Antecedentes: soy albacea de mi padre raíces, y el principal activo es su casa. Hay una pequeña diferencia de opinión entre los hermanos si vender la casa a través de agente de la propiedad inmobiliaria, o a un promotor inmobiliario. En caso de que ayuda a enmarcar la pregunta, me estoy sintiendo aversión al riesgo aquí y quieren vender la "normalidad" a través de la agente de bienes raíces. Pero yo siento que debo llevar a mi hermano a opiniones sobre la materia en cuenta.
Buscando en la venta de una casa en el reino unido, y he estimaciones para los dos estrategias de venta. En primer lugar, a través de un agente inmobiliario, tenemos una oferta recomendada de £300. Segundo, a través de un promotor inmobiliario, tenemos un "precio máximo" de £450k. Dijo propiedad desarrollador está reclamando para asumir todos los costos y el riesgo (es decir, se aplican para el permiso de planificación, realizar estudios del suelo, etc) y que nuestro "único riesgo es el tiempo", citando una serie de típicos 3-4 meses a 9 meses o más, tiempo durante el cual estaríamos encerrados en un contrato de exclusividad para vender sólo a ellos.
Mi comprensión de los desarrolladores de la oferta es que es un precio fijo de la opción de acuerdo en la tierra. La opción se ejerce en su totalidad después de la etapa de planificación, si el desarrollador decide seguir adelante. Vendemos en ese punto y no toman parte en el trabajo de construcción, ni las ventas de los nuevos edificios, etc. No hay relación directa entre el valor de la opción y el valor eventual de los países desarrollados de la tierra.
Además, la promotora ha ofrecido para la compra de la casa absoluta en £300k. Así, me parece que ellos están reclamando que el contrato de exclusividad con el vendedor por un valor de hasta £150 para ellos.
Me estoy preguntando ¿qué es la conducción de este gran diferencia de precio? Yo estoy más preocupado por posibles oculto costos extras para el vendedor más allá de la relación contractual de bloqueo en. Yo daría la bienvenida a la comprensión del verdadero valor de los servicios que estamos ofreciendo por mantener la propiedad, especialmente las que lo explican como un honesto y abierto diferencia.
Mis pensamientos hasta el momento:
Hay algún mecanismo para que el desarrollador de desplazamiento o re-negociar el precio establecido en la opción después del hecho. Después de haber leído sobre esta base, parece raro, pero yo estaría interesado en escuchar acerca del mundo real los resultados.
Cupones para el pago de impuestos es un costo hundido para el desarrollador, por lo que concluimos que el riesgo para ellos durante la planificación, sin costo real para nosotros. Esta parte parece como un honesto transacción, y tal vez vale la pena un par de miles de libras para el desarrollador (dependiendo del porcentaje de las novedades que realmente siguen a través de las ventas). He utilizado el reino unido de la oficina de impuestos de la calculadora para evaluar el deber de estampilla de $300k casa este año como £4.5 k.
La venta de la casa debe de planificación de la falla podría ser un impacto adicional si el desarrollador tuvo la propiedad. De nuevo, esto parece honesto, pero dado que los precios de la propiedad puede aumentar, y el desarrollador puede realizar la venta de propiedades en la casa, este no podría ser un impacto negativo. Tal vez, como una corporación, el desarrollador tiene costos adicionales en esta etapa?
Puedo ver que los propietarios, así como la realización de la propiedad, también será el pago de los impuestos municipales y otras cuentas a él. De nuevo mi sensación es que esto no puede ser más valioso que un par de miles de libras.
Hay gastos legales adicionales y el debido proceso, que el vendedor tiene que realizar que no somos conscientes (y de no ser comunicada por el programador).
En caso de que ayuda a responder a la pregunta, la propiedad se encuentra en una razonable del tamaño de la parcela de tierra, por lo que el desarrollador está buscando en la demolición de la vivienda existente y reemplazarlo con 3 o 4 pequeños. Puedo entender por qué esto significaría razonable beneficios a los desarrolladores, incluso después de pagar el precio más alto, pero no veo por qué tendrían ningún incentivo para compartir, que lucran con el vendedor, como no vamos a estar colaborando con ellos para construir o vender los nuevos edificios.
Las tasas de finalización para este tipo de proyectos son muy bajos, por lo que estamos apostando tal vez unos pocos miles de libras costo de oportunidad de nuestro lado (para mantener la casa), para tal vez un 1 en 10 oportunidades de una gran recompensa.
Parte posterior de la envolvente de adivinarla: Si la opción completa, el desarrollador/comprador ha pasado tal vez £25k en la planificación, £450k en la opción sí y, a continuación, debe construir propiedades. En una conjetura completa, podrían construir 3 propiedades a un costo de £100 mil cada uno, luego los venden por $ 350k cada uno (esto parece razonable de las ventas en la misma carretera). Que da un estimado de margen de beneficio de 1050 - 300 - 450 - 25 = £275k . . . en un éxito de propiedad, para el desarrollador. Mientras que el vendedor ha tomado £150k de la potencial £425k beneficio de la olla, para esperar a que el desarrollador de control. Para un error de plan, el vendedor tiene que pagar (en el tiempo y el coste de oportunidad), por la espera, y el desarrollador, tal vez un £25k pérdida.
No espero que algo de la nada, la diferencia en el precio ofrecido por el desarrollador tiene que estar cerca de la OMI, a la diferencia de costos de asumir lo que el dueño de la propiedad está haciendo - y muy probablemente lo que varios vendedores están haciendo si hay alguna relación de éxito:el fracaso de la planificación. Sólo estoy perplejo en cuanto a la naturaleza de la misma, así que no sé cuánto se puede confiar en su oferta.
Incluso a sabiendas de toda la industria de éxito:las tasas de fracaso sería increíblemente útil para evaluar el costo/beneficio desde el punto de vista del vendedor.
Quiero entender por qué la gran diferencia de precio (esto es 3 años buen sueldo en el reino unido). A pesar de que claramente voy a tener que hacer una elección concreta, no estoy preguntando "¿Qué debo hacer?".
Yo creo que la plena comprensión de los riesgos de mi lado y la financiera de los conductores a los desarrolladores me ayudará a tomar la decisión correcta.
