¿Cómo afecta el pago extra de mi hipoteca a mi plan de amortización?

Question

Soy un comprador de vivienda por primera vez y tengo algo de dinero en efectivo de sobra después de la compra de mi casa para adelantar bastante dinero (dinero en efectivo no estaba disponible durante la compra real, así que, no, yo no podría haber puesto hacia el pago inicial). Sólo quiero asegurarme de que entiendo exactamente lo que sucede con mi plan de amortización si pago extra / antes de tiempo. Mi hipoteca es de 300.000 $ a un interés del 3,7% (fijo a 30 años). Aquí están los primeros meses en el calendario: Mi pregunta es, supongamos que pago el principal de noviembre y de diciembre en noviembre (es decir, que pago $913.10 in principal + November's $ 925,00 de intereses). ¿Tiene este aspecto mi nuevo calendario? La pregunta clave es: ¿los 923,59 $ de intereses de diciembre del plan original desaparecen por completo? (Tal vez el capital/intereses resultantes en los meses posteriores a noviembre cambien, ya que técnicamente el saldo es ahora menor... pero no me preocupan las matemáticas específicas sobre ese punto). Pregunto expresamente si ¿923,59 dólares de intereses de diciembre desaparecen definitivamente? . En términos más generales, ¿el pago anticipado del principal del mes x,y,z elimina permanentemente los intereses del mes x,y,z (donde x,y,z son meses que no son el mes actual)?

Answer 1

La gente ya ha contestado, pero la cuestión es que tienes un fallo en tu forma de pensar. Los intereses de diciembre no son intereses sobre el principal pagado en diciembre. Estás pagando intereses sobre $300k (which is why it's so much), not on $ 450 (lo que supondría un 200% de interés al mes), sus intereses de diciembre se reducen en aproximadamente un 0,3% (3,7%/12) de $450 (the additional principal you're paying) which is about $ 1.50

Answer 2

Los intereses no "desaparecen", pero se reducen en proporción al saldo de capital pendiente.

Intereses devengados en un periodo de pago (mes) = Saldo de capital * Tipo de interés (mensual)

Parece que esto es lo que probablemente querías decir. En tu ejemplo, los intereses de Dic-19 se reducen a lo que habrían sido los intereses de Ene-20 sin el pago extra.

Answer 3

Si prepaga su hipoteca, reduce el saldo de capital y, por tanto, los intereses a pagar el mes siguiente y todos los meses siguientes. Si prepaga 1.000 $ de su hipoteca, los intereses del mes siguiente se reducirán en 1.000*3,7%/12=30,83. Seguirá realizando el mismo pago, pero se le abonarán 30,83 adicionales al capital. El mes siguiente, el capital será 1030,83 inferior al que figura en el calendario original, y los intereses se reducirán en 1030,83*3,7%/12=31,78, y así sucesivamente. Si vendes la casa, la amortización de la hipoteca se verá reducida por la reducción del capital y recuperarás el dinero. Si no vendes la casa, los últimos pagos se eliminan del préstamo y así recuperas el dinero.

Puede crear un nuevo plan de amortización en una hoja de cálculo. Una buena manera de pensar en ello es que usted está depositando el $1000 in a savings account at 3.7%. The interest is taxable if you itemize deductions, nontaxable if you do not. If you prepay $ 1000 al cabo de un año, se compone hasta 1000(1+3,7%/12)^(29*12)=2919,32 al final del préstamo, por lo que te ahorrarás dos cuotas y un poco de una tercera. Recuperarás el dinero cuando vendas la casa o canceles la hipoteca. Si te parece una inversión atractiva, adelante, prepaga la hipoteca. Me gustaría señalar que éste es el dinero más barato que probablemente te presten (excepto los préstamos promocionales sobre cosas que compras).

Si paga por adelantado el principal del mes siguiente, eliminará un pago del final del préstamo. Si prepagas el principal de los próximos tres meses, quitas tres pagos del final.

Answer 4

Sí. Un "truco" para pagar la hipoteca de forma acelerada es utilizar el plan de amortización y pagar "el principal del mes siguiente". Eso te adelanta un mes en el calendario. Dicho de otro modo, si haces cuentas, coges ese capital y lo inflas aplicando el tipo de interés sobre el tiempo transcurrido hasta el último pago actual, verás que coinciden. Es decir, 1,037^30*457,25 = 1359,92 (¿lo suficientemente cerca?).

Para que quede claro, cuando pagas un mes de capital por adelantado, literalmente adelantas ese mes extra en tu tabla de amortización.

Answer 5

El pago de intereses no "desaparece", pero la cantidad que tiene que pagar se reducirá. Cada mes, el importe de los intereses devengados se basa en el saldo restante; un saldo menor significa menos intereses.

Puede calcular una nueva fila en la tabla/programa de la siguiente manera:

• Interés = 0,003083 * saldo anterior (resultado del pago anterior)
• Pago = importe previsto para el pago (asegúrese de que es al menos el mínimo previsto por su prestamista)
• Principal pagado = pago - intereses
• Saldo restante = saldo anterior - capital pagado

Aquí, 0,003083 es una aproximación del tipo de interés mensual (3,7% dividido por 12 meses).