¿Es una buena idea ser propietario? ¿Hay mucho riesgo?

Question

Hace unos días pregunté por una forma de generar ingresos pasivos. Parece que lo mejor que puedo esperar son unos 2k de una inversión de 50k con poco riesgo. Sin embargo, si puedo comprar una casa por 150k y alquilarla, puedo generar más de 10.000 dólares al año según zillow. No estoy seguro si esto es una buena idea o no. Vivo en Texas y estoy pensando en comprar una casa en Azle. Estoy nervioso, pero pensando en hacer esto. Quién sabe, tal vez puedo tener éxito gracias a esto. En el peor de los casos, viviré en la casa yo mismo. Se agradece cualquier consejo o sugerencia.

P.D. Sé que esto no es un ingreso pasivo porque tendré que trabajar aunque sea un poco.

Editar: Además, he oído que Texas es un estado amigo de los terratenientes, por lo que esto podría favorecerme.

Answer 1

Soy propietario en Texas desde hace poco más de 3 años. Todavía me siento como un novato, pero te daré el beneficio de mi experiencia.

Si confía en las propiedades de alquiler para obtener ingresos actuales frente a un rendimiento a largo plazo, tendrá que hacer un buen trabajo en la búsqueda de ofertas para obtener un flujo de caja mensual frente al crecimiento del patrimonio que queda bloqueado en la propiedad hasta que la venda.

Si quieres sacar mucho dinero de una propiedad de forma regular, probablemente vas a tener que dedicarte a voltearlas, lo que decididamente no es una inversión pasiva.

Además, es fácil subestimar los gastos asociados a las propiedades de alquiler. Texas es bastante amigable con los propietarios legalmente, sin embargo, tiene impuestos sobre la propiedad más altos de lo normal, lo que se comerá su rendimiento. Además, hay que tener en cuenta los gastos de mantenimiento, de desocupación, de rotación de inquilinos, etc. Puede sumar mucho más de lo que esperas. Si usted es hábil y puede hacer muchas reparaciones usted mismo puede aumentar su rendimiento, pero eso lo hace menos una inversión pasiva.

Las dos reglas más comunes que he escuchado para evaluar inicialmente si una propiedad de inversión es probable que sea positiva en términos de flujo de caja son las reglas del 1% y del 50%.

• La regla del 1% dice que el alquiler mensual previsto tiene que ser el 1% o más del precio de compra de la vivienda. Así que su hipotético $150K/$ El escenario de 10K no pasa esa prueba. Algunas personas dicen que esta regla es el 2% para los nuevos propietarios, pero en mi experiencia que tendría que tener suerte en Texas para encontrar una casa con un precio tan competitivo que no necesita una gran cantidad de trabajo para conseguir rentas tan altas.

• La regla del 50% dice que el alquiler tiene que ser el doble de su hipoteca para tener en cuenta los gastos.

También hay que tener en cuenta la molestia de tratar con los inquilinos, lo siguiente no va a suceder cuando se tiene un fondo de inversión, pero es casi inevitable si se es propietario el tiempo suficiente:

• El inquilino llama a las 3 de la madrugada por una fuga de agua, y tú tienes que salir de la cama y buscar a un fontanero en mitad de la noche.

• El cheque del alquiler se retrasa cada vez más, y se acumulan las historias tristes del inquilino sobre cómo se le ha estropeado el coche, o ha perdido el trabajo, etc. Mientras tanto, el banco espera que pagues la hipoteca como un reloj.

• Por la razón que sea tienes que ir al juzgado a desalojar a un inquilino. Un inquilino que probablemente perdió su trabajo, o tuvo problemas médicos importantes. El inquilino más simpático que hayas conocido, con los niños más bonitos del mundo, al que amenazas con dejar sin hogar. Cada fibra de tu ser quiere darles un respiro, pero tienes una hipoteca que pagar y no puedes establecer la expectativa de que pagar el alquiler a tiempo es una sugerencia y no una regla.

• o el inquilino, que parecía simpático al principio, pero que ahora te considera "el hombre", decide luchar contra el desahucio y no quiere mudarse. Tienes que pasar por un proceso judicial y, finalmente, conseguir que el sheriff venga y los saque por la fuerza de la propiedad, a la que están tratando como una mierda porque están enfadados contigo. Todo ello mientras no pagan el alquiler ni te dejan volver a alquilar el lugar.

