¿Por qué es bueno el cambio negativo?

Question

En Australia, los inversores compran propiedades de inversión con orientación negativa para ahorrarse impuestos. Muchos artículos sobre inversión inmobiliaria dicen que uno de los inconvenientes de tener una propiedad con orientación positiva es que no se pueden reclamar deducciones fiscales.

Por ejemplo, la propiedad de John vale 100.000. Sumando los gastos y los intereses le salen 10.000 al año y el alquiler es sólo de 7.000 al año, por lo que John tiene unas pérdidas de 3.000 anuales. Si tributa al 45% puede reclamar deducciones en sus ingresos y ahorrar 45% * 3K = $ 1350 But he still incurs an actual loss of 3000-1350= $ 1650 Engranaje negativo = 1650 de pérdida

Por el contrario, si Juan compra una propiedad con una orientación positiva, no podrá ahorrar el $1350 on his tax. But that's because he saves the other $ 1650 de sus ingresos Y obtener beneficios de la renta - interés. positivamente marcha = 1650 + otros beneficios

Por supuesto, las pérdidas derivadas de una orientación negativa pueden cubrirse cuando la propiedad se revalorice. Pero las propiedades con orientación positiva también se revalorizan sin sufrir pérdidas. ¿Por qué querría alguien pagar menos impuestos teniendo menos ingresos? ¿Puede alguien explicarme qué me he perdido?

Answer 1

Tienes razón en que, en muchos casos, las personas que ponen en negativo sus inversiones inmobiliarias no salen ganando.

El objetivo del "negative gearing" era incentivar a los inversores a comprar propiedades de inversión para aumentar la oferta de propiedades de alquiler, reduciendo así la tasa de aumento de los alquileres. También se pretendía que las inversiones que podrían haber sido financieramente inviables se convirtieran en más factibles. Y las propiedades en las que funciona mejor son las que tienen una orientación negativa sólo durante los dos primeros años, antes de pasar a tener un flujo de caja neutro o positivo, y tienen un buen crecimiento del capital a largo plazo. También sería más beneficioso para los inversores con rentas más altas en tramos impositivos más elevados.

El problema con el apalancamiento negativo surge cuando los contables y promotores inmobiliarios empezaron a promocionarlo entre sus clientes con rentas y tramos impositivos bajos con el único argumento de utilizar el apalancamiento negativo para reducir sus impuestos.

Los contables lo ven como una forma fácil de reducir los impuestos de sus clientes sin evaluar la viabilidad financiera de la inversión real. Los agentes inmobiliarios lo ven como una buena forma de promocionar y vender sus propiedades, que de otro modo estarían sobrevaloradas y serían inasequibles.

He oído hablar de muchos inversores inmobiliarios primerizos, algunos de ellos amigos, que luchan por pagar su inversión inmobiliaria años después de haberla comprado. Cuando se les pregunta por qué la compraron y por qué la conservan si están perdiendo tanto dinero con ella, la respuesta es: porque sí. La respuesta es: porque tengo un coeficiente negativo y así pago menos impuestos. Les han hecho creer que está bien seguir perdiendo dinero cada semana, cada mes, cada año, porque pueden ahorrar una fracción del dinero que pierden en los impuestos que pagan.

El apalancamiento negativo de una propiedad de inversión puede ser una buena estrategia para la propiedad adecuada y el inversor adecuado, sin embargo, se ha promovido en muchas propiedades y muchos inversores que no son adecuados para la estrategia. Si está invirtiendo con el único propósito de reducir sus impuestos, lo más probable es que esté invirtiendo por las razones equivocadas y probablemente invirtiendo en la propiedad equivocada.

Como nota al margen, el apalancamiento negativo no sólo está disponible para las inversiones inmobiliarias, sino para cualquier tipo de inversión en la que los costes de mantenimiento de la inversión sean superiores a los ingresos de la misma. Si compra acciones con un préstamo de margen y los intereses de dicho préstamo son superiores a los dividendos que recibe de las acciones, puede aplicar un apalancamiento negativo a las acciones para reducir su factura fiscal, al igual que en el caso de una inversión inmobiliaria con apalancamiento negativo. Como siempre, el motivo de la inversión debe ser su viabilidad a largo plazo. El apalancamiento negativo nunca debería ser la razón por la que alguien realiza una inversión, porque si lo es, lo más probable es que acabe perdiendo dinero a lo largo de la vida de la inversión.

Answer 2

No se trata SÓLO de impuestos, sino más bien de aplazamiento de impuestos, buena estrategia de inversión y valor.

1. Una propiedad (o cualquier inversión) tiene que ser rentable, ¿verdad? Pero no tiene por qué ser rentable en este momento. Una propiedad que va a dar pérdidas inicialmente es de suponer que necesita inversión, y como tal debería estar a la venta con descuento. Las fuerzas del mercado implican que el descuento debe reflejar la cantidad de dinero que hay que gastar en ella, por lo que en la práctica, la pérdida de ingresos debe compensarse adecuadamente, y si se mejora la eficiencia fiscal, entonces es una victoria.

