¿Debo empezar a invertir en propiedades con $10,000 deposit and $ 35.000 de salario anual

Question

Soy un australiano de 23 años, licenciado en informática y con un trabajo fijo desde casa como desarrollador web.

Después de los gastos tengo alrededor de $1000 a month spare cash if I am careful with my money. I have about $ 10.000 dólares ahorrados y me encantaría invertir en propiedades, pero mi familia me aconseja que no lo haga.

He encontrado una casa en un sitio web de bienes raíces en un barrio relativamente malo para 150.000 dólares que tiene 3 dormitorios de tamaño decente, 1 baño razonable y 2 plazas de aparcamiento. Además hay un gran jardín trasero.

Puedo encontrar un préstamo hipotecario para la propiedad (plazo de 30 años, pagos semanales, no sólo de intereses) por $137 per week. Medium rent for a 3 bedroom in this area is $ 235 por semana con un precio medio de la vivienda de 180.000 dólares.

¿Son razonables estas cifras para que alguien con mis ingresos empiece a invertir en inmuebles? Estoy seguro de que hay una serie de factores que no estoy teniendo en cuenta, como las tasas municipales, el agua, etc.

Answer 1

Quiere comprar una casa para $150,000. It may be possible to do this with $ 10.000 y un pago inicial del 3,5%, pero sería mucho mejor tener 40.000 dólares y hacer un pago inicial del 20%. Eso te daría un colchón en caso de que los precios de la vivienda bajen, y a menudo hay ventajas en un pago inicial del 20% (tasa más baja; menos seguro obligatorio).

Tiene unos ingresos de $35,000 and expenses of $ 23.000 (si eres cuidadoso con el dinero, ¿y si no lo eres?). Deberías tener unos ahorros de $17,500 or $ 11.500 en caso de emergencia. Quizás simplemente no lo mencionó. Tenga en cuenta que también necesita al menos $137 * 26 = $ 3562 más para cubrir los pagos de la hipoteca, así que $15,062 by the expenses standard. This is in addition to the $ 40.000 para el pago inicial y los gastos de cierre.

¿Qué piensa hacer si hay algún problema con la nueva casa, por ejemplo, si necesita un nuevo tejado? ¿O gastos menores como un nuevo horno o electrodoméstico? ¿Un problema de fontanería? ¿Daños por una tormenta? ¿Y si el hijo adolescente de los inquilinos hace una fiesta y destroza la casa? ¿Y si los inquilinos dejan de pagar el alquiler pero se niegan a mudarse y destrozan la casa mientras son desalojados? Tus ahorros para emergencias tienen que poder cubrir esas situaciones.

Has comprobado los comps (propiedades comparables). Muy bien. Pero fíjate en que estás buscando una propiedad de un baño por $150,000 and comparing to $ 180.000 viviendas. Considere que puede no obtener la $235 for that house, which is cheaper. Perhaps the rent for that house will only be $ 195 o menos, porque un cuarto de baño no soporta realmente tres dormitorios de personas.

Si bien los bienes inmuebles pueden formar parte de una cartera, el equilibrio sugeriría que la mayor parte de la cartera estuviera en cosas como acciones y bonos. ¿Qué está haciendo para la jubilación? ¿Está aprovechando al máximo las opciones con ventajas fiscales de que dispone? Sería mejor hacerlo antes de entrar en el mercado inmobiliario.

Soy un australiano de 23 años, licenciado en informática y con un trabajo fijo desde casa como desarrollador web.

No lo tengo muy claro. ¿Qué hace que el trabajo sea estable? ¿Es un empleo en una gran empresa? ¿Es un trabajo por cuenta propia con lo que ha sido un flujo constante de clientes? Independientemente de lo que sea, considera la posibilidad de una recesión. La empresa puede despedirte (presumiblemente estás al final de la antigüedad). Los nuevos clientes pueden ser reacios a iniciar nuevos proyectos mientras su flujo de caja se vea restringido. Y tus inquilinos pueden marcharse. Al mismo tiempo. ¿Qué harás entonces?

Una hipoteca es una obligación. Tienes que pagarla a pesar de todo. Mientras que actualmente está al corriente, ¿es usted el tipo de persona que puede aguantar un revés importante? Me sentiría mucho mejor sobre una inversión como esta si tuvieras $600,000 in savings and were using this as a complementary investment to broaden your portfolio. Even if you had $ 60.000 en ahorros y seguiría teniendo un ahorro sustancial después de la compra. Esto parece más bien un intento de maximizar la compra. Dinero que quema un agujero en el bolsillo y trata de escapar.

Sería mucho más seguro atenerse a los valores. Lo peor que puede pasar ahí es que pierdas tu inversión (y es más probable que el valor se reduzca pero se recupere). Con las hipotecas, puedes perder toda tu inversión y algo más. Sí, el precio puede recuperarse, pero puede hacerlo después de que el banco ejecute la hipoteca.

Answer 2

En general, la gente comete algunos errores clave con la propiedad:

1) No tener en cuenta correctamente la depreciación. Las casas se caen constantemente y, si se alquilan, los inquilinos también las destrozan continuamente, sobre todo en las zonas malas. Los costes de depreciación exactos pueden oscilar entre el 5 y el 20% anual, dependiendo de la propiedad y la zona. A esto hay que añadir el seguro.

