¿Es una contingencia de inspección con "sin devolución del dinero" verborrea desperdiciada?

Question

Nosotros somos los vendedores. Nuestro contrato establece explícitamente 2 cosas:

1. Los compradores pueden echarse atrás basándose en la inspección y recibir la devolución del depósito en garantía.
2. Los vendedores no proporcionará dinero de vuelta en el cierre, o hacer cualquier reparación sobre la base de los resultados del informe de inspección.

El comprador hizo caso omiso del punto 2 y pidió la devolución del dinero de todos modos. Nuestro agente nos aconseja que lo abordemos de la forma habitual (aceptar o negociar, etc.), pero esto nos lleva a preguntarnos: ¿Estamos redactando un contrato sin dientes en lo que respecta a la cláusula de inspección y no devolución del dinero?

¿Está en lo cierto mi agente al afirmar que se trata básicamente de palabrería inútil en una compraventa, ya que el comprador puede rescindir el contrato basándose en el informe de inspección? Siempre me he imaginado la situación en la que el comprador pide el dinero de todos modos, el vendedor se niega, el comprador rescinde porque el vendedor se niega, el comprador pierde el depósito de garantía debido al punto 2 anterior, el tribunal declararía que el comprador ha incumplido el contrato. Mi agente insiste en que eso es absurdo. En este caso, la empresa de depósitos en garantía se negaría siquiera a considerar la posibilidad y se distribuirían las arras. Entonces, ¿por qué incluir el punto 2 en un contrato?

Answer 1

Esencialmente has hecho una condición "tal cual". Estás dando a entender que eres inflexible en ese aspecto; no deberían molestarse en intentar negociar la devolución del dinero al cierre o reparaciones antes del cierre. Si lo intentan de todos modos y tú te niegas, no pierden el dinero en garantía; siguen teniendo derecho a rescindir el contrato en función de los resultados de la inspección, siempre y cuando cumplan los plazos establecidos en el contrato.

No es inútil, ya que comunica su posición. La redacción de los dos puntos permite a los compradores saber que si quieren negociar basándose en los resultados de la inspección, debe ser sobre el precio de compra, en lugar de solicitar la devolución del dinero al cierre o reparaciones antes del cierre.

Answer 2

Creo que su agente tiene razón. El punto 2 es para aclarar las expectativas y evitar cualquier percepción de que se están ofreciendo descuentos o reparaciones. No dice que el comprador pierda las arras por el mero hecho de pedir un cambio en las condiciones. El contrato ha sido aceptado por ambas partes; cualquiera de las dos es libre de proponer cambios (intentar renegociar) y, a menos que esa propuesta sea aceptada por la otra, el contrato existente se mantiene. Hacer una propuesta de este tipo no es incumplir el contrato.

Answer 3

(Descargo de responsabilidad: trabajo para una empresa que negocia contratos de vivienda a diario, pero IANAL).

¿Estamos básicamente redactando un contrato sin dientes en lo que respecta a la inspección - sin cláusula de devolución de dinero?

Más o menos. El contrato es una negociación "puntual": dice, en el momento en que se redactó, que no harás ninguna reparación (bajo el supuesto de que no se han determinado reparaciones) y que no cubrirás ningún reembolso / costes de cierre (bajo el supuesto de que el precio es justo).

Si el comprador tiene una inspección hecha, y es un justificable punto de finalización del contrato, que el comprador diga "quiero que arregles / cubras los costes de 'x'", que tú te niegues y que el comprador se eche atrás no significa que puedas quedarte con las arras. El comprador tuvo la oportunidad de echarse atrás a pesar de todo, le dio a usted, el vendedor, la oportunidad de prevenir que con una modificación del contrato.

El contrato original sigue en pie y es probable que tu cláusula no se sostenga ante un tribunal. La única aplicación de la cláusula es que, si el comprador sigue adelante con el proceso, usted NO hará las reparaciones en ese momento ni ofrecerá la devolución del dinero.

