La asociación de propietarios financia un proyecto en un condominio: el banco requiere un garante individual. ¿Qué hacer?

Question

De vez en cuando, mi HOA (asociación de propietarios) necesita dinero adicional para un proyecto (por ejemplo, pintar cercas, arreglar techos, reparaciones de fontanería, etc.). Por lo general, responden aumentando las cuotas mensuales de la HOA durante un corto período para cubrir el gasto.

Hablé con un banquero sobre la posibilidad de obtener un préstamo a nombre de la HOA. El banco estaba dispuesto a conceder un préstamo, pero querían un garante individual. Es bastante difícil convencer a alguien para que sea el garante. ¿Cuáles son algunos incentivos que podemos dar a alguien para que se ofrezca como garante? ¿Hay alguna otra forma de recaudar dinero sin recurrir a aumentar las cuotas de la HOA?

Answer 1

Primero, uno ' no 'querría ser el garante ya que probablemente aparecería como una deuda en su crédito. En algunos casos esto puede ser bueno, pero no siempre. Yo sugeriría una reunión de propietarios de viviendas. Una subasta inversa donde dices "¿Alguien quisiera que se le exima la cuota del condominio durante 12 meses a cambio de garantizar el préstamo?" Si nadie levanta la mano, tienes un problema. Pero si aunque sea una persona levanta la mano, tienes al garante. Luego preguntas si hay alguna objeción. Cualquiera que se oponga puede ofrecer menos, digamos 10 meses. Idealmente, ves una docena de manos levantadas, y solo cuentas hacia abajo hasta que quede solo una. Cuando viví en un condominio, la cuota era de $250. Si fuera uno de los residentes mayores que planeaba quedarse, lo haría por una o dos cuotas mensuales.

Answer 2

Como probablemente le dijo el banco, una HOA no tiene activos. Tomar préstamos así es el dominio de una cooperativa, que es un tipo diferente de corporación y los residentes son propietarios de acciones en una corporación que posee toda la propiedad como un activo.

• Una asociación de condominios debería tener un fondo de reserva de capital. Las pautas de la FHA (y muchos bancos) requieren que la HOA contribuya al menos con un 10% a un fondo de reserva de capital para ser utilizado para tales fines. Si se encuentra corto de dinero, las tarifas deben aumentarse para financiar adecuadamente el fondo de reserva.
• Cuando se necesita una reparación que el fondo de reserva de la HOA no puede cubrir, entonces se requiere una evaluación. En general, esta es la opción más común para una situación que requiere reparaciones y/o mejoras y es algo común y entendido como parte de vivir en un condominio.
• Si una reparación es causada por un evento cubierto por un seguro donde hay un deducible, por ejemplo, puede evaluar un "evaluación de pérdidas" a los residentes. Debido a que la evaluación representa daños materiales, sería pagada por la póliza de seguro de hogar individual de los residentes.

Probablemente no sea una buena idea permitir que alguien sea garante del préstamo. Este tipo de cosas pueden surgir en una auditoría anual de los libros (¿por qué se le paga una tarifa mensual a una persona en particular?) o pueden ser consideradas como señales de alerta por parte de los bancos que ofrecen hipotecas a compradores en la HOA.

Answer 3

Nunca he estado involucrado con una HOA, pero en organizaciones en las que he participado, teníamos 'fondos de construcción', que eran una parte dedicada de las cuotas de membresía destinadas a acumular dinero para un evento, mantenimiento de edificios, etc. Mi iglesia cuando era niño tenía un fondo para calefacción en verano.

Acumula un fondo y distribuye los proyectos... esa es la forma económica de hacer las cosas. Pero necesitas una buena gobernanza, de lo contrario terminas con alguien derrochando el dinero en algo frívolo cuando hay una reunión poco concurrida.