Una hipoteca asesor estaba tratando de vender en efectivo de vuelta de la hipoteca. Para la mayoría de los clientes dijo que la usan para pagar la deuda a una tasa de interés más alta o a comprar lo necesario para una primera vivienda. Este no es mi situación, pero sugirió tendría sentido tomar el 5% de devolución de efectivo y aplicar de inmediato hacia el director. Haciendo esto, aunque la hipoteca de tasa es del 1% más alto (3.79 lugar de 2.79) al final del plazo el saldo pendiente es menor de lo que sería la menor tasa, si los pagos fueron de la misma. Esencialmente, él pitcheo que tiene una menor tasa efectiva.
Esa última parte es donde me pregunta, debido a que para obtener el pago, el mismo tuvo que jugar con el periodo de amortización. Me pregunto si esto es un truco que otros han sufrido o se trata de un producto que realmente está destinado a un uso diferente del caso, pero cuando se aplica de esta manera tiene sentido.
Actualización
Basado en los comentarios de @dwizum y @chris-degnen me han hecho un poco más de análisis. Creo que puede haber otro aspecto importante Canadiense de hipotecas que necesito a la superficie: el plazo de La hipoteca y el periodo de amortización son generalmente NO es el mismo. En los estados unidos que suele ponerse a 30 años de amortización de la hipoteca que usted puede mantener durante 30 años. En Canadá es inusual, y por lo general cuesta mucho más para obtener una hipoteca por un período de más de 5 años. Por lo tanto, parte de los análisis que aquí se presenta refleja sabiendo que una nueva hipoteca será necesario en los próximos 5 años.
Siguiendo el enlace que @chris-degnen compartido explicando cómo semi-anual compuesta de las hipotecas en Canadá son diferentes de un típico hipotecas en los estados unidos he utilizado el Pago Mensual de la Hipoteca Calculadora Con una Tabla de Amortización de la hoja de cálculo en la construcción de una comparación en Google de la Hoja. He compartido la hoja de cálculo de aquí.
Las opciones se definen de la siguiente manera:
Estándar: Este es un estándar de 25 años de amortización de la hipoteca fija de 2,79%
Estándar Adj Amortización: al Igual que el Estándar de la hipoteca, pero el periodo de amortización fue artificialmente acortado para aumentar el pago a comparar contra otros.
Estándar + pago por adelantado: al Igual que el Estándar, pero mensualmente un pago por adelantado se añadió a aumentar el pago para la comparación.
Cashback: La opción de hipoteca de conducción a esta pregunta, el 5% de cashback en la hipoteca de aplicación inmediata y la reducción de la principal, sino también en una mayor tasa de 3.79%, y un estándar de 25 años de plazo de amortización.
Eficaz: Este espaldas a cabo la "tasa efectiva" de la Cashback opción.
Dado que la hipoteca tendrá que ser renovado en 5 años, la pregunta es: ¿cuánto dinero se paga durante el término de 5 años y ¿cuál es el balance de la hipoteca. La menor opción de balance debe permitir a los más pequeños de la cantidad del préstamo en caso de renovación.
El Resumen como por la inicial de la hoja de Resumen es:
Estándar: $277,521 pagado y $851,270 restantes
Estándar Adj Amortización: $293,395 pagado y $834,263 restantes
Estándar + pago por adelantado: $293,377 pagado y $834,282 restantes
Cashback: $293,377.80 pagados y $823,960 restantes
Efectivo: $293,377.80 pagados y $823,960 restantes
Hay una más grande ($264) pago mensual para la devolución de dinero encima de la Norma. Pero si que es aceptable el Cashback opción es más ventajosa aún más añadiendo la misma cantidad como un pago por adelantado cada mes.
Como se ha mencionado en los comentarios, si la hipoteca está pagada en forma anticipada no es una pena de pagar a todos/pro-rated 5% de cashback. Pero si la hipoteca se permite la ejecución a largo plazo, entonces este es realmente ventajoso para pagar el 1% de interés más altos, a cambio del 5% en efectivo?
