¿Los activos, sin alquiler de flujos de ingresos apreciar en relación con los activos con alquiler de flujos de ingresos?

Question

En su libro "El Sillón Economista", el economista Steve Landsburg las críticas de un op-ed sobre el valor relativo de las existencias y bienes raíces:

James K. Glassman escribió un artículo en La Nueva República, a fin de demostrar que las poblaciones son mejores inversiones de bienes raíces. Se calcula que "si usted compró un 200,000 casa de dólar en Foggy Bottom [un barrio de Washington, DC] en 1979, habría sido digno de 316,000 de dólares [diez años más tarde]. Pero si usted compró de 200.000 dólares de stock en 1979, que sería el valor de 556 000 dólares [diez años más tarde]-y que iba a tener otro 68,000 dólares en los ingresos de dividendos." Bueno, sí, pero si usted había comprado la casa en la que usted habría tenido un lugar para vivir para los diez años, mientras que si usted había comprado las acciones a usted le han estado haciendo los pagos del alquiler al propietario. Esto hace que Glassman la comparación carece de sentido. Todo lo que muestra es que si usted compara todos los beneficios de ser dueño de acciones a algunos de los beneficios de ser propietario de bienes raíces, entonces el stock sale adelante. La gran cosa.

Glassman la pieza tiene un lugar de honor en mi el Sonido y la Furia Archivo, ya que su conclusión es exactamente lo contrario de la verdad. Él explica que "las poblaciones de apreciar más rápido que el de bienes raíces; que siempre lo hemos hecho y siempre lo harán. La razón es que una acción es una pieza de una empresa en la que las mentes son la producción de valor. De bienes raíces sólo se sienta allí." La verdad es que las poblaciones de apreciar más rápido que las casas, precisamente porque una casa no sólo se sienta allí; proporciona un refugio, calor, y espacio en el armario todos los días que usted es el dueño. Los Stocks deben apreciar más rápido para compensar el hecho de que ellos no aportan nada comparable flujo de servicios. Si las existencias de bienes raíces y apreciado en la misma proporción, a nadie le propias acciones.

Mi pregunta es, ¿cuáles son los detalles matemáticos de Landsburg reclamación en negrita? Si a es un activo que produce una corriente de la renta, y B es un activo que no genera un flujo de ingresos de alquiler, a continuación, debe el precio relativo de B con respecto a Un ser en constante aumento? Hay un modelo que demuestra esto? Y qué es exactamente la causa de este cambio de precios relativos?

Answer 1

Yo creo que él asume que no hay arbitraje y también que no existen precios de las burbujas. Por lo tanto, dos elementos que tienen el mismo precio hoy tendría el mismo valor presente neto.

Vamos a $P_t$ denotar el precio de un activo en un año $t$, $d_t$ el dividendo (o ingresos de alquiler o de flujo de efectivo), se obtiene a partir de dicho activo en el año $t$ y dejar que $r$ denotar la tasa de interés (que supongo que ser constante para simplificar). Entonces el precio de los activos hoy en día es $$ P_1 = \frac{d_1}{1+r} + \frac{P_2}{1+r}. $$ Mediante la iteración $$ P_1 = \sum_{t=1}^{n - 1} \frac{d_t}{(1+r)^t} + \frac{P_n}{(1+r)^{n-1}}. $$ Si se comparan dos activos con $$ P_1^A = P_1^B $$ donde $$ \forall t: \ d_t^A > 0, \ d_t^B = 0, $$ a continuación, todos o $t>1$ obtendrá: $$ P_t^B > P_t^A. $$ Esto es algo paradójico, ya que no existe una razón clara de por qué $P_t^B$ debe ser positiva si no paga dividendos. Se podría asumir que aún no ha pagado los dividendos eventuales, pero va a empezar a hacerlo pronto.

Sin embargo creo que Landsburg el argumento principal es que $d_t>0$ tiene para la casa así, no sólo el stock.