Buscando asesoramiento sobre la propiedad de alquiler

Question

Durante unos cinco años, un pariente cercano y yo hemos gestionado conjuntamente propiedades de alquiler en California. Cada uno de nosotros tiene una participación del 50% y tomamos decisiones conjuntas sobre todo. Este pariente tiene ahora cada vez más exigencias en su tiempo y está buscando desprenderse o reasignar su propiedad. Quiere que le compren su parte, o ser dueño de su parte en lugar de ser copropietario.

Estoy buscando para lienzo lo que algunas opciones aquí podría ser. En este momento tenemos dos LLCs, cada una de las cuales contiene una propiedad. La propiedad uno es aproximadamente el 35% del valor total de la cartera; la propiedad dos es el otro 65%.

Desconfío de que intentar sacar el 15% de la propiedad dos va a ser un lío de intentos de valoración, y que va a ser muy difícil dividir las dos propiedades por igual tanto en términos de legalidad como de logística, como los seguros y otros costes colectivos.

¿Qué opciones tengo aquí? Estoy pensando en la posibilidad de pedir una hipoteca sobre la segunda propiedad de alquiler por el diferencial del 15%, ceder la primera propiedad a mi familiar y comprarles la segunda. Sin embargo, me preocupa que vaya a ser una hipoteca muy grande que va a afectar dramáticamente a mi flujo de caja en la segunda propiedad.

¿Cuáles son mis mejores opciones en este caso?

Answer 1

Creo que el primer paso es agradecer que tu relación con esta persona no haya degenerado en pleitos y discusiones. Eso afectaría mucho a tu flujo de caja y a tus valoraciones. También parece que esta persona está abierta a una variedad de soluciones. Esto es realmente un regalo.

Veo dos opciones sin tener que pedir una hipoteca o adelantar dinero:

• Te quedas con el 35% de la propiedad y recibes el 15% en efectivo.
• Liquidas la propiedad del 65%, aportas el 15% y compras nuevas propiedades de alquiler con el 50%. El lado negativo es el coste de la transacción inmobiliaria.

La clave aquí es si la propiedad del 65% ya tiene una hipoteca. ¿Tiene suficiente capital para proporcionar un 15% de efectivo y cubrir la hipoteca existente? ¿Cuál es el tipo de interés? ¿Puede conseguir un tipo de interés más bajo que reduzca el impacto de una cuota hipotecaria más alta en sus ingresos? ¿Puede hacer que su pareja financie el 15%?

Al final, no hay realmente una manera de desprenderse de esta empresa sin afectar a sus ingresos.

Answer 2

Calcule cuánto posee

Usted dice que una propiedad es el 65% del valor de las dos propiedades y la otra es el 35%. Pero, ¿cuál es la parte que realmente poseen los dos? Si tenéis hipotecas cofirmadas en ambas propiedades, entonces vuestro patrimonio va a ser menor. Si vendéis las dos propiedades, lo que os llevaríais sería sólo la mitad de ese patrimonio. Y aunque la propiedad del 35% puede ser menos valiosa, si la compraste primero, puede tener más valor.

Lo que importa aquí es el patrimonio, no el valor de la propiedad. Con una hipoteca, el banco es más propietario que tú hasta que hayas pagado la mayor parte del préstamo.

Es posible que el banco no acepte una refinanciación para un solo propietario. Una hipoteca cofirmada es mucho más fácil de cobrar para ellos, ya que pueden responsabilizar a cualquiera de los dos de la totalidad del préstamo.

Considerar la venta del 65% de la propiedad

Si vende la propiedad del 65%, puede liquidar la hipoteca de esa propiedad y utilizar el pago de la equidad para comprar a su pariente en la propiedad del 35%. Si no tiene actualmente ninguna hipoteca, incluso tendría dinero en efectivo. Esta es la opción con menos ataduras.

15% de hipoteca

Digamos que ahora no tienes hipoteca. Entonces esta hipoteca sería la única hipoteca sobre la propiedad. No es tanto, ya que 15:65 es 3:13 o 18,75% del valor de la propiedad. Eso es más un préstamo con garantía hipotecaria que una hipoteca. Usted debe ser capaz de obtener una buena tasa. Puede que reduzca tu ganancia a corto plazo, pero debería ser asumible si tienes otros ingresos.

Si no tienes otros ingresos, entonces considera seriamente vender la propiedad del 65% y diversificar el pago en otra cosa. Por ejemplo, acciones y bonos.

Hipoteca privada

Tal vez tu pariente esté dispuesto a flotar el préstamo. Así te ahorrarías las comisiones bancarias y los gastos de cierre. Redacta un contrato y acepta la cesión del título en el momento de la liquidación. Tendrás que pagar a un abogado para que redacte el contrato (pagando una pequeña cantidad ahora para cubrir las distintas posibilidades futuras), pero aún así debería ser más barato.

Se requiere cierta confianza por ambas partes, pero esto te da cierta separación. Y, por supuesto, saca a tu familiar de la gestión diaria por completo. Tal vez el flujo constante de dinero en efectivo les proporcione lo que necesitan.

Gastos de gestión

Si tu pariente está dispuesto a seguir así de implicado, puede funcionar. Ten en cuenta que puede que no quieran hacerlo, así que no te apegues demasiado a la idea. Prepárate para un "no". Esta sería una gran opción para ti, ya que prácticamente consigues todo lo que tienes ahora. Recuperan el tiempo de reunión con usted para tomar decisiones, pero también renuncian al control sobre esas decisiones. A algunas personas no les gustará ese intercambio.

La única vez que estuve con un profesional que me gestionaba una propiedad, los honorarios rondaban el 7% del alquiler. Si eso se ajusta a tu zona, podrías cobrar razonablemente un 5%. Eso da un descuento por la familia y por no ser un profesional.

Hay una forma relativamente fácil de averiguar qué se ajusta a tu zona. Busque y vea qué empresas ofrecen listados múltiples. Llama hasta que encuentres un par de ellas que hagan la gestión por ti. Pida presupuestos para la gestión de sus propiedades. Ahora sabrás los importes.

Sin embargo, el gran fallo es que esto puede no describir el problema que tiene su familiar. Si el verdadero problema es que los dos tienen enfoques diferentes de la gestión de la propiedad, entonces hacer que usted sea el único que tome las decisiones puede ser la dirección equivocada. Esto es ciertamente factible desde el punto de vista financiero, pero aún así puede no ser la solución correcta para su relación.

Si obtienes un no en esto, te recomendaría pasar a otras soluciones inmediatamente. Esto puede ser simplemente demasiado favorable para usted.