¿Cómo puedo determinar el coste real de la compra de una propiedad de inversión a lo largo del tiempo teniendo en cuenta el alquiler, los intereses, los gastos y la plusvalía?
Sé que hay muchos factores en juego, pero ¿hay una fórmula genérica para empezar a calcular esto?
No existe una fórmula genérica como tal, pero se puede calcular utilizando todos los ingresos y gastos conocidos y haciendo algunas suposiciones.
En general, deberías conocer los costes de compra, que incluyen el precio de compra, los gastos legales y los impuestos (en Australia tenemos el Stamp Duty, que es un gran impuesto estatal cuando compras una propiedad). Otras cosas que hay que tener en cuenta son las estimaciones de las reparaciones o renovaciones. Además, hay que tener en cuenta el crecimiento a largo plazo de la zona y utilizarlo como estimación del crecimiento potencial durante el periodo en el que se desea mantener la propiedad, y calcular los honorarios del agente si se va a vender, así como la depreciación del edificio. Todos estos elementos, incluidos los honorarios del agente al vender y la depreciación del edificio, se sumarán o deducirán a su base de costes para determinar el importe de la plusvalía en caso de que venda la propiedad. A continuación, tendrá que multiplicar esta ganancia por el tipo impositivo de las plusvalías para determinar el impuesto sobre las plusvalías que puede tener que pagar.
A partir de todos los elementos anteriores, podrá estimar la plusvalía neta (después de todos los impuestos) que podría esperar obtener de la propiedad durante el período en que desea mantenerla.
En lo que respecta a la tenencia y el alquiler de la propiedad, las cosas que tendrá que tener en cuenta incluyen el alquiler, el crecimiento a largo plazo de los alquileres en su área, y todos los gastos, incluyendo, las tasas e intereses del préstamo, el seguro, las tasas, el impuesto sobre la tierra, y una estimación del costo de mantenimiento anual por año. Además, deberá tener en cuenta las deducciones por depreciación que pueda reclamar. También hay que tener en cuenta la variación de estos valores con el paso del tiempo y hacer una estimación de los mismos en los cálculos. Cualquier aumento en el valor del terreno incrementará el importe de las tasas y el impuesto sobre bienes inmuebles que usted paga, y generalmente sus costes de seguro y mantenimiento aumentarán con el tiempo. Sin embargo, los intereses y las cuotas de la hipoteca se reducirán con el tiempo. ¿Cubrirá el aumento de la renta el incremento de los gastos?
A partir de todos los elementos anteriores, debería poder calcular una estimación de sus ganancias o pérdidas netas por alquiler para cada año. También debe hacer esto para el número de años que desea mantener la propiedad y luego sumar el total para obtener una ganancia o pérdida neta. Si hay una pérdida neta de los ingresos, entonces tiene que considerar si la ganancia neta de capital cubrirá estas pérdidas y todavía le dará un rendimiento razonable durante el período en que será dueño de la propiedad.
A continuación se muestra un ejemplo de cálculo con la mayoría de las variables que he comentado.
No conozco ninguna fórmula genérica para determinar si una propiedad de inversión es una buena inversión, además de la fórmula trivial. Asegúrate de que tus ingresos son mayores que tus gastos, y espera que el valor de la propiedad no baje.
Algunas personas le dirán que el alquiler mensual será un porcentaje fijo del precio de compra, pero eso es un objetivo, no una certeza. Tampoco es posible estimar la dificultad de alquilar la propiedad, o cuánto durará el techo. Los impuestos no se pueden predecir, ya que a medida que el valor de la casa aumenta, también lo hacen los impuestos sobre la propiedad, pero es posible que no pueda aumentar el alquiler.
Ni siquiera se puede predecir la calidad del inquilino. ¿Dañarán la propiedad? ¿O se irán antes de tiempo?
Necesitará a alguien que conozca el mercado local para que estime las condiciones locales y le ayude a determinar los costes e ingresos estimados en función de la propiedad real.
Cuando inviertes en una propiedad, pagas dinero para comprarla. Sin embargo, no tiene que gastar el dinero en la propiedad: podría haberlo invertido en el mercado de valores y esperar obtener una tasa de rendimiento real anualizada del 4% o más.
Así que si quiere saber si algo es una "buena inversión", pregúntese si sus ingresos netos anuales serán superiores o inferiores al 4% del dinero que ha invertido en ello, y si es más o menos arriesgado que la bolsa, y trate de juzgar en consecuencia.
Predecir los ingresos netos, sin embargo, es una lata de gusanos, doblemente cuando algunos de sus gastos no están denominados en dólares (por ejemplo, el tiempo que usted pasa tratando con la propiedad personalmente) y otros deben ser amortizados durante un período de tiempo impredecible (¿cuánto tiempo durará esa reparación del horno realmente durar?). Además, su plusvalía anualizada y sus ingresos por alquiler también son imprevisibles; no se puede esperar que los aumentos de los alquileres en una zona determinada se ajusten a una fórmula matemática predeterminada. En definitiva, es imposible de predecir en el caso general; si fuera posible, probablemente nos habríamos saltado la última burbuja inmobiliaria, por lo que no existe ninguna fórmula sencilla.
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