2. Como sabemos, los impuestos no son lineales, cuanto más ganas más desproporcionadamente altos son tus impuestos. Un contribuyente que va a pagar muchos impuestos (este año, el año que viene, sea cual sea la escala temporal en la que se trabaje) en los niveles más altos debido a un alto nivel de ingresos, que realmente no necesita esos ingresos, al menos no ahora mismo, PODRÍA crear más costes (si paga a largo plazo) y así reducir los impuestos, o invertir en una propiedad con orientación negativa. Esto tendrá el efecto de suavizar y/o aplazar un periodo de impuestos relativamente altos (y por tanto de baja eficiencia fiscal). Por supuesto, como dices, no tiene sentido si no hay amortización a medio o largo plazo.

Además, si lo piensas bien, si puedes ganar dinero en el futuro invirtiendo ahora, y esa inversión sirve para mejorar la eficiencia fiscal ahora, ¡en realidad estás invirtiendo los impuestos que habrías pagado y ganando dinero con ello! Esto no es algo terrible para el recaudador de impuestos (al menos en teoría) porque a largo plazo los ingresos fiscales deberían seguir siendo mayores (así que, en efecto, el recaudador de impuestos también invierte).

Además, cualquier propiedad que necesite inversión atraerá a menos compradores, y cuanta más inversión requiera, menos compradores estarán interesados. En el extremo opuesto tenemos las propiedades que están más o menos en quiebra (por ejemplo, las que han sido vendidas a mis prestamistas hipotecarios y compañías de seguros tras sufrir daños por incendios, hundimientos, etc.) y para las que ni siquiera se pueden conseguir hipotecas, de modo que los únicos compradores que pueden optar a ellas son los que tienen suficiente dinero en efectivo no sólo para comprarlas, sino también para hacer frente a todos los problemas.

La oferta y la demanda básicas significan que menos compradores significan menos competencia y menos precio. En la práctica, el descuento debería ser bastante desproporcionado con respecto a la inversión requerida debido al riesgo adicional y, por lo tanto, cuanto más negativo sea el apalancamiento, mayores serán las oportunidades de obtener beneficios a largo plazo.

Todo esto suponiendo que no compres mal, claro.

Sin olvidar también, por supuesto, que utilizas el dinero de los prestamistas para apalancar e impulsar el crecimiento y los ingresos futuros.

He aquí un ejemplo de cómo el recaudador de impuestos descuenta su inversión.

Imagina que tus ingresos son de 100.000 Digamos que los impuestos son 0% de 0-30K, 20% de 30K a 60K, y 50% de 60K para arriba. Esto significa que vas a pagar 26K de impuestos y conseguir 74K de ingresos netos (26% de impuestos).

Si ahora tienes una propiedad que da unas pérdidas de 20K, en vez de eso pagas 16K de impuestos, 10K menos (ahora 17,5% de impuestos) y consigues 64K de ingresos netos.

Supongamos que la propiedad pierde estos ingresos sólo durante un año. Si usted asume que la propiedad es el valor justo teniendo en cuenta la pérdida que está atrayendo a corto plazo, entonces la pérdida real de ingresos 20K se ha invertido, pero su ingreso neto se ha reducido en sólo 10K.

Por supuesto, más tarde, la propiedad podría llegar a ser rentable, ya sea porque los ingresos son mayores que el coste, o porque hay un beneficio contable en el balance debido a la revalorización, y por lo tanto sus ingresos podrían ser ahora de 150K (99K netos). La cuestión es que has invertido 20.000, mientras que sólo has perdido 10.000 de ingresos netos, y ahora estás mejor. El recaudador de impuestos también sale ganando (ya que tu factura fiscal es ahora de 51.000), y el prestamista se queda con los intereses del préstamo. Todo el mundo está contento de que hayas pedido prestado ese dinero y asumido ese riesgo. El incentivo para hacerlo, por supuesto, es mayor cuanto más impuestos pagues (en porcentaje).

Una última cosa, por si no es obvio, y esto depende del régimen fiscal del país por lo que podría no aplicarse a todo el mundo, y sé que usted señaló explícitamente en su pregunta que usted entiende que la propiedad puede apreciar y compensar la pérdida en el largo plazo, pero, que la ganancia de capital puede ser gravado a un tipo inferior a su impuesto sobre la renta, por lo tanto, si usted da el dinero del impuesto sobre la renta y obtener de vuelta la misma cantidad como una ganancia de capital, por lo que puede darle una ventaja fiscal directa por esa razón. Usted todavía está gastando a corto plazo y la reducción de los ingresos netos a corto plazo a favor de los ingresos futuros, sin embargo, y nunca hay ninguna garantía de una propiedad se apreciará, por supuesto, para el caso, pero es tal vez algo que debe ser mencionado como parte de una respuesta completa.