Subasta ciega de inmuebles: ¿quién se beneficia?

Question

El mercado de la vivienda en Portland, OR es extremadamente caliente. Tan caliente que los agentes inmobiliarios están utilizando subastas ciegas. Los listados dicen

Las ofertas se revisarán el [fecha] a las [hora].

Se espera que los posibles compradores presenten ofertas sin tener conocimiento específico de lo que han ofrecido otros compradores. El agente inmobiliario informará a los licitadores de que se han recibido otras ofertas, pero no proporciona los importes de las mismas. No hay competencia real, los postores no tienen la oportunidad de cambiar sus ofertas antes de que se elija un ganador.

Voy a ser tanto vendedor como comprador en un futuro próximo, y quiero entender el razonamiento y la motivación para utilizar una subasta ciega.

¿Quién se beneficia de una subasta a ciegas?

Veo que un comprador no se beneficia y puede salir perdiendo en situaciones en las que podría haber ofertado un poco más.

Los vendedores pueden perder definitivamente porque una subasta abierta puede dar lugar a un precio final más alto.

Como este sistema lo promueven las inmobiliarias, supongo que se benefician pero no veo cómo. Su motivación es cerrar la venta lo más rápido posible, y si la subasta es abierta o ciega no hace ninguna diferencia si se establece una fecha/hora límite.

Entonces, ¿hay una razón sólida basada en la economía o la teoría de los juegos, y si es así, en beneficio de quién?

Answer 1

El objetivo es persuadir a los posibles compradores para que hagan su mejor oferta inmediatamente, ya que saben que si intentan ir a lo barato es probable que alguien les supere.

En un mercado caliente, con una propiedad atractiva, esto puede funcionar bastante bien para el vendedor, especialmente si necesita que la venta sea relativamente rápida. Recuerde que hasta la venta, el propietario está pagando el seguro y los impuestos y el mantenimiento... y puede querer el dinero para poder reducir los intereses que está pagando en la siguiente casa.

Existe el riesgo de que ninguno de los licitadores esté seriamente interesado, pero es un riesgo relativamente pequeño, y eso se puede manejar a través de "la mejor oferta sobre el menos dispuesto a aceptar".

Funciona por las mismas razones que el modo de mejor oferta de eBay; si tienes al menos un postor serio, normalmente ofrecerán un precio justo. No es lo máximo que podrías conseguir, pero siendo realistas no es probable que encuentres a ese imbécil perfecto \\\buyer de todos modos.

Varias casas de mi barrio se han vendido así, incluida una recién reformada que se vendió por más de 1 millón de dólares. (No esperaba que obtuvieran más de 900.000 dólares por ella).

Answer 2

Los vendedores pueden perder definitivamente porque una subasta abierta puede dar lugar a un precio final más alto.

O puede que no. En una subasta abierta, el vendedor obtendrá un poco más de lo que el segundo mejor postor esté dispuesto a pagar. Es poco probable que eso sea lo máximo que el mejor postor esté dispuesto a pagar.

Las subastas ciegas son un intento de que cada postor ofrezca su mejor precio real. No está garantizado que funcione, por supuesto, pero es ciertamente plausible que se consiga un mejor precio que en una puja abierta.

Answer 3

He volteado casas durante años y he pasado por todos los procesos de subasta imaginables, además de trabajar para una casa de subastas.

Las subastas ciegas se utilizan cuando hay un grupo muy limitado de compradores. O, en algunos casos, se sabe exactamente quiénes son los compradores y éstos también pueden conocerse entre sí.

Una subasta tradicional se utiliza cuando se tiene una propiedad en rango normal en una zona decentemente poblada que tendrá una buena cantidad de interés. Para más del 90% de las propiedades, una subasta tradicional con la promoción y el subastador adecuados le permitirá obtener un rendimiento mucho mayor.

