¿Debería intentar optimizar mi puntaje de crédito antes de solicitar un préstamo?

Question

Estoy considerando comprar una casa en algún lugar este año, lo cual, por supuesto, implicaría buscar una hipoteca. Y las tasas de interés de la hipoteca dependen del puntaje crediticio. Mi historial crediticio está limpio de problemas, pero es corto, lo que pone mi puntaje en el rango de "OK, pero no excelente" (diferentes agencias dan números variados, desde 711 en Experian hasta 800 en VantageScore). No puedo cambiar la longitud del historial, pero probablemente podría reducir un poco la utilización, evitar obtener nuevo crédito (periódicamente me inscribo en algunas tarjetas de crédito para obtener bonificaciones, etc. - podría dejar de hacer eso), esperar a que caduquen las consultas de crédito antiguas, etc. La pregunta es - ¿vale la pena? Estoy seguro de que las tasas de interés de las hipotecas no dependen de cada punto del puntaje - eso sería demasiado complicado de manejar, debe haber ciertos umbrales. Entonces, ¿valdría la pena para mí ganar algunos puntos en el puntaje - probé varios simuladores y obtuve resultados muy diferentes, desde casi nada hasta 20-30 puntos - o no valdría la pena el esfuerzo a corto plazo?

Answer 1

Si tu puntuación FICO es > 700 estás bien. Hasta donde sé, necesitas un historial de 10-12 años para maximizar una puntuación FICO. Ten en cuenta que la mayoría de los consejos en línea se basan en FICO, y otros sistemas de puntuación pueden variar.

Pagar deudas siempre es una buena idea, siempre y cuando no afectes tu capacidad para hacer un pago inicial. Además, tradicionalmente, a los prestamistas no les gusta que tu ratio de pago de deuda hipotecaria con respecto a tus ingresos supere el 28% (incluyendo impuestos y seguros) y que tu ratio posterior sea superior al 36%.

Answer 2

La puntuación con la que deberías preocuparte es el puntaje FICO, generalmente las mejores tasas de hipoteca requieren un FICO de 720 (he escuchado que algunos quieren hasta un FICO de 740). Si tu puntaje intermedio es mayor que 740, no me preocuparía mucho por tratar de mejorar tus puntajes.

De lo contrario, hay algunas cosas fáciles que puedes hacer para aumentar tu puntaje además de lo obvio de pagar tus facturas a tiempo.

Reduce el porcentaje de crédito que estás utilizando en cuentas rotativas (tanto en total como en líneas individuales). En lo que respecta a las puntuaciones FICO, deber $500 en una tarjeta de crédito con un límite de $500 es mucho peor que deber $5000 en una tarjeta con un límite de $20000. Quieres reducir el porcentaje general de crédito que estás utilizando, así como el porcentaje de cada línea de crédito que estás utilizando, idealmente quieres mantenerlo por debajo del ~20%, cualquier cosa más del 50% tendrá un impacto negativo real en tu puntaje. Si pagas tus tarjetas completas cada mes, puedes optar por no usarlas los 2 meses antes de solicitar una hipoteca o simplemente pagarlas antes de la fecha de facturación (no la fecha de vencimiento), ya que la mayoría de las compañías de tarjetas de crédito informan el monto adeudado en la factura, si el monto adeudado es 0 o muy bajo, parecerá que tienes poca/nula utilización en esa cuenta.

Otra cosa a considerar con la utilización es que las tarjetas de crédito con "límite de gasto no establecido" son generalmente malas para tu puntaje porque informan tu saldo más alto como tu límite de crédito, lo que significa que generalmente mostrarás una utilización muy alta en estas tarjetas incluso si no cargas mucho en ellas.

La utilización en cuentas de cuotas no se contará en tu utilización de crédito, pero los pagos mensuales sí cuentan en tu relación deuda-ingresos para el préstamo.

Por supuesto, probablemente también quieras minimizar el número de consultas de crédito en los 12 meses antes de solicitar la hipoteca. Un par no va a causar ningún problema, pero si tienes muchas puede causar problemas, incluso aunque el efecto en tu FICO sea bastante mínimo. Las nuevas consultas de crédito también conducen a nuevas cuentas que reducirán tu promedio de antigüedad de cuentas, pero también reducirán tu utilización promedio (prácticamente un empate en mi opinión).

Es importante tener en cuenta que la única puntuación que realmente importa es el puntaje FICO, el resto rara vez se utilizan por los bancos y como tal son prácticamente inútiles y tienen poca o ninguna relación con tu puntaje FICO real.

También debo mencionar que la mayoría de los números en esta publicación son especulación informada, la fórmula de puntuación FICO es un secreto, por lo que es imposible conocer los umbrales exactos.