Tengo una hipoteca de tipo fijo a 30 años. El tipo de interés anual es r. Si mi capital inicial es P y la cuota mensual es p, pero este mes decido pagar p+Delta, ¿cómo calculo qué parte de (p+Delta) va al capital y qué parte a los intereses?
El banco, si lo solicitas, debería darte una tabla de amortización. El capital restante disminuye un poco cada mes, lo que significa que el mes siguiente el pago tendrá una cantidad ligeramente inferior destinada a los intereses. La tabla le mostrará el capital de cada mes y los intereses de cada mes.
Los pagos adicionales que intentas hacer se destinarán al 100% al capital.
Recuerdo un ejemplo, $200K 6% 30year mortgage, the Payment was $ 1200. Muy temprano en la hipoteca, esto fue $1000 interest, $ 200 principal. Si ese mes pagas 200 dólares de más, te adelantas un mes entero en la tabla de amortización. Si se adelanta el pago del capital del mes siguiente, se podría mantener esto durante varios años, pagando efectivamente 2 meses a la vez con este pago ligeramente más alto.
Hace años, escribí un hoja de cálculo de amortización que ayudaría a ilustrar mi respuesta, y le permitiría juguetear con la idea de los pagos anticipados. Era parte de una serie para contrarrestar una estafa de aceleración de hipotecas, que en aquel momento se vendía como "Cuenta de Fusión de Dinero" y que se reencarnó más recientemente como "Riqueza Ilimitada". En pocas horas, escribí una hoja de cálculo que reproducía lo que cualquiera de estos productos de 3500 dólares decía hacer.
Usted reclama Delta todo va al principio, pero ¿el banco no necesita obtener intereses por esto? Delta que les he prestado hasta ahora desde el contrato de préstamo inicial?
Sí. Y lo hicieron. En el momento en que haces un pago completo, tú y el banco estáis en paz. Les debes el resto del capital, por supuesto, pero estás "a mano" en cuanto a los intereses acumulados. En ese momento, puedes pagar el capital que desees. Y los intereses se acumulan sobre la cantidad más baja.
Tenga en cuenta que la mayoría de las hipotecas no le ahorran intereses por hacer incluso cada pago, por ejemplo, 20 días antes. Tampoco acabaré con la hipoteca con pagos sobrantes por hacer si hago cada pago el día antes de que se retrase (normalmente 15 días después de la fecha de vencimiento). Sin embargo, si las hipotecas se calculasen sobre la base del devengo diario, como ocurre con las HELOC, eso es exactamente lo que ocurriría.
Esto parece más un comentario que una respuesta. Además, nunca he oído ni experimentado que eso ocurra en una hipoteca. En otros préstamos, como el de un coche, sí puede ocurrir.
Como dijo @littleadv, en realidad podría haber sido el caso, pero estoy de acuerdo en que las leyes ahora obligan a los bancos a manzana dinero extra a cualquier cuota de retraso (por supuesto) y luego al principal. Yo tengo un pago que hago por ordenador, y hago un seguimiento de lo que va de más al principal, con mi anotación en cualquier sitio.
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No lo hagas. Especifica que todo tu pago extra se aplique al principal.
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Delta va al principio. Que yo sepa, no hay ninguna opción para hacer tal distinción, y desde luego ninguna razón para hacerla.
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@littleadv - Sólo estoy recordando, pero cuando tenía un libro de cupones para pagar mi hipoteca, tenía una línea para "extra al principal" (o algo así) y una línea para el pago total. Tenía la impresión, por la economía del instituto, de que el banco no tenía que aplicar la cantidad extra. Pero las cosas cambian...
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Creo que ahora no se les permite hacerlo. Tengo varias iteraciones de hipotecas y HELOC, y todas ellas dicen explícitamente que cualquier extra se aplica al principio, siempre y cuando los pagos se hagan a tiempo. Si me retraso puis no tienen que hacerlo.
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Supongo que estamos hablando de Estados Unidos. En bastantes países asiáticos, hay una opción y uno tiene que especificar... hay una cantidad mínima [normalmente igual a uno o tres EMI] que necesita ser pagada para el principal. También se puede pagar el EMI por adelantado si se sabe que no se puede pagar en el futuro por alguna razón. El banco retiene el excedente y lo aplica en las fechas de vencimiento.
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Incluso en EE.UU., el banco puede ofrecer opciones tanto de pago del principal (para reducir el coste del préstamo) como de pago anticipado de futuras cuotas (para evitar penalizaciones si crees que es probable que te retrases en un pago futuro). Yo sugeriría que te asegures de que sabes cuál es su incumplimiento, o que te asegures de incluir una nota con cada pago adicional indicando que se aplique al principal... sólo para asegurarte de que nadie se confunda.