• El inquilino no está manteniendo el césped y la Asociación de Propietarios de Viviendas (HOA) se pone a trabajar en ello. ¿Pagas a alguien para que corte el césped por ellos y luego intentas sacarle el dinero al inquilino que "nunca aceptó pagar por eso"?

• Alquilas a un universitario que nunca ha vivido solo y te ha adoptado como su nueva figura paterna. "La luz del armario se ha apagado, ¿puedes venir a cambiar la bombilla?"

• Los inquilinos te mienten en la cara. "¡Claro que no tengo ninguna mascota por la que no haya pagado la fianza!". (Fotos por todo facebook de sus hijos jugando con un perro en la casa "sin mascotas")

Answer 2

El riesgo es el capital que has apostado en busca de beneficios. El peligro es que pierdas lo que has arriesgado.

Para algunas apuestas (riesgos), se puede contratar un seguro que cubra las pérdidas.

Ahora el "juego" de Propietario e inquilino requiere que usted juegue plenamente con las reglas establecidas por sus legisladores. En su caso, se trata de los legisladores del Estado de Texas.

Sin conocer esas normas, usted podría ser responsable (susceptible de ser procesado civilmente) por infringirlas. Los inquilinos podrían conocer esas normas o ser lo suficientemente inteligentes como para contratar a alguien, un abogado, que las conozca.

Además, en el juego de Propietario e inquilino Debe comprobar la solvencia de su posible inquilino. Si el inquilino no paga el alquiler, puede retener la residencia. Usted incurrirá en desembolsos adicionales para obtener la posesión de su propiedad (propiedad en su alquiler).

Ahora el juego de Propietario contra Propietario es diferente. No se pueden recoger casas con facilidad e incluso si se pudiera, probablemente el gasto de hacerlo podría anular cualquier beneficio que se obtendría de tener la casa como alquiler.

Así, en Propietario contra Propietario , te ves limitado por el lugar en el que se encuentra tu alquiler. Por lo tanto, debe prever cómo será el barrio dentro de cinco, diez o quince años.

• ¿Se incrementará la población y los alquileres superarán los efectos de la acumulación de efectivo por parte del sistema bancario (también conocida como inflación)?
• ¿Disminuirá la población y con ella los empresarios y los puestos de trabajo? ¿Habrá más alquileres de los necesarios para un número de habitantes que disminuye?
• ¿Podrían los propietarios instalarse en la zona dentro de unos años y construir nuevas unidades de alquiler que ofrezcan más y a mejor precio que yo?
• ¿Cómo será el programa de mejoras de capital para mantener mi unidad de alquiler competitiva frente a otras unidades de alquiler?
• ¿Cómo afectará a la rentabilidad la suma de un programa de mejoras de capital y otros desembolsos? ¿Obtendré algún beneficio? ¿Cómo se compara un futuro de ganancias a 10 años con tomar la misma suma y comprar bonos del Tesoro a 10 años?

Answer 3

¡Si puedes comprar una casa de 150K por 50K ahora sería un buen negocio! Sin embargo, no puedes, tienes que pedir un préstamo de 100.000 para poder hacer este trato. Esto aumenta dramáticamente el riesgo de cualquier inversión, y ya no lo clasificaría como ingreso pasivo.

La hipoteca de un lugar de 150K sería de unos 710/mes (30 años fijo). Razonablemente no esperaría más de 1200/mes en alquiler, o 14.400. Una buena regla general es suponer que la mitad de los ingresos por alquileres pueden contarse como beneficios antes del servicio de la deuda. Así que en tu caso 7200, pero tendrías un pago de hipoteca de 473/mes. Lo que te deja un beneficio de 1524 después del servicio de la deuda. Esto es sospechosamente como 2K por año. Las cosas, en el mundo financiero, tienden a moverse hacia un equilibrio.

La ventaja de alquilar una propiedad es que puedes ganar mucho más de lo que sugieren las cifras. Por ejemplo, la casa puede aumentar de valor y usted puede tener menos reparaciones de las esperadas. Así que tiene dos formas de obtener beneficios: los ingresos por alquiler y la revalorización de los activos.

Sin embargo, dijiste que necesitabas ingresos pasivos. ¿Qué pasa si se queda vacante o el inquilino no paga? ¿Qué sucede si tiene reparaciones mayores de las previstas? ¿Qué sucede si recibe una multa de la Asociación de Propietarios o una evaluación especial? No sólo tendrás que echar mano de tu bolsillo para cubrir el pago, ¡también podrías tener que echar mano de tu bolsillo para cubrir el evento en sí!

