Comprobación de validez de la elección de los plazo para un refinanciamiento de hipotecas

Question

Este es un VA refinanciar (IRRRL). Las tarifas son las mismas independientemente de la elección.

yr     apr        p+i
15     3.875%     $869  
20     4.000%     $718  
30     4.000%     $566

• IRRRL no incluye la posibilidad de llevar a cabo la equidad
• Casi todas las otras deudas se pagan
• fondo de emergencia está siendo reconstruida
• Actual plazo: 20+ años restantes
• Actual tarifa: 6.5%
• Valor actual: $115k
• Corriente patrimonio neto: $20k (el costo sería de 10k en honorarios y costos de cierre para acceder a esta, así que no es realmente mucho aquí)
• Actual p+i: $881

Yo soy un 48 años de edad. Trayendo $80k. Esposa es ama de casa y madre de 2 niños. De ahorros para la jubilación es, lamentablemente no reciben los fondos hasta el punto de que sólo tendremos que llamar a apenas comenzado. Ahorrar para la jubilación es el foco de atención en este punto. Debido a esto, me estoy inclinando hacia los 30 años de hipoteca y poner el 320 ahorros directamente a la cuenta 401(k). Edit: 401(k) coincide con la primera del 4%. En 2 años aumenta hasta el 5% (basada en edad).

1. Quiero averiguar el valor actual de los 15 años de hipoteca y la hipoteca de 30 años.
2. Quiero calcular el valor del flujo de caja liberado si puedo elegir el plazo de 30 años.
3. Quiero comparar la diferencia de costos entre las dos hipotecas con la estimación de lo que el flujo de efectivo podría ser vale la pena.

Mi instinto es que la hipoteca de 30 años me da la flexibilidad para utilizar el flujo de efectivo para generar ahorros. A continuación, una vez que está hecho, me puedo centrar en el pago de la hipoteca, o vender la casa a la recuperación de la equidad. He conseguido completamente equivocado en alguna manera?

Answer 1

Si lo mejor que pueden hacer es 1/8o de un por ciento para los 15 años de plazo, lo mejor es tomar el plazo de 30 años.

Pagar abajo antes si se puede, pero es bueno tener la flexibilidad si usted tiene un mes donde las cosas están apretadas.

Answer 2

Una cosa que no has mencionado es si el 401(k) ofrece un partido. Si lo hace, esto es un slam-dunk. El $303 ($303, ¿verdad?) es de $3636/año que va a ser el doble de fuerte. Es típico de los primeros 5% de su salario para capturar el partido, así que esto es lo que hay.

En 15 años, usted todavía debe $76,519. Pero 15 * $7272 es de $109,080 en su 401(k), incluso sin tomar en cuenta el crecimiento de la. El valor probable de que el 401(k) es cercana a los us $210K, con 8% más que 15 años, (En el 6%, que se reduce a "sólo" $176K, pero como he dicho, el valor de la coincidencia es tan grande que me gustaría saltar a la derecha en eso.)

Si usted no recibe un partido de cualquier tipo, necesito editar / completamente rip mi respuesta. Se transforma en si usted siente que 15 años (Realmente 30) el mercado superará el 4% de los costos de ese dinero. Las probabilidades son, que lo hará. El peor de los 15 años de este siglo pasado 2000-2014 todavía tenía un CAGR de 4.2%.

Answer 3

Has mirado en la financiación convencional en lugar de que VA? Los préstamos del VA no son una gran cantidad. Convencional tiende a ser la mejor, y de la FHA es mejor que VA. Mientras que su velocidad se ve muy competitivo, por lo que parece que no va a ser un .5% de tasa de refinanciación en la parte superior de los otros costos de cierre.

Si tengo los números correctos, usted está buscando para financiar cerca de 120 MIL, y la casa tiene un valor de K 140. Dada su salario y la equidad, que no debería tener problemas para conseguir un préstamo convencional suponiendo buen crédito suficiente.

Mientras que el de 30 años es tentador, la cosa que odio es que va a ser el 78 cuando la casa está pagada. Son los que tienen la intención de trabajar tanto tiempo? También se va a reiniciar el reloj de su hipoteca. Es de suponer que usted ha pagado en él durante un número de años, y ahora usted va a iniciar un largo viaje de más.

