Repercusiones fiscales de la venta de parte del terreno asociado a la vivienda principal

Question

Mi mujer y yo estamos pensando en dividir una parte del terreno anexo a nuestra vivienda principal. ¿Se gravará como ganancia patrimonial? ¿Se puede destinar el dinero a la hipoteca y no tributar? ¿El beneficio de la venta puede excluirse de las plusvalías?

Answer 1

Voy a responder a esta pregunta para los contribuyentes estadounidenses.

Depende de si vende su vivienda habitual en los 2 años siguientes a la venta del terreno baldío contiguo a su vivienda. Si no lo hace, se trata simplemente de una venta de terrenos a la tasa de plusvalía. Si usted vende su residencia, entonces usted puede ser capaz de excluir la venta de tierras como parte de la misma venta (incluso si era a varios compradores).

Pub 523, Vender su casa :

Terreno baldío. La venta de un terreno baldío no es una venta de su vivienda principal a menos que:

• El terreno baldío es adyacente al terreno que contiene su vivienda,

• Usted poseía y utilizaba el terreno baldío como parte de su vivienda principal,

• La venta por separado de su vivienda cumple los requisitos para la exclusión y se produce en un plazo de 2 años antes o 2 años después de la fecha de venta del terreno baldío, y

• Los demás requisitos para excluir la ganancia derivada de la venta de una vivienda habitual se han cumplido con respecto al terreno baldío.

Si se cumplen estos requisitos, la venta de la vivienda y la venta del terreno baldío se tratan como una sola venta y sólo puede aplicarse una exclusión máxima a cualquier ganancia. Consulte Excluir la ganancia , más adelante.

Sin la exclusión de la vivienda habitual, la venta de bienes inmuebles será generalmente una ganancia de capital.

Hay formas de evitar la plusvalía, como cambiarla por otro terreno (un intercambio §1031 de tipo similar o un intercambio Starker), aunque el "botín" en efectivo que cambia de manos generalmente estará sujeto a impuestos para el receptor e irá a la base del pagador. No estoy familiarizado con una forma de proteger los ingresos de la venta de impuestos mediante el pago de su hipoteca (excepto en la medida en que los intereses hipotecarios ya es deducible).

No olvide reducir sus ganancias por su base de coste. Sólo paga impuestos sobre la ganancia, no sobre el precio de venta total. Y cuando distribuya su base entre el terreno y la vivienda, recuerde que las asignaciones a la base de uno se hacen a expensas de la base para el otro (si usted pasó $500 buying two items, then allocating $ 50 a una significa que no has asignado más de 450 a la otra).

Hablando en términos puramente hipotéticos, una persona que comprara un terreno y una vivienda juntos con un precio único podría decidir una asignación de base que casi eliminara la ganancia en la venta de una parcela. Entonces, cuando finalmente se vendiera la casa, la exclusión de la ganancia por vivienda habitual eliminaría $250k ($ 500k casado) de la ganancia, por lo que la base tiene menos valor cuando se asigna a la vivienda. Por supuesto, el IRS es plenamente consciente de este problema y tendría que haber alguna base razonable para la asignación de la base de tal manera (y no hay documentación clara que muestra una asignación diferente).