¿Vender una casa por adelantado o cobrar una renta a lo largo del tiempo?

Question

Suponga que tiene una casa que vale $500,000.00 that is gifted to you and this house is completely paid off. The people who want to purchase this house will need to go to the bank to get a loan so that they can pay me to sell them the house. Over time, the bank will make more money than the $ 500.000,00 que prestaron inicialmente y habré hecho los 500.000,00 en un pago único.

Mi pregunta es por qué no "ser el banco" en este escenario, y en lugar de que los compradores interesados pidan el préstamo al banco, podrían pagarle a usted (más de los 500.000 dólares) a lo largo del tiempo. Podría decirse que usted ganaría más dinero de esta manera, actuando a la vez como prestamista y vendedor. Si se redactara un contrato adecuado de la misma manera que lo haría un banco, parece que usted podría cubrir el riesgo que asume cobrando ese flujo de ingresos a lo largo del tiempo en lugar de aceptarlo todo por adelantado de inmediato.

Answer 1

Riesgo . El banco probablemente obtener más a lo largo del tiempo, siempre que el prestatario siga haciendo los pagos. Si no lo hace, el banco puede perder dinero (especialmente si acaba teniendo que ejecutar la hipoteca y no puede vender la casa por lo suficiente para cubrir el saldo del préstamo). Si usted actúa como prestamista, asume este riesgo.

Podrías coger los 500.000 dólares iniciales de la venta e invertirlos, con lo que ganarías más con el tiempo. Ten en cuenta que los rendimientos y los riesgos variarán en función del tipo de inversión, y no coincidirán necesariamente con el escenario del préstamo.

Answer 2

Es lo que se conoce como una hipoteca "vendor take back". Es habitual en los terrenos vacíos y en las propiedades vacacionales, para las que los bancos canadienses suelen preferir no ofrecer hipotecas o cobrar bastante más. También es probable que en esos casos la propiedad esté sujeta a ganancias de capital (al no ser una residencia principal), por lo que tomar el dinero poco a poco puede reducir el tipo impositivo al que se expone. Este artículo dice que a los inversores les gusta por esa razón.

También dice que normalmente sólo se ve en "vendedores motivados", es decir, la mayoría de la gente prefiere vender la propiedad, obtener el dinero y acabar con ella. Pasar los próximos 25 años preocupándose de si la persona a la que prestaste el dinero te lo va a devolver o no, y sin saber cómo funciona toda la maquinaria de la ejecución hipotecaria, no merece la pena el ingreso extra por intereses para la mayoría de la gente. Vende la casa, llega a un acuerdo con los de hacienda, y pon el dinero en algo que gane, si no tanto como una hipoteca, al menos más que tu cuenta de ahorros, posiblemente protegida fiscalmente, y no tendrás nada de qué preocuparte. O presta el dinero a alguien que no esté viviendo en tu antigua casa, y obtén beneficios con préstamos privados con plazos mucho más cortos, por ejemplo, 5 años a un pequeño empresario.

Si usted heredara o recibiera medio millón en efectivo en lugar de una casa, ¿sería su primer instinto buscar a un completo desconocido al que pudiera prestárselo durante 25 años, o elegiría un vehículo de inversión diferente para su ganancia inesperada?

Answer 3

Dejar que un comprador retenga el valor y realice los pagos no es una cobertura del valor.

Durante largos periodos de tiempo, el posible aumento de la inflación podría hacer que los pagos del préstamo no valieran nada. Un financiador, sin cobertura ni planificación a largo plazo, debería conceder préstamos con tipos ajustables.

Pero entonces un comprador no debería aceptar un préstamo de tipo variable a largo plazo a menos que tenga una cobertura o una planificación a largo plazo.

Answer 4

Estadísticas. Te estás centrando en el valor esperado cuando la cuestión mucho más relevante es la varianza. Un banco no gana dinero haciendo una sola hipoteca, gana dinero haciendo miles o millones de hipotecas. Cuantas más hipotecas tenga, menor será la varianza y más seguro estará de que el resultado observado será muy cercano al valor esperado calculado.

Answer 5

Estás describiendo lo que se conoce como contrato de arrendamiento

Aquí hay un artículo de Nolo Press que detalla este tipo de financiación, con algunos enlaces internos para obtener más información. Enumera las ventajas y desventajas específicas para el comprador y el vendedor. No estoy seguro de si existe en Canadá, pero es bastante común en los Estados Unidos.