Es el hogar de la equidad de la pena sacar una hipoteca cuando tengo $67k préstamos estudiantiles para pagar?

Question

Nota: la equidad de su casa no es la única razón por la que estoy pensando comprar. Me gustaría tener el control sobre mi propio entorno de vida, más espacio, no tiene que preocuparse de molestar a la unidad apartamento en el piso de arriba si estoy jugando la música, y de bienes raíces en mi ciudad está en una tendencia muy positiva a la derecha ahora. La equidad de su casa es sólo un factor.

Antecedentes: me gradué de la universidad de aproximadamente 1,5 años y he estado enseñando inglés en Francia desde. No quiero hacer un montón de dinero, alrededor de $30.000/año brutos. Tengo alrededor de $67.000 en préstamos de estudiante en el momento. Actualmente estoy en un pago basado en los ingresos del plan para mi los préstamos, lo que resulta en un $0/mes pago (así que, esencialmente, son diferidas). Actualmente estoy acumulando alrededor de $1,200 por año en basada en el interés de mi préstamo de las declaraciones de este año. Tengo un gran crédito, sobre una puntuación de 750.

Edit: mi principal trabajo es independiente de la programación, que estoy haciendo en conjunto con la posición de enseñanza hasta Mayo de 2019, momento en el cual voy a ir de nuevo a tiempo completo (freelance) de programación. Yo no estoy preocupado por el pago de mis préstamos sin embargo, como estoy tomando esta vez en Francia como "vacaciones" de todo tipo, utilizando la posición de enseñanza como una excusa para tener un visado de larga duración en Europa.

Voy a regresar a los EE.UU. en Mayo y necesitan un lugar para vivir. Por el momento me voy a alquilar, pero vamos a suponer que una entidad administradora de préstamos que me iba a dar un préstamo para un saldo de capital de $200.000. Supongamos también que mis ingresos salta a $50,000/año bruto y que no tengo ningún problema en el manejo de mi dinero. Estoy tratando de averiguar si es mejor alquilar y pagar mis préstamos estudiantiles antes de comprar, o comprar y pagar la hipoteca y préstamos de estudiante al mismo tiempo.

El uso de un áspero de la calculadora, yo estaría pagando alrededor de $200/mes hacia el principal de la hipoteca, que es más que el interés que me estoy acumulando con mis préstamos estudiantiles. Si entiendo los fundamentos de alquiler vs compra, el alquiler me puede "ahorrar dinero" no se trata de un impuesto a la propiedad, los problemas de mantenimiento, etc., pero no voy a devengar por ello ninguna de equidad de la vivienda. Mediante la compra, incluso si estoy pagando un montón de interés, me gustaría seguir acumulando alrededor de $200/mes en la equidad de su casa, que aumentaría con el tiempo.

Así que si mis matemáticas es derecho (quizá equivocado), $200/mes en la equidad de su casa es mayor que el de $100/mes los intereses devengados por mis préstamos estudiantiles, y que la diferencia de $100 de aumento a lo largo del tiempo como puedo pagar más de cada préstamo (y por lo tanto tienen menores pagos de intereses de cada uno). ¿Tiene sentido financiero para alquilar y pagar el préstamo de estudiante (y , a continuación, comprar), o comprar y pagar el préstamo estudiantil?

Answer 1

Estoy de acuerdo con Pete, pero tiene un cálculo equivocado.

No comparar el interés de los préstamos para la equidad está construyendo - la construcción de la equidad es sólo la conversión de un activo (efectivo) a otro ("equity"). Sería mejor poner que "la equidad" hacia el préstamo (ya que va a reducir el interés en adelante).

Usted necesita comparar la renta que se paga a los intereses y otros gastos de la casa que no tiene cuando la renta (impuesto sobre la propiedad, PMI, mantenimiento, etc.). La diferencia es cuánto usted podría estar poniendo el préstamo en lugar de perder el interés.

Answer 2

El uso de un áspero de la calculadora, yo estaría pagando alrededor de $200/mes hacia el principal de la hipoteca, que es más que el interés que me estoy acumulando con mis préstamos estudiantiles.

Para empezar, si usted tiene $40,000 a poner sobre la propiedad que se calcula en su enlace, usted podría desea crack un pedazo de que para pagar su actual préstamo de estudiante. Realmente, esa debe ser su pregunta. "Tengo $40,000 debo pagar el 66% de mi préstamo estudiantil o comprar una casa?" Su ejemplo de la calculadora calcula un valor de us $160.000 préstamo de $200,000 préstamo como su pregunta indica. Si usted no pone el 20% hacia abajo, usted será requerido por el prestamista para llevar a algo que se llama Seguro de Hipoteca Privado que añade otro lleno por ciento del costo total.

Si usted se dobla abajo y comprar una casa, está básicamente en la cuerda floja de dos de las principales obligaciones de más de $100 al mes. Estás trinquete tu interés anual obligación de $1.200 a $8,700, de forma que en el escenario más favorable, usted tiene $1,200 de la equidad en una propiedad (2.400 dólares de capital menos su actual $1,200 de interés de préstamos estudiantiles gastos). Y realmente, el uso de un $200,000 cero préstamo, usted estaría más cerca de los $13.000 de interés anual y el PMI de cargos.