En cierto modo, esto no sería diferente a si pidieras un préstamo de 100 mil para comprar acciones que pagan dividendos. Si el fondo/empresa no paga ese mes, aún tendrías que hacer el pago del préstamo. ¿De dónde sale el dinero? De tu bolsillo. Al menos las empresas que pagan dividendos no cobran dinero de sus accionistas.

Sí, puedes ganar más dinero, pero también puedes perder más. El apalancamiento es un arma de doble filo y las propiedades en alquiler pueden ser excelentes si se es capaz de absorber los impactos normales de la propiedad.

Answer 4

En base a lo que has dicho creo que comprar un alquiler es arriesgado para ti. Parece que escuchaste que alquilar una casa es rentable y Zillow apoyó esa idea. Un consejo vago + una web diseñada para vender + grandes cantidades de dinero = arriesgado como mínimo. Eso no significa que el alquiler de una propiedad sea súper arriesgado, sólo significa que no has invertido tiempo en aprender los riesgos y cómo puedes gestionarlos. Una vez que aprendes eso tu riesgo se reduce drásticamente.

Sin embargo, en general, creo que los inmuebles de alquiler tienen una buena relación riesgo/recompensa. Si estás dispuesto a dedicar tiempo y energía a aprender el negocio, te animo a comprar una propiedad. Si no estás dispuesto a hacerlo, los alquileres siempre serán un tiro al aire. Una cosa acerca de la inversión en propiedades de alquiler es que usted tiene la capacidad de tener más impacto en su inversión que usted dejando caer el dinero en el mercado de valores que es bueno y malo.

Answer 5

Comprar una propiedad y alquilarla puede ser una buena inversión si coincide con sus objetivos a largo plazo. La compra de una propiedad de inversión es una inversión a largo plazo. Una gran parte de su dinero estará ligada a la propiedad y será difícil acceder a ella. Si invierte su dinero en acciones que producen dividendos, siempre puede vender las acciones y recuperar su dinero en cuestión de días, lo que no ocurre con una propiedad. (Pero siempre puedes hacer una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC))

También me gustaría señalar que ser propietario no es una tarea pasiva, como dijo JohnFx, tratar con un inquilino puede ser mucho trabajo. Este no es un trabajo con el que tengas que lidiar necesariamente, es posible contratar una empresa de gestión de la propiedad que coloque a los inquilinos y se encargue de esas llamadas nocturnas. Las empresas de gestión de la propiedad suelen cobrar el 10% de su alquiler mensual y se comerán una gran parte de sus beneficios. Podría valer la pena el tiempo y el dolor de cabeza de las relaciones con los inquilinos. De todos modos, debería incluir la gestión de la propiedad en sus gastos en caso de que decida seguir ese camino en el futuro.

Poseer una propiedad de inversión tiene sus ventajas. Puede producir rendimientos de un par de maneras.

• Flujo de caja: Probablemente sea el que más preocupa a la gente. Se trata de la diferencia entre los gastos mensuales de la propiedad y el alquiler que se ingresa. (No olvides reservar una parte del alquiler para reparaciones y gastos de capital)
• Crecimiento del patrimonio: Si tienes una hipoteca sobre tu propiedad (espero que elijas apalancarte con el dinero de otras personas) estás haciendo pagos al principio y a los intereses esa porción aportada al principio debe ser incluida en tu retorno de la inversión.
• Impuestos/Depreciaciones: Asegúrese de consultar con un contador público, pero dependiendo de su nivel de impuestos, puede proteger una parte de sus ingresos de los impuestos federales (y estatales, aunque no en Texas).
• Agradecimiento: No cuentes con esto, pero seguro que es agradable. Digamos que pones tus 50k en una propiedad de 200K financiando 150K de la misma. Toda la propiedad se revaloriza a pesar de que usted sólo posee el 25% de la misma. Supongamos que el valor de la propiedad sube un 1% este año, lo que supone un retorno del 4% ((200*.01)/50) sobre sus 50.000, además de todos los demás beneficios.

Si eliges esta vía puede ser lucrativa, pero asegúrate de hacer tus deberes. Debe conocer muy bien la zona en la que va a invertir. Conozca los alquileres y las tasas de desocupación de las viviendas unifamiliares, mire las viviendas multifamiliares como una forma de mitigar el riesgo (si una unidad está desocupada, las otras siguen pagando).