Inusual mercado de bienes raíces con aparentemente enorme rendimientos de alquiler

Question

Los expertos, hemos vivido en todo el mundo durante un año o dos aquí y allá. Actualmente vivo en una central NOS urbano de la región, que se apoya el gobierno de la tecnología.

La vivienda es muchísimo más barato aquí que (dicen) SF o nueva york o París. Usted puede obtener una perfectamente razonable que los 5-10 años de edad se casa grande para 200k y se puede obtener una hermosa McMansion de 400k o incluso menos. Todo eso es genial.

Ahora, me he dado cuenta de que los precios de absolutamente nada, no ha habido ningún aumento de 10 a 15+ años (tal vez porque sólo hay un montón de campos verdes de los municipios para crecer con nuevas divisiones) - así que la compra de aquí que acababa de asumir que los precios nunca especialmente a subir y eso también está bien.

Además, me he dado cuenta de que las casas de espera para ser vendidos durante LARGOS períodos de tiempo, es totalmente normal que una casa se siente sin vender durante un año+ (esto es sorprendente si estás acostumbrado a Londres, Sydney o lo que sea).

Pero lo más asombroso para mí. Alquiler devuelve parece enorme para mí. (Tal vez estoy despistado.) Uno puede muy fácilmente hoy en día comprar una casa de 180 k-270k que alquilaba para 1.700 y 2.100 / mes. Hay una casa para la venta pidiendo 400 (estado en el mercado 2 años! probablemente podría conseguir por 350), que se alquila por 2800 /mes. Hay una específica casa se podía comprar por 190 (tal vez incluso menos) que la renta para exactamente 2000 / mes. Que parece una increíblemente alta, volver a mí. (De nuevo, si estoy equivocado que me lo digas.)

Y, de hecho, hay una gran demanda de alquileres, es muy fácil de alquilar una casa - hay una escasez.

Nunca he poseído cualquier propiedad que he alquilado. Estoy 100% consciente de los costos que puede venir para arriba, en curso y se hunde. Aún así, los rendimientos de alquiler aquí parecen "ridículamente alto" para mí, en base a otros mercados, me he dado cuenta.

Lo que quiero saber es,

• me estoy perdiendo algo, va alquiler expertos me dicen "oh, hay un montón de mercados como eso, pero, lo que no sabemos es _ _ _"

• es sólo una especie de flukey situación inusual - ¿hay algún mercado conocidos a ser como este? debo solo "agarrar con ambos puños"?!

• tal vez estoy equivocado y esto es en realidad chupar rendimientos de alquiler, si es así, siéntase libre de pegarme a mi alrededor con los hechos!

Gracias por las ideas!

Answer 1

Estás sugiriendo que un 1% de rentabilidad por mes es enorme. Hay quienes sugieren que se debe asumir una regla de oro aquí) que usted debe asumir los gastos de la mitad de la renta. 6% por año en este caso. Con una hipoteca costo de 4.5% en un contrato de arrendamiento, usted tiene una previsión de beneficio de 1,5%/año. eso es $4500 en un $300K casa. Si usted comprar el 20 de estos, tendrá un ingreso decente, y una frecuencia de timbre del teléfono. No hay almuerzo gratis, propiedad de alquiler puede ser un negocio a tiempo completo. Y muy lucrativo, pero es muy raro que un slam dunk.

En respuesta a OP comentario - en Primer lugar, mientras que yo no pretendo saber de finanzas bastante bien, yo no considero a los "expertos" de nivel cuando se trata de bienes raíces.

En los estados unidos, la proporción varía un poco de una zona a otra. El 1% (alquiler) se observa puede llegar a ser grande. Real de los costos de reparación de baja a largo plazo de los inquilinos, el aumento de los precios de la vivienda, etc. Mejorar el 1.5%/año al 2%, el 20% hacia abajo, y usted tiene un 10% de rentabilidad, ignorando la apreciación y paydown principal. Y este ejemplo de apalancamiento, es cómo los inversores parecen llegar a tales niveles de rentabilidad.

La otra cara es la de la mala suerte con los inquilinos. Un desalojo puede significar no alquilar por unos meses, y los daños que hay que arreglar. La casa tiene un número de largo plazo los costos de reemplazo que buenos números a menudo ignoran. Techo, pintura exterior, todos los electrodomésticos, calor, aire acondicionado, etc. Eso es lo que "el 50% de la renta a los costos de la regla" entra en juego.

Answer 2

Yo no pretendo ser un experto personal de propiedad de alquiler. Tengo amigos y familiares y conocidos que ejecutar unidades de alquiler para obtener ingresos adicionales y/o hacer un vivir de tiempo completo en el negocio de alquiler.

Como JoeTaxpayer señala, los alquileres en efectivo, de comer de negocios. Usted necesita tener suficiente de fondos líquidos para soportar la incertidumbre con el mantenimiento y vacantes de los costos. A menudo, un apalancamiento de alquiler mostrará alto retorno de la inversión o CAGR, pero que debe ser equilibrado por su riesgo general y la posición de liquidez.

Me han dicho que una buena regla de oro es para comprar en efectivo con un objetivo de rentabilidad de 10%. Por supuesto, YMMV y podría no ser realista para su mercado. Es posible que tenga que hacer algunos graves caza de gangas, lo que parece razonable basado en el estancado mercado en el que se describe.

