Es la primera vez que invierto en un inmueble, ¿parece decente?

Question

Sobre mis finanzas personales y el dinero :

• Tengo 24 años y vivo en la ciudad de Quebec, Canadá;
• Gano un sueldo estable de 75k/año + algunos ingresos inestables como autónomo (20k el año pasado);
• Tengo una casa de 220k por la que tengo una hipoteca de 114k al 3,2%;
• Tengo tal vez 15-20k en otro efectivo/activos;
• Mi hipoteca está en 25/y, me cuesta 572/mes
• No tengo ningún otro pago excepto la electricidad, la comida y otras cosas baratas. No tengo que pagar el coche.

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Contexto :

• El viernes iré al banco para ver cuánto puedo invertir en inmuebles;
• No estoy dispuesto a tomar un seguro sobre el préstamo para poder mantener esta posibilidad para más no tan lejos inversión, lo que significa que tengo que dar un 20% de entrada en efectivo (al menos donde yo vivo);
• El banquero me dirá que puedo coger el 80% de la diferencia entre el valor de mi casa y mi hipoteca actual (220-114*0,8=84,8) como anticipo. Ese efectivo se añadiría a mi hipoteca actual, lo que me llevaría a una hipoteca de 198,8 mil y a +85 mil en mi cuenta bancaria;
• Con esos 85k de entrada, suponiendo que tengo un plan aceptable, el banco aceptará entonces prestarme 340k lo que me llevaría a una inversión potencial de 425k;

Para simplificar la pregunta, vamos a suponer que el préstamo de 425k está en la misma cuenta.

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Dado el siguiente escenario :

• Un dúplex de 400k construido en 2007 en muy buen estado (no necesita renovaciones);
• Ingresos de 26,1k/año (un 4 1/2 y un 8 1/2);
• El 4 1/2 actualmente ya está firmado hasta 2018, mismo cliente desde hace 4 años;
• Papel que demuestra que ambas puertas siempre han sido de alquiler;
• Un préstamo de 400k en 25 años al 3,5% me llevaría a pagos de aproximadamente 24k/año;
• Evaluación municipal de 400k;
• Podría terminar el trato en alrededor de 380k y ahorrar 20k extra;

Entiendo que probablemente pueda apalancar el tiempo de la hipoteca a, digamos, 30-35 años, pero aunque definitivamente trataré de hacerlo, la media donde vivo va a 25, así que prefiero hacer las cuentas con eso.

Mi conclusión es que el préstamo se pagaría solo (más o menos) excepto en caso de reformas, o problemas para encontrar a alguien que alquile, etc. Además no parece muy arriesgado ya que realmente podría pagar el préstamo de 400k con mis ingresos en caso de estar mucho tiempo sin alquilar.

Personalmente creo que es una inversión decente porque los 400k se pagarían solos durante todos estos años, pero todavía estoy dudando ya que no estoy seguro de si la gente suele obtener un mayor ROI por dicho plan y sinceramente no tengo a nadie a mi alrededor a quien preguntar.

Ahora mis preguntas son : ¿Parece una inversión decente o hay alguna otra comisión que pueda haber olvidado y que la convierta en una inversión negativa?

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Addenda :

• El mercado en el que vivo es actualmente grande para los compradores - los edificios se vende para la evaluación municipal que es algo que era muy muy raro hace unos años;
• El edificio está situado en un barrio bastante prestigioso, lo que me llevó a pensar que podría beneficiarse del desarrollo de otros en la siguiente evaluación municipal. Supongamos que sube 20k en el próximo año *0,8 entonces eso es 16k más de efectivo hacia abajo que puedo utilizar para otras inversiones.
• Allí puede haber algunos otros edificios con un mejor ROI por ahí, pero la verdad es que cada vez que encuentro algo con un mayor ROI, el edificio es viejo y terminaría en una mayor inversión de dinero y tiempo de gestión. Actualmente soy estudiante a tiempo completo y empleado a tiempo completo, por lo que el "tiempo de gestión" es bastante valioso para mí;

Answer 1

Enhorabuena, estás en plena forma económica a una edad muy temprana. Grandes ingresos, un buen patrimonio en una casa, y casi libre de deudas.

Parece que estás pensando en pedir un préstamo de 400K, y para ello tendrás que poner en riesgo tu propia casa ya que no tienes los 80K en efectivo para el pago inicial. ¿Correcto? También parece que después de 2,1K por año sin tener en cuenta los impuestos, el mantenimiento, los malos inquilinos, o vacantes. Como tal, esto será probablemente una situación de flujo de caja negativo. Yo diría que usted debe planear en un costo de 912 / mes. ¿Te parece bien? Mientras que sus ingresos probablemente puede cubrir esto, no hay problema, es que su objetivo de tener esta propiedad tienen un rendimiento negativo para los próximos 10-15 años más o menos?

Para mí, esto es un no. Demasiado riesgo para un flujo de caja negativo. Es difícil hablar al alza, ya que no dio ninguna predicción de beneficios y no estoy seguro del mercado.

¿Por qué arriesgarse a poner en peligro su gran situación financiera con un intento de ganar dinero "a lo loco"? No te preocupes, ya lo conseguirás. Ahorra durante unos años para que no haya necesidad de aprovechar el patrimonio de tu casa para hacer un pago inicial. Me molestaría mucho deber 600K con un sueldo de 121K (75K+20K+26K).

Answer 2

Esto puede ser una buena idea, dependiendo de tu personalidad e inclinaciones. Puntos clave:

• ¿Qué tan cerca está el edificio de usted? No compre ningún edificio que esté a más de 20 minutos de viaje de donde usted se encuentra.

• ¿Tiene alguna experiencia real en la construcción, el mantenimiento y la reparación de edificios? ¿Tiene herramientas? Ejemplo: ¿tiene una sierra de vaivén? ¿sabe lo que es una sierra de vaivén? Si su respuesta a estas dos preguntas es "no", piénselo dos veces antes de adquirir una propiedad que implique una renovación.

• Los costes de renovación pueden ser aplastantes, especialmente para alguien que no sea un carpintero y electricista experimentado. Tome sus estimaciones de costes y cuadriplíquelas. ¿Aún puedes permitírtelo?

• ¿Quieres ser propietario? Ser casero es un trabajo. Te llamarán en mitad de la noche los inquilinos que quieren que les arreglen el baño y cosas así. ¿Es eso lo que quieres hacer, conducir 20 minutos para cambiar bombillas y arreglar retretes?