste relativo de un profesional. En el sector inmobiliario (en el que soy agente) se puede prescindir del agente para poner en contacto al comprador con el vendedor, pero siempre se recurre al profesional para el trabajo legal, en este caso un abogado inmobiliario. Yo personalmente evitaría el abogado de familia general, yendo con el especialista aquí.

Answer 4

Si una entidad o individuo tiene plenos derechos sobre el terreno y las mejoras del mismo, puede mantenerlos, transferirlos, delegarlos o disponer de ellos en sus términos. La única excepción puede ser el dominio eminente. Si la soberanía cumple las pruebas de necesidad pública o finalidad pública, puede asumir o cambiar los derechos de su propiedad a cambio de una compensación.

Como ya han dicho otros, redactar tu propia hipoteca entra en la categoría de financiación del vendedor. Un vendedor puede redactar una hipoteca con la ayuda de una empresa de servicios de préstamos. Algunas empresas de servicios de préstamos informan a las agencias de crédito, para ayudar a la refinanciación del comprador en un momento posterior.

Otras formas de financiación del vendedor: Leasing Contratos de compraventa de terrenos contratos de minerales y más...

Además, el vendedor puede financiar la minoría de la propiedad, lo que se denomina una hipoteca menor. Por ejemplo, el Banco financia el 79% del valor, el vendedor el 11% y el 10% de entrada del comprador cubre el resto. Si el comprador incumple, la hipoteca superior (la del banco) tiene prioridad de cobro.

Lo más habitual es que el vendedor pueda optar por una hipoteca envolvente o una "hipoteca todo incluido". El vendedor mantiene o refinancia la hipoteca existente y proporciona una hipoteca subordinada a cambio de un pagaré garantizado y una escritura fiduciaria con todo incluido. Si el comprador incumple, el vendedor tiene derechos de ejecución hipotecaria.

No es raro que las entidades o personas utilicen estrategias de financiación distintas a la hipoteca tradicional si no pueden excluir la ganancia en la venta. Consulte la sección 1031 de intercambios. En casi todos los casos le diría a la gente que no tome decisiones basándose únicamente en las consecuencias fiscales, si su objetivo financiero/objetivo de financiación del vendedor suena como un intercambio 1031, tome la excepción y considere cuidadosamente las consecuencias fiscales.