Algunos ejemplos:

El punto principal aquí es evaluar el riesgo asociado a la financiación de bienes raíces. El retorno de la inversión (o CAGR) de una financiado propiedad se ve muy bien, pero tenga en cuenta los Ingresos Netos. Un par de cara a los eventos de mantenimiento o vacantes llegar rápidamente a un flujo de efectivo negativo. Multiplica esto por un par de alquiler y su exposición al riesgo se multiplica también!

Tenga en cuenta que no me factor basado en la apreciación de OP de la información.

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Compra en efectivo con algunos muy estimaciones aproximadas basadas en OP ejemplo

• $200000 propiedad
• 2100 alquiler/mes
• 2% de impuesto a la estimación
• 2% de mantenimiento de la estimación (probablemente conservador!)
• no hay gastos de renovación de la
• La inversión inicial es el precio pagado + gastos de compra

ROI = (RENT - TAX - MAINT) / (PRICE + OTHER COSTS)
ROI = (25200 - 4000 - 4000) / (200000 + 2000) 
ROI = 8.5% per year

Net Income = (RENT - TAX - MAINT) = $17200 per year

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La financiación de la Compra estimación aproximada con 20% de enganche

• $200000 propiedad
• $2100 alquiler/mes
• 4.5% hipoteca con 20% de enganche
• el mismo impuesto y el mantenimiento de las estimaciones
• la inversión inicial es el precio pagado + costos de cierre
• Participación en la propiedad añadido para el cálculo del ROI (primer año de la estimación)

ROI = (RENT + EQUITY - MORT - TAX - MAINT) / (PRICE + OTHER COSTS)
ROI = (25200 + 2500 - 9700 - 4000 - 4000) / (40000 + 3000) 
ROI = 23.3% per year

Net Income = (RENT - MORT - TAX - MAINT) = $7500 per year

Answer 3

La forma de resolver su dilema es consultar el precio de alquiler de la proporción de la propiedad. De acuerdo a smartasset.com:

El precio para alquiler proporción es una medida relativa de la asequibilidad de alquilar y comprar en un determinado mercado de la vivienda. Se calcula como el cociente de los precios de la vivienda anual de las tasas de alquiler. Así, por ejemplo, en un mercado inmobiliario donde, en promedio, una casa de $200,000 podría alquilar por $1000 por mes, el precio de alquiler relación es de 16,67. Que se determina mediante la fórmula: $200,000 ÷ (12 x $1,000).

Smartasset.com también se da una tabla de comparación de las diferentes ciudades de precios para alquiler de relación y luego dicen que el precio promedio para alquiler relación es actualmente 19.21. Si su precio para alquiler proporción es menor que 19.21, entonces, sí, los alquileres son más caros que el promedio de la casa. Smartasset.com afirma que un alto precio para alquiler de relación es un argumento en favor de los inquilinos "alquiler" propiedades mientras que una baja de precio de alquiler de la relación de favores a la gente "compra" (para vivir en la propiedad o la alquila a otras personas).

Así que vamos a aplicar el precio para alquiler fórmula de relación hacia las propiedades que acabamos de citar.

Hay una específica casa se podía comprar por 190 (tal vez incluso menos) que la renta para exactamente 2000 / mes.

190K/(2000 * 12) = 7.92

Hay una casa para la venta pidiendo 400 (estado en el mercado 2 años! probablemente podría conseguir por 350), que se alquila por 2800 /mes.

(400K)/(2800*12) = 11.90

(350K)/(2800*12) = 10.42

Uno puede muy fácilmente hoy en día comprar una casa de 180 k-270k que alquilaba para 1.700 y 2.100 / mes.

Límite inferior: (180 K)/(1700*12) = 8.82

Límite superior: (270K)/(2100*12) = 10.71

Aún así, los rendimientos de alquiler aquí parecen "ridículamente alto" para mí, en base a otros mercados, me he dado cuenta.

Teniendo en cuenta cómo el precio medio para alquilar relación es 19.21, y su precio para alquiler de proporción de rangos de 7.92 a 11.90, usted es de hecho correcta. Ellos son de hecho "ridículamente alto".

Calificación: yo estaba involucrado en bienes raíces, y se utiliza el precio de alquiler de la relación para determinar cuánto tiempo se necesitaría para "recuperar" una persona de la inversión en la propiedad. Tenga en cuenta que no es la única cosa que me importa, y obviamente el precio para alquiler relación tiende a restar importancia a los gastos que implica llegar a poseer propiedades y tratando de lidiar con periodos de sede vacante.

Hay también el problema de tomar en cuenta la demanda. De acuerdo a smartasset.com, Detroit, MI ha el precio más bajo para alquiler de relación (con 6.27), que sugieren que las personas deben comprar propiedades de inmediato en el este de la ciudad. Pero eso es probablemente más de un signo de que la gente no quiera ir a Detroit y hacer subir los precios de las propiedades.

EDIT: también debo decir que sólo porque las propiedades son "ridículamente caro" ahora no significa que usted debe esperar de sus rentas a disminuir. Más bien, si la renta mantenerse en su nivel actual, me gustaría predecir que los valores de propiedad lentamente aumentará en el futuro, aumentando así el precio de alquiler de la relación de 'no-ridículo" de modo.