Lo que la equidad tengo la hora de vender temprano en la hipoteca?

Question

Estoy tratando de envolver mi cabeza alrededor de la idea de hipotecas, y espero que alguien me pueda ayudar.

Decir puedo comprar una casa de $100,000. Pongo abajo de$20,000, y obtener un $80,000 hipoteca. He oído que durante los primeros años, sólo voy a estar pagando el interés de la hipoteca, y no el principal (por el motivo de la discusión digamos que se tarda 5 años para empezar a pagar el principal).

Pero, de 4 años en la hipoteca me decido a vender esta casa. En este punto, todavía estoy pagando sólo intereses. Otros que el pago inicial, tengo la equidad en la casa? Si se vende por $100,000 de nuevo, ¿qué sería de mi parte?

Answer 1

Cuatro años en la hipoteca, aquí hay una tabla que muestra la cantidad de capital que usted sería capaz de pagar suponiendo una amortización a 30 años con una tasa de interés fija y un pago mensual.

Rate        Paid Off
3%          6992
4%          5989
5%          5096
6%          4308

La cantidad de interés que se paga cada mes puede ser fácilmente calculada multiplicando la tasa de interés (ajustado para el nivel mensual) por el capital restante.

Así, por ejemplo, en el 6%, el primer pago deberá incluir (0.06/12)*80000 = $400 en interés. El pago total puede ser calculado con el software de hoja de cálculo a ser de$479.64, por lo que estaría pagando $79.64 en el principio con el primer pago.

Answer 2

La equidad se compone de la cantidad de cualquier director de pagar más cualquier ganancia de capital - coste de la inversión.

A menos que usted tiene un interés único préstamo que usted va a pagar parte de la entidad de seguridad desde el inicio, sin embargo será una parte muy pequeña al principio y aumentará a medida que el tiempo pasa y paga más y más de la capital de descuento.

Si vas a vender por el mismo precio que la compró después de 4 años puede ser probable que tenga menos de su inicial de $20k, ya que los costes de compra y de venta sería probablemente más que cualquier capital que han hecho en el pago de parte de la directora.

Answer 3

He oído que durante los primeros años, sólo voy a estar pagando el interés de la hipoteca, y no el principal

Sólo de interés de las hipotecas podrían estar disponibles para usted, pero de otra manera que no es correcta.

Para un pago de la hipoteca, el prestamista calcula (en la hipótesis suposición de que la tasa de interés no va a cambiar a través de la vida de la hipoteca) cuánto debe pagar cada mes para asegurarse de que el director será pagado a cero tras el acuerdo período de amortización. Así, en el primer mes, la directora es de $80k, el interés es de una fracción de eso, voy a llamar X. Usted paga su pago mensual, Y, y, Y-X se deduce de la principal.

En el segundo mes, el interés es una fracción que no de $80k, pero de$80k + X - Y. Así, en el segundo mes, el interés es ligeramente menor que X, pero su pago mensual es todavía Y. Así, en el segundo mes, el capital se reduce en poco más de Y-X, y así sucesivamente. Finalmente, en el último mes de la hipoteca que pagar el 100% del capital restante.

Una hipoteca de interés único es simplemente uno de los cuales (por convenio con el acreedor) Y = X. es decir, los pagos mensuales no pagar el principal, nunca. Al final de la hipoteca, usted tiene que encontrar la cantidad total prestada, porque todavía le debe al banco el importe total.

Si al final de un pago de la hipoteca temprano, a continuación, el prestamista utiliza este sistema de regular mensual de los cargos de interés y pagos mensuales regulares para calcular el capital restante. A continuación, se va a agregar a cualquier administración gastos o penalizaciones por amortización anticipada en la parte superior de la calculada principal.

Cuando cambia la tasa de interés (o la hipoteca cambia de otra manera) su pago mensual se calcula que todavía alcanzó su objetivo fecha de devolución, y el banco le dice que su nuevo pago.

Como un problema de matemáticas y, en particular, los efectos del interés compuesto, resulta que si la hipoteca se amortiza durante un largo período de tiempo, usted no paga mucho en los primeros 5 años. Usted tiene que pagar algo, pero lo suficientemente pequeño como para que la gente diga, como una aproximación, que en los primeros años a "no pagar el capital principal". soakley se muestran algunos ejemplos de las figuras, que depende de la tasa de interés y el período de amortización.

Así que, si fuera verdad que usted sólo paga intereses en los primeros 5 años (por ejemplo, si la hipoteca que usted elija para tomar es un solo de intereses hipotecarios), luego, al final de los 5 años de su capital en la casa sería el valor de la vivienda menos de $80k que usted todavía le debe al banco. Mirándolo de otra manera, su capital es de$20k pago por adelantado, además de cualquier aumento en el valor de la casa (o menos todos de cualquier disminución, según sea el caso). Suponiendo que no hay cambio en el valor de su casa: $100k de activos de menos de$80k de la deuda equivale a $20k equidad.

Sin embargo, si usted tiene un pago de la hipoteca, entonces usted estará en el hecho de pagar una pequeña cantidad en los primeros 5 años, por lo que su participación será de más de $20k suponiendo que no hay cambio en el valor de la casa.

Tenga en cuenta también que no se trata de "acciones" en el valor de la casa. La gente habla sobre el banco propietario del 80% de su casa, pero eso no es cierto (excepto en el menos común de los acuerdos, tales como la Islámica hipotecas). Usted será el dueño del 100% de la casa y le debe al banco $80k (menos de lo que usted haya pagado abajo). Por eso, todos los que el aumento o disminución en el valor de la casa es suya.