Si usted fuera a tomar los 15 años de cuánto iba a ir a la jubilación? Reclama que el de 320 dólares en ahorros se destinarán a la jubilación, si usted toma el de 30 años, pero podría guardar cualquier si usted se tomó el 15 de año?

Todos en todo lo que calificaría su plan B-. Es un plan que le permitirá retirarse con dignidad, y no se basa en loco supuestos. Su éxito viene en la ejecución. Se pone el $320 en la jubilación, o las necesidades de los niños vengan antes de que? Un presupuesto estricto es realmente un componente clave con una estancia en la casa de su cónyuge.

Los Un+ plan sería conseguir los 15 años, y poner alrededor de $650 para la jubilación de cada mes. Su difícil de hacer, pero ¿qué sacrificios se puede hacer para llegar allí? Puede mover su plan un poco más cerca el plan ideal?

Una cosa que no tienen en cuenta es cómo se van a manejar colegio para los niños. Mientras que en el proceso de planificación a largo plazo, es posible que desee obtener en la misma página con su esposa en lo que se ofrecen a los niños para ayudar con la universidad. Un plan viable es para pagar su alojamiento y comida, a trabajar, y para el pago de su propia matrícula para la comunidad universitaria. Ellos son responsables de sus propios gastos de dinero y de transporte.

Gracias por su servicio.

Answer 4

Así que voy a intentar responder a la otra mitad de la pregunta, ya que las personas que han dado buenos comentarios sobre los gastos de la hipoteca de sus diversas opciones.

Supuestos:

• Tiene un total de $1000 disponibles en su presupuesto a repartir entre el pago de la hipoteca y de ahorro. (no dar un número, así que escogí uno).
• Usted está refinanciando sólo el $115k equilibrio, los costos de cierre son está cubierto de su bolsillo.
• Estoy usando tu pago y el interés de los números. (que no coinciden con un 115k saldo inicial)
• Puedes tener un ahorro lugar en el que se está ganando un 5% anual. (conservador para la mayoría de los fondos de inversión, mejores que los que habitualmente se encuentran en un banco).
• Le siguen en este plan durante 30 años.
• Usted está en sus el propio en términos de ahorro, sin fondos de contrapartida etc están disponibles.

Lo cierto es que estoy fuera de algunos (o todos) de estos supuestos, pero todavía son útiles para establecer una comparación.

Si se va a realizar el pago de su hipoteca, entonces contribuir con lo que ha dejado a más de ahorros, que es donde puede estar al final de los 30 años.

option    TtlMrtgPmt   TtlSavCont   SavBal
NoChange  $200233      $159766      $254757
15yrMrtg  $150258      $209741      $354490
20yrMrtg  $164696      $195303      $359000
30yrMrtg  $192352      $167647      $373075

Esperar, por lo que la hipoteca de 30 años me ha aportado $40k menos para el ahorro durante la vida del préstamo, pero sale con un $20k mayor equilibrio? Sí, porque de la forma en que la capitalización de obras de interés de tener más dinero en forma más rápida juega en su favor, pero sólo mientras sus ahorros lugar está ganando a un ritmo mayor que el costo de la deuda que su se lo contrasta con.

Si fuéramos a caer el rendimiento de sus ahorros a 3%, entonces el 30yr sería neto de $264593, mientras que el 15yr termina con $283309 en el banco. Del mismo modo, si vamos a aumentar el ahorro de rendimiento de 10% (no es inaudito que un fuerte fondo de inversión), la 30yr redes de $993418, mientras que el 15yr sale en $684448.

Sí, en todos los casos, usted paga más al banco en un 30yr de la hipoteca, pero siempre y cuando usted tiene un decente de la cartera de inversión, y están haciendo el asociado contribuciones, su ahorro de fin de salir adelante en el período de tiempo. Que suena como es el tema más importante en su imagen global.

Sin embargo, sólo para reiterar, la clave para hacer este trabajo es que usted tiene una cartera de inversiones que realiza el interés sobre el préstamo. La regla general es que si la deuda está costando más que la inversión de forma fiable para ganar, pagar la deuda primero. En realidad, usted necesita sus inversiones a realizar el interés sobre su deuda + inflación para mantenerse por delante en la general. Personalmente, yo estaría buscando al menos un 8% de rentabilidad anual sobre sus inversiones, y vaya con el 30 opción de un año.

DESCARGO de responsabilidad: Todas las inversiones implican riesgo y no hay ninguna garantía de hacer cualquier ganancias de destino.