En primer lugar, estos modelos suelen estar muy adaptados a un país concreto (incluso en el caso de Europa), a una clase de inmueble (vivienda, comercial) y a un mercado (secundario, primario). En general, diría que es muy difícil aplicar directamente las herramientas cuantitativas estándar (como el MC) de las finanzas al mercado inmobiliario.
Los modelos que he visto no eran muy cuantitativos. El enfoque más habitual es construir un modelo de equilibrio (oferta/demanda) que también tenga en cuenta factores macroeconómicos (tipos de interés, tipos de cambio, etc.). Por ejemplo, se intenta estimar y prever el poder adquisitivo (disponibilidad de crédito) y la capacidad de los nuevos proyectos de desarrollo. Esto puede incluir muchas cosas sutiles como la modelización de posibles retrasos en el desarrollo, los impuestos, las políticas, etc. Lo ideal es tener en cuenta los riesgos de liquidez y de crédito. Este enfoque de la modelización y la previsión se denomina a veces top-down/bottom-up:
Los enfoques descendente y ascendente de las previsiones se utilizan habitualmente en el sector inmobiliario. Los factores macroeconómicos (descendentes), como el crecimiento del empleo, el producto interior bruto (PIB), la formación de hogares y la renta media de los hogares impulsan tanto la demanda de uso del espacio como oferta a largo plazo. Los datos de construcción del mercado (bottom-up) proporcionan información sobre la oferta a corto plazo. La vacante actual (bottom-up) se La oferta actual (ascendente) se evalúa, mientras que la futura se deriva de la demanda prevista, la oferta y la estimación del inventario total del mercado. El alquiler actual (ascendente) se evalúa, mientras que el crecimiento de los alquileres se prevé a partir de las previsiones de la demanda y la desocupación. Los modelos cuantitativos basados en las tendencias a largo plazo generan resultados de referencia, mientras que los ajustes se hacen para incorporar el conocimiento local y los fenómenos a corto plazo. conocimiento local y los fenómenos a corto plazo.
de Estrategia inmobiliaria de capital privado activo
Una característica importante que hay que tener en cuenta al realizar modelos cuantitativos en el sector inmobiliario es la autocorrelación. Muchos investigadores han documentado el componente de autocorrelación inusualmente fuerte y predecible. Sin embargo, como he mencionado antes, debido a las numerosas características únicas del mercado, esto es difícil de explotar en la práctica.
También conozco los modelos espaciales y basados en SIG (por ejemplo, la autocorrelación espacial) para la valoración de los objetos inmobiliarios. Pero nunca los he visto aplicados en la práctica.
Hay algunos artículos sobre la aplicación de los métodos de Monte Carlo en la valoración de bienes inmuebles:
Sin embargo, no puedo comentar lo buenos que son.