Veamos algunos casos de uso de una subasta a ciegas. Digamos que tienes una casa que cuesta más de un millón de dólares en una pequeña ciudad. La casa puede ser un producto básico en el sentido de que no hay muchos como él, pero de nuevo en esta pequeña ciudad no hay muchas personas que pueden permitirse. Usted no quiere que 3 tipos que aparecen en su subasta tradicional. En 5 minutos estos tipos podrían tener un acuerdo lateral para limitar el precio de venta de la casa o simplemente reconocer que solo están pujando entre ellos y parar.

Bueno, podrías decir que también pueden encontrarse para la subasta a ciegas. Bueno, tal vez, pero probablemente no. Yo había pensado que había hecho esto varias veces al comprar casas - coludir con otros flippers - para encontrar al único tipo que no conocíamos que nos superaba en la puja (y conseguir algo al 80% del mercado frente al 70%). Y en mi opinión es bastante fácil manipular las subastas a ciegas. El vendedor siempre puede decir que esta persona lo compró a un precio más alto si en realidad ganó un precio bajo.

Ahora bien, ¿por qué las agencias inmobiliarias hacen subastas a ciegas en su zona? En primer lugar podría haber un frenesí inmobiliario allí, especialmente con ciertos tipos de casas y están esperando que la paranoia se haga cargo y la gente llegue mucho más alto que el mercado (esto mismo sucedería en una subasta tradicional también). También podrían estar tratando de jugar un factor "cool". Supongo que no harían esto para el vertedero de 150K de dos dormitorios en una zona sombría.

Pero, en realidad, ¿por qué no lo haría una inmobiliaria si los vendedores se lo permiten? Sus costes son principalmente su tiempo. Su beneficio tiene poco que ver con el precio al que vendes tu casa. Así que digamos que tienes una casa de 900k y debido a la subasta ciega sólo consigues 850k... no es un gran problema para la inmobiliaria porque el tiempo y el dinero que se ahorran al no tener que vender tu casa tradicionalmente compensa el pequeño porcentaje de comisión que se pierde por una diferencia de 50k.

Para el vendedor medio (inculto), la empresa inmobiliaria gana sin importar lo que suceda. Si el vendedor obtiene 850 mil por la casa, la inmobiliaria le dice las razones por las que su casa no valía 900 mil. Si obtienen 900k les dicen - mira que rápido la hemos vendido (no me digas que es una subasta). Si obtienen 950k dicen, ¡vean cómo funcionó la subasta ciega! Cuando en la mayoría de los casos la subasta ciega probablemente redujo el precio de venta final.

Las dos únicas cosas para las que sirve una subasta ciega es para separar a los coludidos y para permitir que la gente puje sin tener que demostrar su capacidad de pago. En algunas subastas tradicionales tienes que llevar "dinero en efectivo" o una prueba de capacidad y se te limita a una cantidad.

Lo que yo sugeriría, y parece que cualquier inmobiliaria razonable lo haría, es no hacer subastas ciegas, sino hacer ofertas ciegas durante una semana. He vendido muchas casas de esta manera y es la más rápida y rentable. No está pensado para un arreglo, pero funciona para una casa "buena". Simplemente deja que la gente puje a ciegas y les permite una cierta cantidad de ofertas por día o semana. Usted puede decirles en el acto si su oferta es aceptada como la oferta más alta. Al final de la semana, si no son el mejor postor, se les permite pujar una vez más. Casa vendida.

Así que para responder a su pregunta... Por supuesto que las agencias inmobiliarias se benefician. ¿Pensabas que iba a ser de otra manera? Y por supuesto si se benefician adivina quien no se beneficia.

Answer 4

Ya que has preguntado específicamente por la teoría de los juegos, vale la pena señalar que este tipo de subasta también recibe el nombre más formal de "subasta de oferta sellada de primer precio". Si buscas ese término, podrás encontrar más información sobre las matemáticas y la teoría de los juegos que se utilizan en ella.

