¿Hay alguna razón para no comprar puntos a la hora de re-financiación con la intención de no vender por un tiempo?

Question

Cuando la refinanciación de una hipoteca, generalmente, puede obtener mejores precios al comprar puntos.

Un consejo típico con respecto a si comprar puntos parece centrada en torno a "si usted planea vender pronto o pre-pago, los puntos no se vale".

Sin embargo, en una situación en la que:

• La intención de mantener la casa durante más de 10 años
• La intención de pagar la hipoteca estándar cantidad por 10 años sin pre-pago
• Puede permitirse tantos puntos como usted desea
• Puede fácilmente pagar el 20% de enganche (por ejemplo, no hay Seguro de Hipoteca Privado preocupaciones)

• Tasa fija de 10 o 15 años de hipoteca.

• en tal situación, ¿hay alguna razón, financieros o no, para NO pagar tantos puntos como la hipoteca del vendedor permite?

Answer 1

La matemática es bastante simple. Usted puede pasar menos si paga puntos. Cosas para recordar:

1. Cuando usted hace la matemáticas, restar interés que usted puede hacer si usted compró un CD en lugar de puntos y comparar los pagos si usted reducir su capital por lo que su comparación es exacta.
2. A veces los planes cambian y usted necesita para moverse, es decir, se obtiene una gran oferta de trabajo en otro estado o uno de sus padres tiene una salud débil. También se puede obtener una gran subida o windfall y decide pagar el préstamo más rápido.
3. No suponga que 1 punto consigue la misma reducción de tasa de interés con cada prestamista. Tienda de todo un poco si usted planea en el pago de puntos.

Answer 2

En tal situación, ¿hay alguna razón, financieros o no, para NO pagar como muchos puntos de la hipoteca del vendedor permite?

Se me ocurren un par de razones para no comprar puntos, en el escenario que se describe:

1. Si los tipos de interés disminuyen podría ser mejor refinanciar a una tasa menor que la compra de puntos ahora.

2. Si la compra de puntos de reducción de su pago inicial por debajo del 20%, entonces el PMI sería más que compensado con el beneficio de haber adquirido puntos.

3. Su situación cambia y usted no puede permanecer en la casa todo el tiempo planeado.

Dicho esto, las tasas de interés actuales son bastante bajas, así que probablemente iba a jugar en ellos no llegar demasiado baja en cualquier momento pronto. También asumo que si no puede pagar la mayor cantidad de puntos, ya que permiten que usted no tiene que caiga por debajo del 20% de pago inicial, incluso con puntos.

Edit: Otros han mencionado que es importante tener en cuenta el costo de oportunidad a la hora de calcular el beneficio de la compra de puntos, estoy de acuerdo, usted no quiere comprar puntos a una velocidad que te salvó menos de lo que podría ganar en otros lugares. Personalmente, no he visto un puntos de escenario que no producen más beneficios que los de la media del mercado devuelve, pero que podría ser debido a mi mercado, o sólo una coincidencia, que sin duda debe calcular el beneficio para el escenario y la tienda de un buen prestamista. No olvides que los puntos son deducibles de impuestos en el año de pago a la hora de calcular su beneficio.

Answer 3

No es el costo de oportunidad.

Digamos que es el costo de $1000 para comprar 0.25% de descuento. Más de N número de años que le ahorra digamos $2000 por lo tanto su ganancia es de $1000.

¿Qué pasa si usted tuvo que $1000 y lo invirtió? Podría usted tiene más de $2000 después de N número de años?

Obviamente responder a esta pregunta no es fácil, pero se pueden hacer algunas conjeturas. Por ejemplo, se puede comparar el regreso es probable que obtenga de la inversión en la unidad de CD o de los bonos del tesoro. Un poco más arriesgada es la de invertir en la bolsa, sino un fondo de índice debe ser bastante seguro y usted puede encontrar fácilmente el retorno promedio de más de 5 - 10 años.

Por ejemplo, si su préstamo es de $200,000 en el 0,25% por año recibirás 500 dólares en ahorros. Más de 10 años $5000 - $1000 para comprar el punto final, termina con $4000.

El uso de la calculadora en este sitio, he calculado que si usted invirtió en el promedio industrial Dow Jones entre 2007 y 2017 total de devolución hubiera sido un 111% (suponiendo que los dividendos se reinvierten) o hubieran tenido un total de $2110.

No estoy seguro de cómo exacta de los números, pero parece probable que la compra de puntos es una buena inversión si usted se queda en la casa durante 10 años o más.