Alquilar o comprar con 0 de adelanto

Question

En el área donde vivo actualmente, estamos experimentando un crecimiento masivo de la población. Los precios de la tierra y la casa no han subido tan rápido como el alquiler, hasta el punto de que el alquiler es ahora por lo menos 3-4 veces más caro por pie cuadrado que la propiedad. Esto hace que ahorrar un pago inicial sea muy difícil mientras se alquila. Dadas estas condiciones, ¿tendría sentido comprar con 0 de enganche cuando puedo conseguir el doble de espacio y pagar menos incluso con PMI que mi alquiler actual?

Información adicional: el alquiler de un apartamento de 1 dormitorio en mi zona ronda los 1600 dólares, pero puedo encontrar casas decentes en el rango de 175k-225k. La financiación, incluso con 0 de enganche, no es un problema para obtener. No he tenido éxito en encontrar compañeros de cuarto que puedan dividir el costo de una unidad más grande.

Para aclarar, estoy buscando el lugar más barato para vivir. El alquiler sigue subiendo, donde los pagos de la hipoteca serían fijos. No considero la casa como una inversión, así que aunque, digamos que después de 3 años tuviera que vender con un poco de pérdida, considero que es una ganancia si la cantidad total pagada por la casa, mantenimiento, impuestos, costos de venta, etc. son un total menor que el alquiler que sería en el mismo período. He sido propietario antes, así que estoy familiarizado con los costes adicionales de alquiler frente a la propiedad, y hago la mayor parte del mantenimiento yo mismo. Supongo que lo que realmente quiero saber es, ¿cómo averiguas dónde está la línea? ¿Qué tan alta tiene que ser la renta para que sea mejor comprar?

Answer 1

La decisión de comprar o no es una cuestión complicada. Responderé como "lo que deberías considerar/pensar" ya que no creo que "Qué debería hacer" sea el tema.

En primer lugar, el alquiler suele parecer caro en comparación con las hipotecas hasta que se tienen en cuenta los demás gastos que se incluyen en el alquiler.

• Impuestos sobre la propiedad. Son unos cuantos miles de dólares al año, incluso en las peores zonas, y suelen ser más. Averigüe de antemano cuáles son los impuestos. Aunque a menudo puedes deducirlos (y tus intereses), estás renunciando a tu deducción estándar para hacerlo - y con el bajo régimen de intereses actual, a menos que tus impuestos sean elevados puede que no te salga mejor deducirlos.

• Seguro de hogar. Depende de la casa y de la zona, pero cuesta al menos cientos de dólares al año, y puede llegar fácilmente a los mil. Así que otros cien al mes en su factura (y es más que el seguro de inquilino por bastante).

• Gastos de mantenimiento de la propiedad. Hay muchos gastos iniciales (comprar un cortacésped, etc.) y muchos gastos corrientes (reparaciones generales, averías de fontanería, eléctricas, etc.).

• Comisión de ventas, como señala Scott en los comentarios. Cuando vendes, pagas alrededor de un 6% de comisión, por lo que no estarás a flote, si los precios de la vivienda se mantienen planos, hasta que hayas pagado el 6% del valor de tu préstamo (más los costes de cierre, otro par de puntos porcentuales). En un préstamo a 15 años se alcanza el punto del 90% hacia el segundo año, pero en un préstamo a 30 años no se alcanza hasta el quinto año, por lo que es posible que no estés a flote cuando quieras vender.

• Riesgo de pérdida de valor. Siempre que compra una propiedad, asume el riesgo de perder valor, así como el potencial de ganarlo. No dé por sentado que porque los precios estén subiendo seguirán haciéndolo; recuerde que muchos inversores son muy conscientes de los posibles beneficios de la subida de precios y que ellos mismos comprarán (y harán subir los precios). El año 2008 fue un shock para mucha gente, incluso en zonas en las que parecía que los precios deberían haber seguido subiendo; nunca se sabe lo que va a pasar. Si compras una casa con un 20% de entrada, tienes una red de seguridad (si el valor cae un 10-20%, sigues a flote, aunque, por supuesto, pierdes dinero), mientras que si la compras con un 0% de entrada y el valor cae un 20%, no podrás vender (en absoluto) durante años.

Todo esto significa que debes analizar a fondo los costes y los beneficios, hacer un cálculo realista que incluya todos los costes reales y tomar una decisión. Yo diría que no comprar simplemente porque parece una buena idea para no pagar el alquiler. Si no puedes hacer ningún pago inicial, tampoco puedes hacer frente a los riesgos que conlleva ser propietario de una vivienda, no sólo la disminución de su valor, sino cuando la tubería revienta y arruina el sótano, o cuando hay que cambiar el tejado porque le cae un árbol encima. Sí, el seguro de hogar ayuda, pero no siempre, y la franquicia te seguirá afectando.

