Frustrado Propietario

Question

Compré una casa en 2000, antes de que conocí a mi esposa. He pagado 50.000 para esta propiedad y que ahora se valora en el triple de esa cantidad. Nos casamos y nos mudamos pero me quedé con esta propiedad como una propiedad de inversión. El inquilino en la casa que ha estado allí por 15, y ha sido fabuloso. El alquiler que estoy de carga ya no es sentido como una propiedad de inversión. Me estoy rompiendo incluso. Ok, yo estoy mintiendo.... Yo estoy saliendo de bolsillo, tal vez miles de dólares al año. Mi esposa me quiere vender la propiedad, pero quiero mantener un poco más. Mi ancianos inquilino ha sido genial, pero cayó en tiempos difíciles a causa de graves problemas de salud. Ella sigue sin ser capaz de pagar el alquiler, pero no puede permitirse un aumento en este momento. Traté de refinanciamiento de la propiedad de inversión, pero me doy cuenta de que sólo sería ahorrar un adicional de 125.00 un mes con los costos de cierre de cálculo del coste 3945.00 no rompería hasta por 3 años. Yo estaba pensando en hacer un agilizar refinanciar, pero no realmente me beneficia a mí. Mi propiedad no está bajo el agua. Yo estaba pensando en hacer un préstamo HELOC. Sólo quiero hacer esto si me he caído en tiempos difíciles o de los ingresos requeridos para la reparación de algo importante en mi primaria o propiedad de inversión. El problema es que el alquiler ha sido la misma durante muchos años, pero la hipoteca ha subido debido a la propiedad de las subidas de impuestos. Como resultado, el alquiler estoy cargando básicamente cubre la hipoteca. Alguna sugerencia? Me pueden conseguir mucho más dinero en el alquiler pero debido a que el inquilino ha sido tan grande y mi anterior inquilino antes de que ella era tan horrible me siento como que tengo que aguantar con ella y ahora ella está enferma. Mi esposa me dijo: yo no tengo el estómago para ser un propietario y quisiera para mí, para vender la propiedad. Con ello, se daría una muy buena vuelta. Sin embargo, yo no quiero hacer eso para el inquilino y también, realmente no tengo ningún interés en la venta de esta propiedad como me siento como la inversión de más largo plazo el potencial existe.

Todo lo que dijo, sólo en busca de una forasteros opinión sobre lo que piensan y también si usted tiene alguna sugerencia para diferentes opciones. No se puede continuar a tomar la pérdida en esta propiedad. Pero no quiero deshacerme de esta propiedad y tampoco me siento como puedo aumentar la renta para este inquilino (con un nuevo inquilino que probablemente obtendría el doble de la renta).

¿Cuáles son sus pensamientos sobre mi dilema?

Answer 1

Usted no es propietario.

Usted tiene varias opciones:

• Vender ahora. Obtener su ganancia, detener su ansiedad.
• Mantener su situación actual y ser infeliz.
• Contratar una empresa de gestión. Se tomará un porcentaje de la renta (8-10%), pero proporcionan un firewall entre usted y los inquilinos. Ellos deben ser conscientes de alquiler de mercado, y va a tratar de alquiler como un negocio.

La situación actual es la caridad. Y eso está bien, siempre y cuando reconozcamos. En la imagen grande, nada menos que el alquiler de mercado es un regalo que se le está dando a la persona que vive en su casa. Un buen inquilino puede mantener el lugar en mejor forma, y merecen una renta más baja, pero eso es un quid pro quo. En la final, landlording es un negocio. Si había 10-20 apartamentos, estarían demostrando ser un ingreso para usted y usted tendría una gran parte de su riqueza atado en ella. Seguir los apartamentos en buena forma, tanto para ser legal y no un slumlord, sino también recoger el alquiler de mercado. $100/apt sería de $1000-$2000/mes ingresos para usted y su familia.

La esposa está a la derecha. Como siempre. Usted tiene que tomar una decisión para detener el sangrado.

Answer 2

Usted está preocupado acerca de su inquilino. Eso solo significa que eres un buen chico, y está bien para ser agradable. Al mismo tiempo, no se puede esperar a perder dinero en la propiedad o cobran muy por debajo de mercado en la renta. Mis sugerencias:

1. Hable con su inquilino. Hágale saber exactamente lo que está pasando: se han mantenido bajo como usted puede, pero cuesta dinero y necesitas aumentar el alquiler o vender el lugar. Si usted vende el lugar en el alquiler va a subir de todos modos. Darle un montón de tiempo para hacer otros arreglos, digamos 2 o 3 meses de antelación (si son de mes a mes), o al final de la actual legislatura.