En cuanto a quién gana en general, depende mucho de quién puje, y quizá más importante, de cuánta gente puje.

En una circunstancia en la que se esperan muchos postores serios (y los propios postores también esperan competencia), esto probablemente juega a favor del vendedor. Los licitadores estarán motivados para pujar más cerca de su verdadera valoración de la propiedad porque no quieren perder por un pequeño margen. Si se cree que los licitadores son racionales, entonces no ofertarán por encima de su valoración real de todos modos, por lo que puede que no haya mucha ganancia esperada al intentar enfrentar a un licitador con otro en un proceso abierto e iterativo. Lo que el vendedor pierde en este escenario es la oportunidad de jugar con múltiples ofertas y posiblemente generar una respuesta "emocional" que haga que los postores actúen irracionalmente pagando más que su valoración real.

En una circunstancia en la que hay pocos postores serios (o los postores esperan poca competencia), entonces los vendedores pueden no hacerlo tan bien, ya que habrán renunciado a la posibilidad de mantener la casa durante más tiempo para esperar a un comprador más motivado. Esto puede mitigarse un poco fijando un precio de reserva (un precio por debajo del cual la subasta es nula).

Si eres un postor y estás muy motivado, una estrategia que personalmente vi funcionar una vez fue la siguiente: "Ofrecemos 1 dólar más que la siguiente puja más alta". Sin embargo, las reglas de tu subasta pueden o no permitir esto y, si haces una puja así, estás comprometido con ese precio incluso si alguien viene con una oferta sustancial detrás de ti. (No me preguntes qué pasa si dos pujadores presentan una oferta así).

Answer 5

Es difícil decir si esto se traducirá en un precio de venta mayor o menor.

Supongo que el razonamiento detrás de una subasta de oferta cerrada es que un comprador potencial puede estar dispuesto a gastar mucho más que otros. Supongamos que usted mira una propiedad y decide que está dispuesto a pagar, digamos, $200,000 for it. They hold a conventional, open bid auction. Someone else bids $ 100,000. Tal vez usted ofertó $120,000. They bid $ 130,000. Usted ofrece 140.000 dólares. Y luego nadie más ofrece otra oferta. Estabas dispuesto a gastar 200, pero has conseguido la propiedad por sólo 140. Es de suponer que te vas muy contento. Si el vendedor supiera que estabas dispuesto a pagar 200, se iría muy decepcionado.

Pero en una subasta de oferta cerrada, no se sabe lo que otros están dispuestos a pagar. Si cree que los demás pueden estar dispuestos a pagar 200 o casi, entonces presentará una oferta por 200. Si la siguiente oferta más alta es de 130, o si la siguiente oferta más alta es de 50, peor para ti, te has comprometido a pagar 200.

Por otro lado, podría perjudicar al vendedor. Los licitadores que no están desesperados por conseguir esa propiedad en concreto pueden pujar deliberadamente a la baja sólo para ver si consiguen una ganga. Los postores pueden subestimar lo que otros están dispuestos a pagar. Si todos adivinan a la baja, la propiedad podría venderse por menos de lo que podrían haber obtenido en una subasta abierta.

También está el factor psicológico en una subasta abierta. Supongamos que llega pensando que está dispuesto a gastar 200.000 dólares. La puja llega a esta cantidad y usted ofrece los 200. Entonces otra persona puja 205. Es muy posible que usted se diga a sí mismo: "Ya estoy dispuesto a gastar 200, ¿qué otros 5 o 10?", y puje 210. La otra persona piensa lo mismo y puja 215. Tú dices: "Vale, sólo 5 más" y ofreces 220. Mucha gente se ha dejado llevar por la emoción de una guerra de ofertas y ha acabado pagando por algo mucho más de lo que llegó pensando que iba a gastar. (A la gente que va a su primera subasta se le suele aconsejar que decida su oferta máxima de antemano y que no la supere pase lo que pase, precisamente porque es muy fácil dejarse llevar por la puja).