Tengo inversiones en varios REITs como AGNC, NLY. Con la reciente confirmación de la FED sobre un aumento en las tasas de interés, estoy viendo que los precios de los bonos están experimentando una corrección. Hasta donde yo sé, los REITs son muy sensibles a los aumentos en las tasas de interés.
Mi pregunta es:
No me gustan los REITs porque están más estrechamente correlacionados con el movimiento del mercado de valores. Realmente no hacen el trabajo de diversificar una cartera debido a esa correlación.
Cuando el mercado de valores cayó en 2008, los REITs también fueron golpeados porque estalló la burbuja inmobiliaria. Los bonos subieron, y si reequilibraste (vendiste los bonos para comprar más acciones) entonces saliste mucho más adelante cuando el mercado de valores se recuperó.
El punto de añadir bonos para la diversificación es que se mueven en dirección opuesta a las acciones; amortiguando las caídas importantes (y proporcionando oportunidades de compra). Los REITs no encajan en ese perfil.
Los REITs no están experimentando una corrección como los bonos porque el precio de la propiedad raíz es una función de la oferta de vivienda y la demanda de compradores. El aumento de las tasas de interés solo hace que sea un poco más difícil para los compradores comprar, por lo que el efecto de las tasas de interés crecientes en los precios de la propiedad raíz es atenuado. Los otros efectos sobre los precios de la propiedad raíz (más riqueza en la economía para los compradores) empujan en dirección opuesta al aumento de las tasas de interés.
Algo en desacuerdo de que las tasas de interés no afecten a los FIBRA. En 2013, los precios de los FIBRA experimentaron una importante corrección cuando la FED acababa de mencionar el aumento de las tasas de interés. Creo que la demanda de viviendas no disminuyó durante ese tiempo.
Hay cinco impulsores principales de los rendimientos inmobiliarios: Ingresos (flujo de efectivo de los pagos de alquiler); Depreciación (como un gasto que se puede utilizar para reducir impuestos); Patrimonio (el pago gradual de la hipoteca que aumenta el patrimonio subyacente en la propiedad); Apreciación (cualquier aumento en el valor general de la propiedad); Apalancamiento (el impacto del financiamiento de deuda en la transacción, aumentando el retorno efectivo "en efectivo"). (Asset Rover tiene un recorrido detallado de los componentes, y una útil comparación con acciones)
Entonces las tasas de interés ciertamente son un componente (ya que aumentan los gastos), pero son solo un factor. Dependiendo de las condiciones particulares de un mercado, la apreciación o el aumento de alquileres podrían compensar o (exceder) cualquier aumento en el gasto de intereses.
Mi propia experiencia se centra principalmente en los FII no cotizados (incluidas las inversiones de Reg A+ como las de Fundrise) y los sindicatos comerciales, y por ahora en ambos casos hay mucho capital persiguiendo rendimientos para repartir (de hecho, la competencia entre nuevas fuentes de financiamiento como las plataformas de Reg D y Reg A+ parece estar reduciendo las tasas de interés, ya que las plataformas compiten tanto por prestatarios como por inversores).
Personalmente presto más atención a dónde se encuentra cada mercado local (y el mercado nacional en general) a lo largo del ciclo inmobiliario de ~18 años (spoiler: la última caída fue en 2008...). Dividend Capital publica un informe trimestral que es súper útil.
FinanHelp es una comunidad para personas con conocimientos de economía y finanzas, o quiere aprender. Puedes hacer tus propias preguntas o resolver las de los demás.