Answer 4

Usted está consiguiendo un $80,000 hipoteca. Tenga en cuenta que muchos prestamistas hipotecarios tratará de convencerlo para obtener un mejor hipoteca para que usted puede pagar por las reparaciones necesarias a la casa (o ir de vacaciones, comprar un coche, o malgastar el dinero en muchos sentidos). El prudente importante es conseguir los$80.000 hipoteca y hacer las reparaciones y mejoras a la casa, como se lo puede permitir, por lo que vivir en una mejor casa y una casa que podría convertirse en valor de más de $100,000.

En la hipoteca, el interés que usted paga por la cantidad que en la actualidad debe ($80,000) y el resto de su pago de la paga de la principal (la cantidad que usted adeuda). He calculado que para pagar 80.000 dólares más de 30 años a 6% por año (0.5% por mes), usted tendría que pagar alrededor de$480 por mes. En el primer mes, $400 de su$480 es el pago de intereses, a sólo $80 de$80,000 está de vuelta. En el segundo mes, usted debe $80 menos. Usted paga el 0,5% de$80 menos de interés, que es el 40 centavos. Así, en el segundo mes se paga una copia de $80.40. En 30 años, casi todos los$480 usted paga sale de la principal.

Así que decir "en el principio de la hipoteca, usted sólo paga intereses" es una exageración, pero no demasiado. En el primer mes sólo $80 de$480 son de pago. En diez años, $145 va a ser de pago. En un periodo de 20 años,$264 es de pago. El efecto es más fuerte cuanto más la hipoteca y la de mayor interés. En 12% de interés más de 30 años, usted pagaría $822.89 un mes, de los cuales$800 es de interés. Pago de $900 por mes significaría que son pagados en 18 1/2 años en lugar de 30 años.

Mi cálculo es que en el 6% más de 30 años, después de cuatro años, usted tendría que pagar $75,670 en vez de$80.000. Así que si usted se vendió por $100,000 de nuevo, usted tendría$100,000 - $75,670 =$24,330. Probablemente hay honorarios, etc. y mi cálculo y el banco del cálculo no son el mismo, pero usted tendrá un poco de dinero adicional, pero no mucho.

Answer 5

Esto es en lo que respecta a su último comentario de símbolo de sistema, y no necesariamente a la pregunta.

Usted dijo:

Ooh, eso es una decepción, pero una buena cosa a tener en cuenta. Así que en la situación anterior, supongo que habría sido mejor para el alquiler a los 4 años.

Ben Jackson original de la declaración de no tomar en consideración sus pagos a su director(que otros han cubierto suficientemente). Yo te recomiendo buscar en su estado de cuenta mensual o hable con su proveedor de préstamos para averiguar cuánto ha pagado hasta ahora(en lugar de buscar en las mesas online, que podría no ser 100% precisa de todos modos).

Ejemplo concreto:

Digamos que usted encuentra que usted ha pagado $X hacia su director hasta la fecha. Eso significa que, fuera de su total de$100,000, usted pagó $20,000 +$X. Si usted vende su casa en $100,000, usted va a terminar con$20,000 + $X en el bolsillo, menos cualquier cargo de agentes de bienes raíces, cierre, etc(las tasas de Ben Jackson mencionado). Se trata de una baja complicados para redondear los números, pero por ejemplo, digamos que usted ha pagado$4,000 en su principio y sus honorarios total $8.000, y usted va a terminar con$16,000 en su bolsillo después de los 4 años. Por supuesto, usted empezó con $20,000 por lo que ahora en realidad tienen menos. El punto de equilibrio es donde principle payments = selling fees, y no hay manera de que podemos calcular que para usted, usted sólo tiene que mirar por sí mismo. Esto, en sí mismo, es un poco rudimentario. A partir de mi experiencia con una casa de $120.000, mis honorarios eran mucho menos de$8,000 a $3,000-$4,000(no recuerdo exactamente ya), y mi principio de pagos había alcanzado los $4,000 marca mucho antes de los 4 años de la marca. Todos en todos, sólo es totalmente dependiente de las variables sólo usted sabe(suponiendo que esta es una casa que posee actualmente y está mirando para vender).

Cosas que pueden ayudar a su situación:

• El aumento de valor en el hogar: si usted vende por $120 mil, que haya esencialmente *poofed* +$20k en su bolsillo. Por el contrario, si se venden por $80k puede ser en un poco de problemas(la razón por la que usted hizo un pago inicial para mitigar este tipo de problemas, que con el pago inicial es el búfer en contra de tener que pagar por nada en el caso de que su casa se deprecia en valor, pero no siempre protegen a usted).
• Pagar más que el mínimo hacia su principio de cada mes. Si usted puede hacer esto, le sugiero darle una oportunidad. Por Soakley la respuesta de su primer mes de pago a principio podría haber sido de $80, con el resto va a interesar. Si eres capaz de soltar un extra de$100 o $200, que es una enorme mejora en el pago de su principio, y si usted está planeando en permanecer durante mucho tiempo que la mejor manera de reducir los costos en el pago de intereses también.

4 años es un período corto para ser propietario de una casa, pero que sin duda puede hacer que valga la pena si usted planea correctamente. Si usted no posee, pero que en realidad en el mercado y creo que podría ser de alrededor de 4 años, comprobar los precios en su área. Si son bajos, con bajas tasas de interés, podría ser altamente beneficioso. Los mercados de la vivienda puede cambiar mucho en los próximos 4 años, y que podría terminar en una buena situación donde comprar bajo y vender alto(el sueño de inversionistas!).

En última instancia, usted tendrá a la crisis de algunos números para averiguar si alquilar o ser propietario es mejor para que usted(o hubiera sido mejor).