Será un 7/1 BRAZO estar mejor frente a un 30yr fijar la tasa de una hipoteca si soy prepago parte del director de cada año

Question

Soy una 1ª vez comprador de la casa y acabo de aceptar una contraoferta de un vendedor de una casa que me gusta. El siguiente paso fue solicitar y obtener una hipoteca para la compra de esta casa. Algunos antecedentes sobre la casa y el tipo de préstamos que me fue ofrecido por un prestador:

• préstamo amt: ~200k

• pago: 15%

• los costos de cierre y otros cargos pagados en efectivo y no se incluyen en el monto del préstamo.

opciones de crédito:

1. 7/1 BRAZO @ 3.5% con 5%/2%/5% de inicial/periódico/vida útil de la tasa de tapas pago mensual ~929 (excl pmi, seguros, impuestos, servicios, ...) mensual prepago 1.1 k
2. 4.75@30 años pago mensual pago ~1079 (excl pmi, seguros, impuestos, utilidades, ...) mensual prepago 1k

No me va a permanecer en esta casa por más de 6 a 8 años (con suerte). También, estoy dispuesto a pagar el préstamo por 1k cada mes, por lo que finalmente el interés que me pagan es muy poco.

Mi pregunta es que, bajo estas circunstancias, es el 7/1 BRAZO una opción mejor que el 30yr fijo?

Si voy con el 7/1, y debido a diferentes circunstancias, me siguen en la misma casa, me gustaría plan para refinanciar como un 10yr revisión, ya que por ese tiempo yo habría pagado más de un director con el 7/1 que con el 30yr fijo.

¿Esta estrategia de hacer cualquier sentido financiero?

Actualización: Gracias por todas las sugerencias y comentarios. El cauteloso tiempo me ganó la más arriesgada de mí y me fui junto con la 30yr fijo. También, otra razón fue que tuve incluso mejor tasa de ahora que tenemos la agitación sobre la rebaja pasando.

Answer 1

El gran problema con el BRAZO se pueden convertir en trampas. Si las tasas de interés han subido significativamente en 7 años, y especialmente si se están llevando las cosas al límite JUSTO para pagar la hipoteca, entonces usted puede encontrar a sí mismo atrapado en una situación donde usted no puede permitirse el lujo de refinanciamiento (porque las tasas son más altas) y no puede permitirse el lujo de pagar el aumento de los costos en un brazo. Así que usted podría verse obligada a vender en un mercado desfavorables en lugar de tener la opción de mantener y dejar que el mercado se recupere.

Otro escenario de pesadilla es que si los precios de la vivienda han caído, y no se puede refinanciar debido a que la propiedad está bajo el agua y nadie va a escribir un préstamo para más de lo que vale la casa. Te gustaría entonces se bloquea el pago de mayores pagos de una propiedad que vale menos. (acaba de establecer la wayback machine decir de 2005 y se imaginan si hubiera hecho una inversión similar a lo que usted está considerando, con un plan para vender en 6 años).

En su caso, no parece que tenga suficiente flujo de caja para sostener un aumento en los pagos. Así que a menos que sus ingresos cambios en ese tiempo, "hacer que los nuevos pagos' no puede ser un gran riesgo para usted. Sin embargo a los que se enfrentan con mayores tasas de interés que tendría en un fijo todavía puede ser un problema. Como podría ser la propiedad de estar bajo el agua valor sabio.

