Tengo una hipoteca desde 2011 y ya se ha vendido dos veces. Pago alrededor de un 10% de capital adicional cada mes. ¿Es esta una práctica que los titulares de la hipoteca podrían encontrar indeseable y hacer más probable que vendan mi nota a otra persona? Voy a prepagar de cualquier manera, tengo curiosidad por ver si alguien tiene idea sobre el asunto.
Respuestas
¿Demasiados anuncios?
Alex Papadimoulis
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168
Las hipotecas se venden de dos maneras:
El préstamo está garantizado y se vende a los inversores. Esto permite al banco liberar dinero para más préstamos. Por supuesto, en algún momento el préstamo puede ser tratado como en el juego de la patata caliente, nadie quiere tener en sus manos un préstamo dudoso cuando entra en mora.
La segunda forma de vender un préstamo es a través del servicio del mismo. Se trata de la empresa o el banco que cobra los pagos mensuales y se encarga del desembolso de los fondos en custodia. Algunos bancos prestamistas nunca venden el servicio, otros nunca hacen el servicio ellos mismos. Una vez que el servicio se vende por primera vez, no se sabe cuántas veces se venderá.
El servicio del préstamo es independiente de la garantía del mismo.
Cuando solicitaste el préstamo te deberían haber dado una Declaración de divulgación de servicios
Declaración de divulgación de servicios. La RESPA exige que el prestamista o el agente hipotecario que le informe por escrito, cuando solicite un préstamo o en los tres días hábiles, si espera que otra persona se encargue de la que se encargue de la gestión de su préstamo (del cobro de los pagos).
El el idioma lo fija el gobierno de EE.UU. :
[Podemos ceder, vender o transferir el servicio de su préstamo mientras el mientras el préstamo esté pendiente]. [o] [No damos servicio a préstamos hipotecarios del del tipo que ha solicitado. Tenemos la intención de ceder, vender o transferir la servicio de su préstamo hipotecario antes de que venza el primer pago]. [o] [El préstamo que ha solicitado será atendido por esta entidad financiera y no tenemos intención de vender, transferir o ceder el servicio del préstamo]. [INSTRUCCIONES PARA EL PREPARADOR: Inserte la fecha y seleccione el idioma adecuado en "Información sobre la transferencia de servicios información". El modelo de formato puede ser anotado con más información adicional que aclare o mejore el lenguaje del modelo].
Phil
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21
No es inusual/indeseable.
Si todo el mundo prepagar su hipoteca, a los bancos no les gustaría, pero no corremos ningún peligro :). Además, la cantidad que estás prepagando no es tan significativa como para que te presten especial atención. En muchos casos, cuando un prestatario prepaga, no seguirá haciéndolo durante toda la vida del préstamo, ya que es muy fácil dejarlo en cualquier momento, y los pagos extra son voluntarios.
Dependiendo de quién haya originado la hipoteca, es posible que se venda incluso con más frecuencia que en su caso. Ya no es habitual que un banco mantenga una hipoteca hasta su vencimiento, ahora que los bancos y otras instituciones han separado la originación del préstamo de su servicio.
Es probable que su hipoteca se haya agrupado con otras a través de un proceso llamado titulización, y se comprará/venderá en función de la necesidad de liquidez del banco o para equilibrar el vencimiento de sus activos y pasivos (si necesitan más dinero en efectivo ahora o más tarde), o en función de los tipos de formas en que su banco ha decidido que quiere ganar dinero en lugar de cultivar otros tipos de negocios a otros.
Lo que cambiaría sustancialmente el valor de tu hipoteca para un banco es que ésta fuera rentable (es decir, que pagaras puntualmente) pero luego se convirtiera en morosa (es decir, que te retrasaras en los pagos). También es posible que si tienes una hipoteca o un saldo de capital muy pequeño, haya muy poco riesgo para el banco, y poca diferencia entre los valores presentes y futuros de tu préstamo, pero los bancos no suelen hacer este tipo de operaciones basándose en las características de un préstamo individual.
tobes
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19
En un proceso llamado colateralización, su hipoteca se combina con otras para formar un valor en el que otros pueden invertir. Cuando se hace bien, este proceso proporciona liquidez, más dinero que se puede prestar para más préstamos. Cuando se hace mal, ocurren cosas malas.
Resulta que mi hipoteca está en manos del banco emisor. La suya se vendió en un conjunto de hipotecas de este tipo. Uno de los efectos de esto es la reventa del servicio del préstamo. He tenido otras hipotecas que se vendían cada año, pero nunca pagaba por adelantado. Con este banco, voy por la quinta refinanciación, pero el banco se queda con el préstamo en casa pase lo que pase. No sé si hay alguna correlación, depende del banco originario, en mi opinión.
