Ahora, supongamos que desea cerrar la hipoteca temprano. ¿Qué ocurre entonces con los pagos mensuales ya pagado? No se recalcula porque el interés en aquellos que deberían haber sido menos?
En el caso de esquina de pagar un 30 años de préstamo después de 1 año, la mayoría de mis 12 pagos mensuales se dirigió hacia un interés calculado sobre la base de 30 años, pero ahora estoy pagando de vuelta mucho antes. Sería la caída en el interés que se aplicarán con carácter retroactivo o, básicamente, todos los pagos se pierden?
Sospecho que usted tiene una idea equivocada acerca de la forma en que el interés de la hipoteca obras.
Supongamos que usted tiene una hipoteca a 30 años por $300.000 y una tasa de interés del 4%. Permítanme punch que en mi calculadora de hipoteca de aquí. En el primer mes, mi calculadora dice que tendrá que pagar... $1,000 en intereses.
Bien, ahora supongamos que usted desea ahorrar dinero en intereses, de modo que usted todavía consigue un préstamo de $300,000 dólares en un 4% de tasa de interés, pero te hacen un 10-año de préstamo nuevo. ¿Cuánto ahorrar en su cuota mensual de pago de intereses? Permítanme punch que en mi calculadora de nuevo. Su primer mes de pago de intereses va a ser... de $1,000.
Es el mismo número! Cambiar el plazo del préstamo no cambia el pago de intereses a todos.
¿Por qué es esto? Así, la fórmula de interés en una hipoteca es muy simple: es el equilibrio, los tiempos de la tasa de interés, dividido por 12. El plazo de la hipoteca no entra en el cálculo de todas.
Pero espera, no los 10 años de la hipoteca tiene mucho menos interés que en una hipoteca de 30 años? ¿Cómo puede ser el mismo?
Bueno, una cosa a tener en cuenta es que durante el primer mes, aunque la cantidad de interés que usted paga es la misma independientemente de la duración, el porcentaje de interés es diferente. Para la hipoteca de 30 años, su primer pago es de $1,432, y $1,000 de que es el interés, que es el 70% del pago. Durante los 10 años de la hipoteca, por otro lado, el primer pago es de $3,037, y $1,000 de que es el interés, que es el 33% de las de pago. El porcentaje de interés es menor, no porque la cantidad de interés es menor, pero debido a que el pago total es mayor.
La otra cosa a notar es que, ya que hacer mayores pagos en los 10 años de hipoteca que en una hipoteca de 30 años, el saldo va más rápido, y eso hace que la cantidad de interés que vaya más rápido, demasiado. Con 10 años de hipoteca, su balance después de 5 años es de sólo $165,000, por lo que sólo tendrá que pagar $558 al mes en intereses. Con la hipoteca de 30 años, por otro lado, su balance después de 5 años es de $271,000, lo que significa que usted tiene que pagar $906 un mes en intereses.
En otras palabras, usted no quiere pagar menos interés, ya que el plazo del préstamo es más corto; usted está pagando menos interés, ya que el equilibrio es menor.
Así que, para responder a sus preguntas específicas:
Ahora, supongamos que desea cerrar la hipoteca temprano. ¿Qué ocurre entonces con los pagos mensuales ya pagado? No se recalcula porque el interés en aquellos que deberían haber sido menos?
El interés en aquellos que no han sido menos; que debería haber sido exactamente lo que eran. Así que no hay nada para volver a calcular.
Sería la caída en el interés que se aplicarán con carácter retroactivo o, básicamente, todos los pagos se pierden?
La única cosa que hace que una "gota en el interés" es reducir el saldo del préstamo-en otras palabras, el pago de principal. Puesto que usted está haciendo pagos extra el día de hoy, no hace un año, la caída en el interés que se produce hoy en día, no hace un año. No hay nada que se aplicarán de forma retroactiva.
Los pagos anteriores no son realmente "perdido", sin embargo. Has comprado algo con ese dinero, es decir, el privilegio de vivir en una casa que usted le debe dinero. Usted ya ha utilizado el servicio que usted pagó, y usted no va a obtener un reembolso por ello.