Si usted alquila, es poco probable que sus gastos de alquiler sería igual a sus costos de compra. En un alquiler de escenario es probable que tenga más dinero en efectivo cada mes a más agresivamente pagar su deuda actual de la carga y, finalmente, gastar menos de los $1,200 cada año en intereses. No sobre cargar con la deuda especialmente debido a que el prestamista no va a aplazar cualquier cosa si usted quiere tomar "vacaciones" de nuevo.

No se obliga a sí mismo para el servicio de la deuda. Con estos números (que probablemente mal teniendo en cuenta el $160,000 préstamo en matemáticas) a la que está garantizando el 17,5% de su ingreso bruto de los intereses.

Hay muy buenos posts aquí acerca de la deuda en general, recomendamos la lectura de algunos de ellos, preste particular atención a las preguntas acerca de "debo pagar mi préstamo estudiantil o invertir en el mercado de valores." Su pregunta no es materialmente diferente de la que, justo de intercambio del mercado de valores para la casa.

Answer 3

¿Tiene sentido financiero para alquilar y pagar el préstamo de estudiante (y comprar), o comprar y pagar el préstamo estudiantil?

Como se sospecha que la respuesta a tu pregunta es: "Alquiler".

Mientras que la compra de la casa es una meta digna y lleva a la estabilidad financiera, hay una buena probabilidad de que lo que está sugiriendo que daría lugar a algunos resultados negativos.

Como dijo usted, cuando usted alquila, cosas como los impuestos de propiedad y las cuestiones de mantenimiento no son una preocupación. Los problemas de mantenimiento puede ser un gran problema. Si usted compra, en su situación, ¿cómo se puede pagar por un nuevo sistema de climatización?

También hay un problema más grande de la obtención de financiamiento. Usted no ha demostrado el mejor de la historia en ganar y una igual consideración a la puntuación de crédito es un ingreso suficiente para pagar un préstamo. Mientras siento que los bancos son demasiado indulgentes en ese sentido, van a préstamo a alguien 200K que ya tiene 65 mil en la deuda que tiene una historia de hacer 30K? Probablemente no.

Otra cuestión que puede "pisar los dedos de los pies" un poco sería la decisión que tomó a enseñar, a un bajo salario, cuando había un estudiante de saldo del préstamo. Me disculpo si esto hiere los sentimientos un poco, pero me parece que la decisión era una tontería. Seguro de que sería ideal para enseñar en Francia, pero no para alguien que no puede pagar sus cuentas. En su caso habría sido más sabio para enseñar en los estados unidos, y el trabajo extra de trabajo de modo que usted puede tener sus préstamos de estudiante pagado en unos 18 meses. A continuación, vaya a enseñar en Francia!

A lo largo de esas líneas, aunque no es necesario, ¿a hacer pagos de intereses sobre los préstamos estudiantiles para mantener el equilibrio de crecimiento? No hacerlo era doblemente tonto.

Haciendo lo que usted está sugiriendo está lleno de riesgos que no parecen ser correctamente contabilidad. Sería mi consejo para regresar a los estados unidos, trabajar como locos, pagar estos préstamos estudiantiles (de nuevo, el objetivo debe ser alrededor de los 18 meses), ahorrar hasta un pequeño pago inicial y, a continuación, comprar una casa o incluso reevaluar. La enseñanza en algún lugar exótico podría ser mucho más divertido cuando no viven con esta enorme deuda.

Answer 4

En primer lugar, quiero entender que la elección real. Poner el préstamo a un lado. Tanto como sería de gran pagarlo (aunque si realmente se trata de un 1,8%, yo no), me gustaría mirar en la compra/alquiler de decisión, independiente.

¿Cuál es el mercado donde vas a ir? Es un bonito apartamento de $750, o es de $1500? Parte del problema con el alquiler/compra es que la gente no compra (normalmente) una casa que es igual a lo que iba a alquilar. La casa tiene, a menudo, mucho más de lo que usted realmente necesita.

Usted menciona siendo un recién graduado. Si usted compró la casa, va a ser de un tamaño que permita que usted alquila el segundo o incluso el tercer dormitorio? Esto convierte los números al revés, y podría ofrecer la oportunidad de tener 2 compañeros pagar el costo total de la cuota mensual de la hipoteca.

Podría seguir, pero mi respuesta es simple: "no Tenemos todos los detalles. Detalles que pueden empujar a los consejos de una manera o de la otra".

Editar - Dado el costo de los alquileres, y la voluntad de OP para alquilar a los compañeros, me gustaría ejecutar los números basados en ese escenario. Hace 5 años, me escribió Préstamos de Estudiante y de Su Primera Hipoteca en el que muestro cómo el pago mensual del préstamo encaja en el hueco entre el 28% y 36%, el típico porcentajes para el préstamo de la vivienda vs total servicio de la deuda. Esta es una gran oportunidad para un recién graduado para utilizar su habilidad para alquilar el espacio potencialmente cubriendo la totalidad del pago mensual de la hipoteca.