Sólo para tener algunas cifras: En mi zona, pagamos alrededor de $8000 a year in property taxes on a $ 280k casa ( $200k mortgage), $ 1k al año en seguro de hogar, por lo que nuestro pago de fideicomiso es de aproximadamente $750 a month. A 15 year for $ 200 mil es aproximadamente $1400 a month, so $ 2200 más o menos de coste total. Vivimos en una zona con un alto nivel de impuestos sobre la propiedad, por lo que alguien en regímenes fiscales más bajos pagaría menos - digamos 1800-1900 - pero no que barato. Con un plazo de 30 años te ahorrarías unos 500 euros al mes, pero aún así no es mucho más barato que el alquiler.

Answer 2

En la situación que describes, me plantearía seriamente la compra. Antes de comprar, haría lo siguiente:

Piensa en tus objetivos.

• Piensa dónde quieres vivir dentro de unos años. ¿En una casa que podría comprar ahora? ¿En otra casa de la misma zona y alquilar la que podría comprar ahora? ¿En algún otro lugar? Si tu familia crece, ¿tendrá sentido ampliar la casa que podrías comprar ahora?
• Si no estás casado o no tienes hijos todavía, piensa si la compra de una casa ahora facilitará o dificultará el matrimonio. ¿Facilitará tener hijos o supondrá un obstáculo adicional?
• Averigüe dónde puede vivir que no esté en riesgo de inundación.

Trabaja con buena gente.

• Consigue un buen agente inmobiliario. (Preferiblemente un agente del comprador, cuyas responsabilidades legales son para con usted y no para con el vendedor. También, preferiblemente uno que pueda advertirle de los problemas obvios y costosos de las casas que está considerando, para que no tenga que pagar más de un par de casas para que sean inspeccionadas).
• Encuentre un buen honesto prestamista hipotecario, que tiene experiencia en trabajar con personas en su situación financiera. Yo me encargaría de evitar BofA, Chase y PHH. (Evitar a PHH significa evitar a USAA, NavyFed y cualquier otra empresa que subcontrate sus operaciones hipotecarias a PHH).
• Contrate a un buen inspector de viviendas, que le diga qué es lo que falla en una casa que cree que vale la pena comprar, para que pueda decidir si realmente puede permitirse esa casa.

Establezca un presupuesto.

• Averigua cuánto tendrás que pagar en costes de financiación por un préstamo a tipo fijo: intereses, pagos del principal, seguro hipotecario.
• Averigüe cuánto tendrá que pagar en impuestos: Impuestos sobre la propiedad, cuotas de la comunidad de propietarios, cuotas del cuerpo de bomberos (poco frecuentes, pero imprescindibles en su caso).
• Averigüe cuánto tendrá que pagar por el seguro: Seguro de hogar, seguro contra terremotos, etc. .
• Averigüe cuánto tendrá que pagar por los servicios públicos: Electricidad, gas natural (si está disponible), agua, alcantarillado, basura, etc. .
• Averigüe cuánto puede elegir pagar por los servicios: Jardinería, corte de césped, limpieza de nieve (si procede), pruebas anuales de los aspersores y pruebas de prevención de reflujo (poco frecuentes, pero necesarias para algunas casas con aspersores contra incendios incorporados).
• Reserva un presupuesto mensual para todos esos gastos.

Ser capaz de manejar las sorpresas.

• Si todavía no tiene $ 5,000 in savings, and do not yet have a $ Si tiene una línea de crédito disponible de 5.000 euros, consiga esa línea de crédito. (Aunque sea a un tipo de interés elevado.) No utilices la línea de crédito. En su lugar, guárdala en reserva por si el lavavajillas, el frigorífico y el calentador de agua de tu casa fallan uno tras otro.
• Si necesita obtener la línea de crédito, dígale al prestamista hipotecario con el que trabaja lo que está haciendo y por qué. (Si trabaja para un banco, tal vez pueda ofrecerte una buena oferta).

Si la compra de una casa tiene sentido, puede hacer lo siguiente después de comprarla:

• Muévete.
• Guarda la diferencia entre tu presupuesto total para vivienda (indicado anteriormente) y lo que venías gastando en alquiler en un fondo de emergencia.
• Si la situación es la que has descrito, al cabo de un año deberías tener suficiente dinero en el fondo de emergencia para no tener que pedir nunca un préstamo contra la línea de crédito de emergencia.
• Opcionalmente, una vez acumulado el fondo de emergencia, puedes pagar la hipoteca.