cómo determinar el valor del tiempo compartido

Question

En un complejo turístico, nos ofrecieron comprar una semana de tiempo compartido. Parecía un truco y sus precios no estaban claros.

El precio de salida fue una sola vez $50k payment and a yearly maintenance fee of about $ 1k por un apartamento de 2 habitaciones en el que podría quedarme una semana al año. Si quiero cambiar la semana o la ubicación también habría que pagar una cuota de cambio.

Nos fuimos, pero no pude entender el precio y el verdadero valor que ofrecía este tiempo compartido. ¿Le parece justo este valor?

Answer 1

Hay 52 semanas en un año . Así que si el precio de venta de una semana es $50K that implies that the apartment price is 2.6 million Dollars and $ 1k por año de cuota de mantenimiento significa que el costo de mantenimiento es de 52K por año.

Es un precio excesivo.

Estás pagando a perpetuidad si asumimos un 5% sobre 50K = $2.5K for cost of the money and $ 1k en mantenimiento (que subirá con el tiempo) por lo que actualmente está costando $3.5K for one week that is $ 500 por noche.

Y tendrás vacaciones en el mismo lugar. Si cambias habrá un cargo adicional que significa que el costo por noche puede ser de $600 o más.

Answer 2

Tendrá acceso a la multipropiedad 1/52 semanas al año. Hagamos algunas suposiciones simplificadoras (¡y divertidas!):

• El vendedor trabaja a precio de coste: Poseer 1/52 de una multipropiedad cuesta 1/52 de lo que cuesta poseerla entera.
• El Tío Sam te quiere y no pagas impuestos por la multipropiedad.
• El precio y el mantenimiento tienen el mismo peso: Usted paga 1/52 del coste y 1/52 del mantenimiento.
• El valor objetivo del tiempo es plano: Una semana de enero en una estación de esquí tiene el mismo valor que una semana de julio.
• El valor subjetivo del tiempo es plano: Una semana en una estación de esquí durante tus vacaciones anuales tiene el mismo valor que una semana al día siguiente de que Recursos Humanos de tu trabajo anuncie que acaba de empezar la época de crisis y que cualquiera que se tome un tiempo libre será despedido.
• Las vacaciones nunca envejecen: Una semana de vacaciones en un lugar tiene el mismo valor incluso cuando lo haces el vigésimo año consecutivo.

Teniendo en cuenta esto, puede ser propietario de la multipropiedad comprando cada semana por separado. Eso te costaría 2,6M (!!!) y 52k/año en "mantenimiento" (!!!). Esto es un poco extremo para un 2BR. Digamos que investigas la zona y encuentras apartamentos comparables en venta por 2M con un coste medio de mantenimiento de 30k/año. Eso significa que el valor base para una semana es de 38,5k y 575/año. Estás pagando a su empresa 11,5k por adelantado y 425k cada año para organizar hasta 51 inquilinos más. ¿Crees que este servicio es tan valioso? Tú decides.

Dicho esto, la multipropiedad es un negocio típicamente depredador. No operan sobre la base de proporcionar un valor 100x, cobrar 105x por él, utilizar 4x para cubrir los gastos y quedarse con 1x como beneficio. Funcionan cobrando 50x por 100x de valor aparente, que resulta ser 10x de valor real, y luego el cliente incauto termina pagando otras 10x en honorarios para salir del acuerdo, después de lo cual la empresa gasta 30x en el abogado más delgado que el dinero puede comprar para hacer frente a las inevitables demandas mientras se ríen todo el camino al banco con las otras 20x.

Además, supongamos que tienes la edad media de Estados Unidos, 38 años, y una esperanza de vida de 79 años. Supongamos que va a pasar una semana en esta multipropiedad durante cada uno de sus 41 años restantes. Pagará un total de 91.000 dólares por este privilegio, o 2,2.000 dólares por semana. Eso viene a ser 315 dólares por día. Puedes encontrar un Airbnb REALMENTE bonito por esa cantidad de dinero, especialmente si reservas con antelación (sólo unos meses antes, no 40 años antes).

Answer 3

Que $1000/week is $ 143/noche. Entonces, por motivos matemáticos, asume que lo usarás durante 20 semanas. Eso es otro $50,000/20=$ 2500/semana, para un total de 500$/noche durante una semana/año.

Más los intereses del préstamo de 50.000 dólares, el coste de oportunidad de lo que podrías haber hecho con esos 50.000 dólares, los impuestos, el mantenimiento, etc., etc. y todos los demás gastos que se les ocurran a los administradores de la propiedad, y la dificultad de vender las multipropiedades.

A continuación, compárelo con las tasas de estancia prolongada moteles/hoteles en esa zona.

De ninguna manera compraría tiempo compartido.

Answer 4

Aunque me he alojado en ellos, no sé nada sobre las tarifas actuales de la multipropiedad.

Dicho esto, ignorar el potencial que $50k invested could grow to as well as inflation, etc., if you divide the cost of the timeshare by 50 years and add in the annual maintenance fee of $ 1k, tendrías 2k dólares al año para gastar en vacaciones cada año durante los próximos 50 años. Viéndolo desde esa perspectiva, el coste me parece desorbitado para una mera semana al año.

Answer 5

El departamento de ventas de la empresa de multipropiedad intenta convencer a los posibles compradores de que el lugar es deseable, que los costes son razonables, que los beneficios son asombrosos; y que si te cansas de ir al mismo condominio durante los próximos 20-50 años es fácil y barato cambiarlo por otro lugar; y que si alguna vez quieres venderlo estás consiguiendo tal ganga que será fácil venderlo con grandes beneficios.

Las matemáticas no se sostienen; no todo el mundo puede canjear una semana en Hawái; y que la multipropiedad es difícil de vender desde hace décadas.

Tenía amigos que trabajaron en un trabajo de verano en los años 80 para una empresa de multipropiedad. Entonces sabían que había clientes que se sentían atrapados y no podían vender; sabían que las matemáticas no funcionaban; y que no todo el mundo podía cambiar por una semana en Hawai. A los 18 años juraron no volver a involucrarse en una multipropiedad.

Tuve compañeros de trabajo en los años 90 que intentaron vender su multipropiedad y sólo pudieron hacerlo con grandes pérdidas. También descubrieron que los costes de mantenimiento presupuestados eran demasiado bajos, y que subían con el tiempo, normalmente una vez vendidas todas las semanas.

Los problemas no han cambiado.