Como se menciona en la otra respuesta, ofreciste la casa "tal cual" y acordaste el precio. Si vas a permitir que un comprador se eche atrás debido a una inspección (que, en este mercado, te costará mucho encontrar un comprador sin esa cláusula) su cláusula "tal cual". peut de pie, pero si el comprador se echa atrás el dinero en serio es por derecho.

¿Está en lo cierto mi agente al afirmar que se trata básicamente de palabrería inútil en una compraventa, ya que el comprador puede rescindir el contrato basándose en el informe de inspección?

Yo no diría "desperdiciado", sólo "inaplicable". Estás dando a entender que no quieres hacer ninguna reparación (como estás en tu derecho). Pero, el comprador establece las condiciones de "arras", no tú. Usted simplemente acuerda si esas condiciones son aceptables o no.

Siempre me he imaginado la situación en la que el comprador pide dinero de todos modos, el vendedor se niega, el comprador rescinde el contrato porque el vendedor se niega, el comprador pierde las arras debido al punto 2 anterior y el tribunal declara que el comprador ha incumplido el contrato. Mi agente insiste en que eso es absurdo.

Su agente tiene razón. Vi cómo se desarrollaba esta situación a principios de año, y el resultado exacto fue el contrario. De hecho, el vendedor lo llevó a los tribunales y perdió más dinero porque el tribunal afirmó que es una expectativa irrazonable, y cargó los gastos judiciales del comprador al vendedor.

Básicamente, el comprador propone una modificación del contrato y usted la rechaza. Como tal, usted no tiene derecho al dinero del comprador en ese momento, porque la cláusula original de que el comprador puede echarse atrás debido a los resultados de la inspección sigue en pie . Supera su cláusula "sin reparaciones / sin dinero".

En este caso, la empresa de depósitos en garantía se negaría siquiera a considerarlo y se distribuiría el dinero de las arras - tendría que demandar para intentar hacer cumplir esto. Entonces, ¿por qué incluir el punto 2 en un contrato?

El punto 2 sigue siendo una preocupación válida para ti si quieres que lo sea, pero no es una forma válida de sacarle dinero al comprador. Usted es usted quien rescinde el contrato en ese momento (como es su derecho), no el comprador. (De hecho, cuando mi empresa envía contratos, tenemos varias rescisiones válidas de vendedores que no dan lugar al pago de arras, y varias rescisiones válidas de compradores que tampoco dan lugar al pago de arras, como la localización de delincuentes sexuales en el vecindario y cosas así).

Personalmente, veo a los vendedores con cláusulas "tal cual" todo el tiempo, y alrededor del 40% de las veces lo echan en algunos punto del proceso. (Con esto quiero decir que aceptan una determinada reparación, o la devolución del dinero, o una alteración del precio). No tiene por qué pero tenga en cuenta que si no llega a un acuerdo y el comprador se echa atrás, usted está no derecho a la fianza, porque el comprador se echó atrás justamente .

Piensa en las arras como un "si decido echarme atrás en la compra de esta casa por un motivo no incluido en mi contrato, lo consigues". El contrato del vendedor casi nunca importa.

Answer 4

Piensa en esto: Cualquier inspección, o prácticamente cualquier inspección, encontrará algunos fallos que habría que arreglar. Es normal. Cuando negociamos el precio de una casa, partimos de la base de un número normal de defectos.

Si la inspección no detecta ningún problema, el comprador se lleva una ganga. Las condiciones dejan claro que si hay un número normal de defectos, el vendedor no va a reducir el precio. El comprador es libre de rescindir el contrato, lo cual sería una tontería, ya que es de esperar que haya un número normal de defectos.

Si en la inspección se encuentra un número anormal de fallos, o algún fallo que es realmente caro de arreglar, entonces la casa no vale el precio negociado. El vendedor dice que no bajará el precio, así que lo más probable es que el comprador se retire. O es muy posible que el vendedor se dé cuenta de que la casa no valía tanto como hubiera querido y pague por arreglar el problema caro o reduzca el precio.

Pero es esencial que la cláusula "sin rebaja del precio" comunique que el comprador debe esperar un número normal de fallos y que el vendedor no va a reducir el precio en este caso.