Sabes qué? Ella va a entender totalmente. Ha sido super agradable en el mantenimiento de la renta baja durante tantos años, y ella ha sido un gran inquilino, también. En un cierto punto, la inflación se dispara y tienes que subir el alquiler. Ella va a conseguir eso. Si ella puede encontrar un lugar más barato, eso es una victoria para ambos. Ayúdela si quieres estar más agradable.

2. A continuación, decida si desea vender el lugar o aumentar el alquiler. Cualquier opción es buena.

3. Escuchar a su esposa. Que sólo consejo general.

Answer 3

Si usted está perdiendo dinero o romper incluso, usted es dueño de una mala inversión.

El problema que tiene es que son emocionalmente invertido en su inquilino. Que no es una cosa mala en general, pero que le cuesta dinero y, a menos que bajen las tasas de interés lo suficiente como para justificar un refinanciamiento o impuestos de la propiedad en la zona, que es poco probable que cambie.

Opción #1 - Dígale a su esposa que está dispuesto a aceptar una pérdida de hasta un cierto nivel, debido a su relación a largo plazo con su inquilino. En un mundo perfecto, los dos de usted, a continuación, hablar de lo que el "número mágico" sería cuando usted salió de la casa y llegar a un compromiso. Por ejemplo, si usted se siente cómodo perder hasta $3,000 por año y ella es infeliz con cualquier tipo de pérdida, puede ponerse de acuerdo sobre la venta de la casa cuando sus pérdidas subir a $1,500. En un mundo menos perfecto, provocaría un argumento como ella ya le ha dicho lo que ella quiere que usted haga.

Opción #2 - Aumentar la renta para el punto de equilibrio. A partir de lo que usted ha dicho, esto va a resultar en la pérdida de su inquilino, pero entonces, usted puede alquilar a otra persona para mucho más.

Opción #3 - Vender la casa. Se trata de una propiedad de inversión que significa que se supone que debe de hacer dinero para usted. Se puede hacer muy rápidamente por medio de una venta y entonces ya no es su problema.

Opción #4 - Vender la casa a su inquilino. Usted compró por us $50.000 y es en la actualidad un valor de $150,000 (aproximadamente). El problema que se enfrenta es que los impuestos a la propiedad han aumentado y causó su hipoteca a aumentar más allá de sus inquilinos capacidad de pago. Mi conjetura es que, después de 15 años, su rentabilidad está en algún lugar en el alto de $20 hasta mediados de los años 30 asumiendo que usted tiene un préstamo a 30 años y no han refinanciado. Si usted vende a ella para decir $75,000 (o incluso de hasta $90,000) usted todavía obtener un beneficio (esposa es feliz), ella va a obtener una hipoteca puede permitirse y ser capaz de permanecer en la casa (usted y el inquilino son felices). Ventaja añadida es que sus impuestos a la propiedad sería inferior (suponiendo una tarifa diferente para la propiedad de inversión en su área). Me gustaría discutir esto en detalle con su esposa antes de hacer una oferta.

Opción #5 - Conseguir una gestión de la propiedad de la empresa. Como se mencionó anteriormente, se mantendrá un porcentaje, pero va a eliminar sus emociones a partir de la ecuación por completo y convertir la situación en un ganador.

No sé si tu mujer tiene razón en decir que no tiene el estómago para esto, pero creo que su corazón se interpone en el camino en esta situación particular. Tengo la sensación de que si su inquilino tenía 25 años y había sido sólo el alquiler de usted desde el pasado mes de octubre, no tendría ningún problema elevar la renta a los niveles de mercado en cada renovación.

Answer 4

El alquiler de su propiedad en menos de tasas de mercado es una forma de caridad. Tu corazón dice que esta es la cosa correcta a hacer, tu cuenta de banco dice que no. Y lo hace su esposa. Esta no es una pregunta para el Dinero de intercambio de la pila, creo ...

Pero ya que estamos pidiendo aquí:

• Estás atado emocionalmente a la casa? Podría usted imaginar la vida que hay después de la jubilación? Esa sería una razón para mantenerlo en el cuidado de un buen inquilino.
• Considere cómo los precios de las propiedades se están moviendo en su área. Arriba o abajo? ¿Que darle una razón para vender ahora o esperar?
• ¿Qué harías con el dinero si usted vendió la casa? ¿Tienes alguna inversión que es tan bueno?
• Son los problemas de salud van a cambiar, de una manera o de otra?
• cuánto tiempo y cuánto dinero costaría establecer el actual inquilino de la y para encontrar una confianza nueva? Multiplique ese tiempo con la tarifa por hora en su trabajo de día y de una sorprendente cantidad ...

Answer 5

Si estás hundiendo 1k/año, y el valor es por el aumento de $100 mil en 15 años, o $6k/año, usted tiene una excelente inversión. Ignorar la esposa, ella sólo quiere algo aún mejor.