2) En relación con 1), toman el precio del índice de las subidas del precio de la vivienda como algo que pueden conseguir, cuando en realidad gran parte de la "subida" del precio de la vivienda es simplemente que todo el mundo tiene que gastar mucho dinero para mantenerlas en pie. Ningún inversor puede seguir realmente un gráfico de precios de la vivienda debido a 1), por lo que hay que tener cuidado de hacer suposiciones razonables sobre el crecimiento futuro real alcanzable.

3) No tener en cuenta los enormes costes de transacción (a menudo más del 5% por venta) y las ganancias de capital/otros impuestos (depende de la estructura fiscal exacta del lugar donde se encuentre). Estos costes se acumulan muy rápidamente si compras y vendes con frecuencia.

4) Costes en tiempo u honorarios para los agentes inmobiliarios de alquiler. Tener que llenar, comprobar, desalojar, arreglar y mantener las propiedades de alquiler es mucho más trabajo de lo que la mayoría de la gente se da cuenta, y usted tiene que pagar esto en su propio tiempo o en el de otra persona. De nuevo, hay que tenerlo en cuenta.

5) Problemas de liquidez. Vender casas en mercados a la baja es muy, muy difícil. No son como las acciones, que pueden venderse rápidamente. A menudo, las casas pueden permanecer en el mercado durante años antes de venderse si no se está dispuesto a aceptar precios bajos. Como el banco es el propietario de la casa, si no se paga la hipoteca (colapso de los alquileres, pérdida del trabajo, etc.), pueden obligar a venderla a la fuerza, dejándote en un mundo de dolor, dependiendo del sistema legal exacto (equidad negativa, etc.). Estos factores suelen estar correlacionados si se trabaja en las mismas ciudades en las que se compra, por lo que existe un gran riesgo potencial si la economía regional se hunde.

6) Por último, si eres joven pueden vincularte a áreas en las que tu potencial de ganancias es limitado. Alquilar puede ser inmensamente beneficioso al principio de una carrera, ya que te da una gran libertad para cambiar de aires y marcharte rápidamente cuando surgen nuevas oportunidades. Encerrarse en contratos/actividades de más de 20 años cuando se es joven puede inhibir enormemente el potencial de ingresos, sobre todo en trabajos de rápida evolución como el desarrollo de software.

Sin más detalles sobre el marco legal exacto, la zona, el tipo de casa, etc., es difícil dar un consejo más específico, pero en general se necesita un gran margen de seguridad con la propiedad debido a todo lo anterior, por lo que si los números que se están ejecutando están saliendo cerca, probablemente no vale la pena, y es mejor seguir con más manos fuera de las inversiones como acciones y bonos.

Answer 3

Te aconsejo encarecidamente que no lo hagas. Otros responden aquí a la pregunta de, habiendo decidido invertir en propiedades, cómo debe uno asegurarse de que invierte en el a la derecha propiedad.

Lo que no se ha discutido aquí es la cuestión de la diversificación. La inversión inmobiliaria conlleva una serie de riesgos importantes. De hecho, es uno de los tipos de inversión más arriesgados. En el sector inmobiliario se corren más riesgos de casi todos los tipos que en cualquier otra clase de activos.

Una cosa es asumir esos riesgos como parte de una cartera diversa que incluya otras clases de activos. Y otra muy distinta, extremadamente irresponsable, es asumir esos riesgos como única inversión, cuando la cartera está en sus inicios.

Así que no, no inviertas en inmuebles cuando no tengas ninguna otra inversión. De ninguna manera.

Answer 4

Quiero advertir que no soy un inversor activo en Australia, lo más probable es que debas buscar a otros inversores en tu mercado y pedirles consejo/asesoramiento, pero ya que has venido aquí puedo darte algunos consejos generalizados.

A la hora de invertir en bienes inmuebles existen dos reglas generales para determinar rápidamente si la propiedad será una buena inversión. La regla del 50% y la del 2% (o 1%).

Las reglas del 50% dicen que, en general, el 50% de los ingresos de la propiedad se destinarán a los gastos, sin incluir el servicio de la deuda. Si usted ingresa 1000 dólares al mes, 500 de ellos se destinarán a servicios públicos, impuestos, reparaciones, gastos de capital, publicidad, cuidado del césped, etc. Eso te deja con 500 para pagar la hipoteca y si queda algo puede ser flujo de caja. Como se trata de su primera propiedad y está en "un barrio relativamente malo", podría considerar aumentar ese porcentaje hasta el 60% para asegurarse de que tiene relleno.

Las reglas del 1 o 2% dicen que la renta mensual debe ser el 1(o 2) por ciento del precio de compra, en este caso la vivienda se compra en 150.000. Si el alquiler es de 1.500 al mes podría ser una buena inversión, pero si se alquila por 3.000 al mes probablemente sea una buena inversión. Hay otros factores que hay que tener en cuenta si una casa cumple la regla del 2%, puede que esté en un barrio difícil, lo que aumenta la rotación, que en general es el mayor gasto en una propiedad de inversión.

Si una propiedad cumple una o ambas reglas, debería estudiarla más detenidamente y, con la debida diligencia, determinar que es un buen negocio. Estas reglas son sólo directrices rígidas para el análisis de la propiedad, y puede ser necesario adaptarlas a su mercado. Por ejemplo, estas reglas no son válidas en la mayoría (¿todas?) las grandes ciudades.