Préstamo-con-PMI vs. otros préstamos: que es mejor pagar

Question

Me gustaría saber si es mejor hacer pagos adicionales en un préstamo hipotecario, lo que incluye el PMI (Private Mortgage Insurance) o diferentes (alto interés) del préstamo.

Normalmente, a la hora de decidir entre pagar un préstamo o pagar a otra, yo elegiría el préstamo con una tasa de interés más alta. Sin embargo, el PMI complica este cálculo. Una vez que se reduce el préstamo de la casa del saldo a 78% del VALOR del inmueble, el PMI debe ser cancelado por el prestamista. (Puede ser cancelado antes, en algunos casos, como en el 80% del VALOR del inmueble.) No estoy seguro de cómo la razón acerca de lo que esto hace a la tasa de interés del préstamo.

He incluido un ejemplo de abajo, ya que parece una explicación sería más fácil con los números reales.

Ejemplo

• Préstamo 1. Préstamo de la casa

  • Casa valor: $100,000
  • El saldo del préstamo: $90,000
  • Tasa de interés: 2%
  • PMI: 1%
  • Prestamista caída del PMI al préstamo alcanza el 80% del VALOR del inmueble

• Préstamo 2. Préstamo sin garantía

  • El saldo del préstamo: $5000
  • Tasa de interés: 10%

¿Cómo puedo razón acerca de que préstamo para efectuar los pagos adicionales en?

Answer 1

Yo tendría que encontrar mi otro post aquí en el PMI, pero el punto que me gustaría traer aquí es que (a) el PMI es una serpiente sobre el saldo total adeudado a $10K escasez. Por lo que$900 gasto en el $10K, y (b) la cuestión de si el banco va a estar dispuestos a soltar PMI si es que uno de pago. El PMI es sólo quita automáticamente cuando se llega a ser del 80%, debido a la natural de amortización.

Answer 2

Si usted reducir el préstamo de $90K a$80 mil que tendría, por tanto, reducir la tasa de interés del 3% al 2% (sin el PMI) lo que le ahorra $900 en el interés (a partir de la original de$90k). Por otro lado, si usted paga los $5000 @ 10% que supondría un ahorro de$500 en intereses.

Así que hasta el frente se ve más ventajoso para reducir el préstamo de $90k a$80 mil, pero este es realmente el caso?

¿Cuál sería el caso, por ejemplo, si usted tenía un repuesto $1000, que el préstamo sería mejor ponerlo en?

Si pones un adicional de $1000 en el préstamo hipotecario que podría reducir el capital a$89K y reducir los intereses a pagar por $30 por mes (3% de$1000). Sin embargo, si se pone el adicional de $1000 en el préstamo sin garantía, usted podría reducir el capital a$4000 y reducir los intereses a pagar por $100. (10% de$1000).

Así que por lo tanto es mejor pagar el préstamo con la tasa de interés más alta. Una vez que usted ha pagado este pequeño pero de alta tasa de interés del préstamo también será más munición para pagar el préstamo de la casa a $80k mucho más rápido.

Edit: Hay una excepción, si usted puede reducir el préstamo de su casa de inmediato a $80k (con un$10k windfall) esto sería más beneficioso que el pago de los $5,000 del préstamo y reducir el préstamo de la casa a$85k.

Así que si usted puede reducir el préstamo de la casa a $80k muy rápidamente hacer que la primera, pero si usted está haciendo pagos extra a lo largo de meses o años, es mejor pagar los$5000 @ 10% en la primera.

Answer 3

Si usted tenía una de repuesto 5K y la confianza de que no van a la quiebra en el corto plazo, el mejor retorno sería para pagar el préstamo sin garantía, en primer lugar.

Pagar el préstamo sin garantía completamente gratis el dinero que iba para el pago mínimo, este extra de dinero mensual llevaría rápidamente al 80% del VALOR de la hipoteca. Si usted está detallar sus deducciones se mantiene el interés deducible y reduce los no deducibles intereses. También tiene un valor psicológico, debido a que se han eliminado completamente uno de sus deudas.

El pago de fondos adicionales a través del tiempo para el préstamo sin garantía eliminará el pago anterior, lo que tiene una repercusión más directa en que los pagos mensuales.

Hay riesgos. Si la razón tiene la 5K de la deuda malos hábitos financieros, y repetir, su mejora en la situación económica será de corta duración. Además de los préstamos no garantizados y asegurados deudas son manejados de manera diferente en bancarrota.