El banco niega el préstamo después de la tasación "sujeto a": ¿Qué hacer?

Question

Estoy comprando una propiedad de inversión de dos unidades directamente del vendedor (sin agentes inmobiliarios involucrados). El precio de compra es de $110k.

Estoy tratando de obtener un préstamo convencional a través de un gran banco nacional. Todo iba bien hasta que regresó la evaluación. La casa fue valuada en $140k "sujeto a" reparaciones en el exterior (que necesita pintura y reemplazo de algunas piezas de la pared de madera). La evaluación no evaluó el valor de la casa en su estado actual "tal como está".

El informe de evaluación estimó que el costo de las reparaciones sería de aproximadamente $15k. Obtuvé un presupuesto de un contratista para hacer el mismo trabajo de reparación antes de siquiera hacer una oferta por la casa, y su estimación fue alrededor de ese mismo número.

El banco me está diciendo que no aprobarán el préstamo a menos que las reparaciones se hagan antes del cierre. No hay forma de que el vendedor haga las reparaciones por sí mismo, y yo no voy a pagar para que se hagan antes de que sea dueño de la casa, por supuesto (aunque es lo que la oficial de préstamos absurdamente sugirió que hiciera, me parece que es nueva en su trabajo).

Tengo dos preguntas. Primero, ¿el banco está siendo inusual o irrazonable al negar el préstamo sin que se hagan las reparaciones antes del cierre? Por qué pienso que la posición del banco es irrazonable: Ambas unidades de la casa están actualmente ocupadas, con inquilinos pagando tarifas de mercado (según la evaluación). La casa ciertamente necesita una capa de pintura y reemplazo de la pared en algunos lugares, pero no está en absoluto en condiciones estructuralmente deficientes o inhabitables. Estoy comprando la casa por $110k con un 25% de anticipo y la casa fue valuada en $140k, por lo que la relación LTV sigue estando muy por encima del umbral de 80:20 incluso con el costo de las reparaciones tomado en cuenta. Tengo un excelente crédito (más de 800), tengo alrededor de $500k en activos (de los cuales ~$200k son totalmente líquidos), hago alrededor de $150k al año y no tengo deudas (poseo mi casa personal libre de hipoteca) - por lo que no es como si estuviera apenas logrando comprar esta casa. Francamente, pienso que el banco está actuando de forma tonta al querer negarme - un solicitante muy bueno - un préstamo por una cantidad relativamente pequeña de dinero (en comparación con mi ingreso y activos) para una casa que fue valuada por mucho más que el precio de compra. Pero tal vez no estoy viendo las cosas justamente desde la perspectiva del banco.

La segunda pregunta es: ¿cómo sigo adelante?

1. Intentar resolver las cosas con el prestamista actual. Si hago esto, ¿algún consejo sobre cómo proceder? ¿Debería tratar de pasar por encima de la oficial de préstamos, por ejemplo? ¿O insistir en que el tasador vuelva a valuar por el valor tal como está de la casa en lugar del valor sujeto a reparaciones? (Por qué no valuaron en estado tal como está originalmente, no tengo idea).
2. Intentar obtener financiamiento de otro prestamista. Idealmente, esperaría poder utilizar la misma valuación porque ya pagué aproximadamente $800 por ella. Pero no estoy seguro de lo difícil que es hacer esto, y no quiero terminar en la misma situación con otro banco.
3. Comprar la casa en efectivo, lo cual puedo hacer cómodamente utilizando mis $200k en activos líquidos. Simplemente preferiría no atar tanto dinero en esta propiedad. Además, si compro en efectivo, entonces el dinero que ya pagué por la valuación definitivamente se va por el desagüe.

Sé que probablemente podría hacer un préstamo de rehabilitación o construcción como una cuarta opción, pero eso me parece excesivo para una casa que necesita una cantidad relativamente menor de trabajo, y considerando que puedo pagar ese trabajo muy cómodamente en efectivo.

Answer 1

No estoy seguro de tus dos primeras opciones. Pero dada tu situación, una variante de la opción tres parece posible.

1. Comprar al contado.
2. Hacer las reparaciones.
3. Que ese banco te conceda un préstamo.

De esa manera no tienes que desechar tu tasación, aunque es posible que necesites obtener algún tipo de addenda relacionada con las reparaciones.

Tampoco tienes tu dinero líquido comprometido a largo plazo. Solo necesitas mantenerlo durante uno o dos meses mientras se realizan las reparaciones. El banco debería poder preaprobarte para el préstamo.

Ten en cuenta que puede que estés mejor sin el préstamo. Tendrás que pagar intereses por el préstamo y hay más burocracia.

Prefiero no atar tanto dinero a esta propiedad.

No entiendo esto. Con un préstamo, estás aún más comprometido. Cualquier cosa que hagas, tienes que trabajar con el banco. Seguro, tienes $80k más disponibles con el préstamo, pero no parece que lo necesites. Con el préstamo, el banco obtiene ganancias. Si compras al contado, pierdes los intereses del efectivo, pero ahorras pagar los intereses del préstamo. En general, la tasa de interés del préstamo será más alta que el rendimiento del equivalente en efectivo.

