Quiero saber algunos detalles de cómo utilizar el capital que tengo en mi casa para invertir en otra propiedad. En concreto, sobre los costes del préstamo o préstamos correspondientes. Actualmente estoy asumiendo que necesito un préstamo separado para la propiedad de inversión.
Mi pregunta principal: ¿Utilizar el capital de la vivienda para pedir más préstamos para comprar una propiedad de inversión tiene que aumentar el importe de los intereses pagados por el préstamo original de la casa en la que vivo?
La mejor manera de preguntar esto es con un ejemplo. Me doy cuenta de que las cifras de las propiedades de inversión son poco probables y que faltan cosas como la publicidad, el mantenimiento, las tasas de ocupación, los gastos de gestión, etc. Simplemente las he sacado de un anuncio. Por favor, ignoren esos aspectos y que alguien me diga si, basándose en las suposiciones y cifras dadas, ¿son correctas mis matemáticas? Tengan en cuenta que no voy a invertir en esta propiedad en particular porque veo que es una mala inversión.
- Actualmente tengo todos mis fondos disponibles y mi patrimonio almacenado en un Cuenta de compensación del 100% del préstamo o la cuenta de mi préstamo hipotecario como capital.
- Mi actual préstamo hipotecario tiene un tipo de interés del 5,14% anual que se devenga mensualmente
- Si miro a la compra de una propiedad por valor de 135.000 dólares
- con un depósito del 20% de 27.000 dólares para un préstamo de inversión inmobiliaria
- pagar unos 6.750 dólares en concepto de honorarios (impuesto de timbre, transmisión de la propiedad, solicitud de préstamo, etc.)
- por un total de 33.750 dólares en efectivo de la cuenta de compensación o de los fondos propios utilizados
- ¿Aumenta esto el importe de los intereses de mi préstamo hipotecario en 144,56 dólares al mes para empezar?
- Con unos costes anuales de inversión inmobiliaria (tasas, etc.) de 5626 dólares
- y con un préstamo de inversión de sólo intereses de $108,000 at 5.14% being $ 462,60 mensuales
- Totalmente 931,43 dólares mensuales de gastos deducibles de impuestos
- suponiendo una renta mensual de 1170 dólares con una tasa de ocupación del 100% para dar
- después de los gastos, ingresos de 238,57 dólares al mes
- y un tipo impositivo del 32,5%, lo que supone un aumento de los ingresos mensuales de 161,03 dólares después de impuestos
- ¿Significa esto que, para empezar, es sólo 16,47 dólares al mes mejor flujo de caja que sólo usando mi cuenta de compensación del 100% del préstamo hipotecario?
¿Hay alguna manera de estructurar el préstamo o los préstamos para aumentar este flujo de caja? La única manera que se me ocurre es reducir la cantidad de capital utilizado, para reducir el importe de los pagos de intereses en el préstamo de la vivienda existente, al tiempo que aumenta el tamaño del préstamo de la propiedad de inversión, con sus pagos de intereses deducibles de impuestos, dando un beneficio global. ¿Existe una forma de tener una relación préstamo-valor (LVR) más alta en el préstamo de inversión sin pagar el seguro hipotecario de los prestamistas (LMI)? ¿O el LMI no es tan malo en un préstamo de inversión debido a las deducciones fiscales y el mantenimiento de más dinero en mi préstamo hipotecario actual?
Estoy en Queensland, Australia.
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He actualizado mi pregunta para intentar que la gente se centre en la cuestión principal y en mis cálculos, en lugar de en las suposiciones y en lo mal que se invierte con esas cifras.