OTOH si usted puede permitirse el lujo de pagar una cantidad más grande, y el plan para hacerlo cada mes, usted podría simplemente quiere mirar a corto o largo plazo préstamo de tasa fija, la cual tendrá una tasa de interés inferior a un estándar de 30 años de préstamo. Porque no toma mucho de un aumento en principio, los pagos a acortar drásticamente de un préstamo, los pagos en un préstamo a 15 años puede ser menor de lo que cabría esperar. (muchas personas simplemente asumen, debido a la mala matemáticas, que será el doble del tamaño de un pago de un préstamo a 30 años)

Personalmente, si usted decide ir con el BRAZO, yo sugeriría que usted considere lo que su coste REAL (de interés menos la deducción de impuestos) de que es el dinero, y si tendría más sentido invertir ese extra cada mes en algún otro lugar de sólo ganar la efectuada por ciento que obtendría al hacer un pago anticipado del préstamo. Incluso con algo bastante conservador como escalera de 5 años de un CD o una Ginny=mae fondo, usted podría ser capaz de ganar más de lo que te puedes ahorrar en intereses.

Con un préstamo de tasa fija usted sabe lo que sus pagos se verá en el futuro. Con un BRAZO comercial de una menor tasa de ahora, por el riesgo de una significativa mayor tasa más tarde.

Answer 2

Creo que su estrategia de hace un montón de sentido. La clave es que usted tiene los fondos disponibles para cubrir la hipoteca en el caso de que la velocidad aumenta. Así que usted está tratando de optimizar sus costos, no averiguar cómo hacer el pago de su hipoteca!

De la OMI, usted debe tratar de averiguar:

• El interés que tendrá que guardar en años 1-7
• El importe máximo de interés que tendrá que pagar en los años 7-10, 7-12, etc, asumiendo el peor de los casos para el BRAZO de la tasa de escalada. (ejecutar una serie de escenarios)
• El peor escenario para la celebración del préstamo hasta que se pague. (Suponga que no puede conseguir otro tipo de hipoteca en los 10 años de la marca, o que las tasas de aumento más rápido que su máximo del BRAZO de ajuste)

Una vez que tenga estos números, debería ser bastante fácil para que usted construya un par de modelos financieros basados en lo que usted siente que es más o menos probable que esto suceda.

Answer 3

Sé que te gusta la casa, yo en lo personal estoy asustada, pero su razonamiento y el pensamiento tienen sentido. No estoy tratando de ser mandona, pero lanzar un escenario más en sus comparaciones de fondos en los próximos 6-8 años.

Alquilar una casa. Alquilar una casa bonita comparable a lo que usted está buscando para comprar. Va a costar más de lo que algunos cutre apartamento, pero se puede obtener un contrato de arrendamiento de un accidente casero que te ayudará a ahorrar dinero?

Yo sólo traigo a colación, puesto que ya en la planificación de no estar en la casa. Cómo positivos son que usted va a vender lo suficiente para venir 6-8 años a partir de ahora?

Sólo algo en que pensar. Puede que ya haya considerado y descartado la idea.

Answer 4

Tu análisis es muy bueno. Hay un par de cosas a considerar, especialmente de riesgo. ¿Qué sucede si:

• Usted pierde su trabajo o de otros ingresos? Usted sería capaz de hacer su pago extra?
• Lo que si tus condiciones de vida cambiar? El matrimonio, el divorcio, los niños? Tendría que afectar su capacidad para realizar su pago?
• Lo que si se mueve debido a un puesto de trabajo?
• ¿De donde crees que las tasas de interés será en 7 años? ¿Cuáles son las posibilidades de que será mucho mayor que ahora?

Si tus respuestas apoyo el resto de su análisis, a continuación, 7/1 BRAZO podría ser adecuado para usted.

Supongo que mi punto es que 7 años es mucho tiempo, y realmente no sabemos donde vamos a ser o de lo que la economía va a ser igual. Así que es importante pensar acerca de lo que podría cambiar.

La fija a 30 años es la opción "safe". Pero va a ser mucho más caro si usted tiene menos de quizás 10 o 12 años.

Otra cosa a considerar es la posibilidad de obtener una hipoteca subrogable. Eso significa que es posible para la persona que vender la casa para poder hacerse cargo de su préstamo existente. En ese caso, una fija a 30 años podría ser una mejor opción, especialmente si usted piensa que las tasas de interés van a subir.