Una cuarta opción sería pagar los $15k por adelantado como señal. El vendedor hace las reparaciones a través de tu contratista elegido. Pagas los $12.5k restantes como anticipo y compras la casa con el préstamo. Aunque este es un contrato de compraventa más complicado, el efectivo podría ser una mejor opción.

Puedes evaluar fácilmente la dificultad de la segunda opción. Llama a un banco diferente y pregunta. Si explicas la situación, te dirán si pueden utilizar la tasación existente o no. Considera también preguntar al tasador si hay bancos específicos que aceptarán la tasación. Eso podría ser más rápido que elegir bancos al azar.

Puede ser que tu banco actual simplemente no esté acostumbrado a propiedades de inversión. Requerir al propietario anterior que haga reparaciones antes de la venta es muy común en propiedades residenciales. Parece que el oficial de préstamos está tratando de aplicar las normas residenciales para tu compra de inversión. Es posible que otro banco esté más dispuesto a trabajar contigo para tu compra real.

Answer 2

El primer indicio de alerta aquí es que no se realizó una tasación en base a su estado actual, y si no se pudo hacer, se debería explicar el motivo. Obtener una tasación en base a una mejora futura solo tiene sentido si se propone realizar esas mejoras y desea que se considere como base para el préstamo. Me resulta muy extraño que un prestamista hipotecario haga esto sin ninguna explicación.

La única manera en que esto tiene sentido es si el prestamista solo te ofrece un préstamo con pautas específicas de evaluación de la calidad de la vivienda (común en préstamos como los de VA, que requieren, por ejemplo, que el techo tenga una cierta edad máxima, entre docenas de otros requisitos, y muchos productos de préstamos tienen sus propios estándares). Esto debería haberte sido revelado durante el proceso, pero nunca se puede asumir que alguien hará bien su trabajo, o tal vez solo se mencionó en un pequeño texto como parte de las toneladas de documentos que quizás te hayan ofrecido o te hayan hecho firmar.

Los criterios del banco son "razonables" en la medida en que generalmente las empresas hipotecarias pueden establecer criterios de evaluación sobre la condición actual de la casa. No necesariamente deben parecerte razonables a nivel personal, o a ninguno de nosotros, ya que es para proteger las ganancias del prestamista al ayudar a sus modelos de riesgo. Tus planes y preferencias ni siquiera influyen en sus pautas. No todos los criterios son flexibles, por lo que no necesariamente importa cuánto cumplas con sus otros estándares.

Tienes toda la razón en que pagar miles de dólares en mejoras en una casa que no posees es una locura, y el simple hecho de que se haya sugerido puede indicar que deberías cortar tus pérdidas ahora y buscar otro prestamista.

Dado que el prestamista no está cooperando, la única razón para seguir adelante podría ser el costo hundido de la tasación que ya has pagado. Te sugiero que les preguntes específicamente por qué no hicieron una tasación en base a su estado actual, y escuches la respuesta (si es que puedes obtener una). También puedes intentar ponerte en contacto directamente con el tasador con esta pregunta, y preguntar si puedes tener la tasación estrictamente en base a su estado actual sin tener que hacer una nueva tasación. Pueden ser de ayuda, o no.

En cuanto a llevar la tasación a un nuevo banco, es posible que puedas hacerlo, o tal vez no. Depende estrictamente de cada prestamista establecer los criterios para las tasaciones que aceptan, pero ciertamente conozco personas que han reutilizado una tasación realizada recientemente de esta manera. Es posible que tengas que considerar los $800 como un "gasto educativo", pero definitivamente vale la pena intentar ver si puedes salvarlo y llevarlo contigo: simplemente tendrás que preguntar a cada posible prestamista, ya que he escuchado que puede ir de ambas maneras. No es una solicitud loca o súper rara: a los prestamistas retirarse en base a los resultados de la tasación debería ser completamente normal para cualquiera en el negocio financiero.

Para hacerlo, simplemente explica claramente la situación. Pagaste por una tasación y el prestamista anterior no funcionó, por lo que te gustaría saber si estarían dispuestos a aceptarla y proporcionarte un préstamo sin tener que comprar una nueva tasación. Este también sería un buen momento para hablar sobre los requisitos de condición, indicando que deseas un préstamo en base a la condición actual de una casa habitable pero que necesita reparaciones cosméticas, y que planeas hacerlas en efectivo por tu cuenta después de la compra. Algunos prestamistas estarán encantados de hacerlo por debajo del 75%-80% de LTV, y otros definitivamente no querrán otorgar este tipo de préstamo porque la casa no está en perfectas condiciones y eso es simplemente lo que indican sus criterios de préstamo en este momento.

Basándonos únicamente en la descripción, no creo que realmente necesites considerar planes alternativos como comprar en efectivo y luego obtener un préstamo sobre el capital acumulado para obtener efectivo, paquetes especiales de rehabilitación, etc. Por lo tanto, te animaría a probar una opción más directa con un prestamista diferente, así como intentar obtener una respuesta clara sobre su extraña elección de orden de tasación que pagaste, antes de intentar algo más exótico o cambiar completamente tus planes de compra/financiamiento.