Mi mujer y yo estamos pensando en comprar una casa en algún momento de los próximos años, lo que me ha llevado a leer sobre hipotecas y a tratar de pensar en lo que tendría más sentido financiero para nosotros.
He leído las otras preguntas y respuestas en este sitio sobre las hipotecas a 15 años frente a las de 30 años, y todas son muy útiles. Sin embargo, lo que me gustaría hacer es tomar un ejemplo concreto, suponiendo que nos decantamos por una hipoteca a 15 años o a 30 años, y ver a dónde nos lleva cualquiera de las dos opciones. Para ello, he aquí algunos valores básicos para empezar:
- Digamos que tomamos una hipoteca por 350 mil dólares
- Los tipos de interés en nuestra zona según bankrates.com son del 3,11% para una hipoteca a 15 años frente al 3,94% para una a 30 años
- Según una calculadora de hipotecas en línea que encontré, esto significa que nuestros pagos mensuales serían $2,436 for a 15-year mortgage vs. $ 1.659 euros para un contrato de 30 años
Imaginemos que en ambos casos destinamos la misma cantidad que gastaríamos en una hipoteca a 15 años para el primero 15 años, y luego asignar la cantidad que gastaríamos en una hipoteca a 30 años para el siguiente 15 años. En el caso de la hipoteca a 15 años, estaríamos pagando sólo nuestra hipoteca durante los primeros 15 años, y luego estaríamos invirtiendo dinero en la bolsa durante los siguientes 15 años. En el caso de la hipoteca a 30 años, estaríamos pagando nuestra hipoteca + invirtiendo la diferencia durante los primeros 15 años, y luego sólo pagaríamos nuestra hipoteca durante los siguientes 15.
Así que nuestras asignaciones mensuales serían así:
+----------------------------------------------------------------------+
| Term | Monthly allocation 1st 15 years | Next 15 years |
|---------+-------------------------------------+----------------------|
| 15-year | $2,436 towards house | $1,659 invested |
| 30-year | $1,659 towards house, $777 invested | $1,659 towards house |
+----------------------------------------------------------------------+Así que al final de los 30 años, habríamos gastado la misma cantidad de dinero en una combinación de nuestra hipoteca + inversiones en bolsa. En el caso de 15 años el desglose sería $438k towards the house and roughly $ 300k invertidos; en el caso de 30 años sería $597k towards the house and roughly $ 140k invertidos (pero invertidos antes). En cualquier caso, estaríamos ante un total de ~740 mil dólares.
Obviamente, nuestra casa valdría lo mismo en ambos casos. Según mis cálculos, nuestra inversiones en estos dos escenarios se vería algo así, dependiendo de la rentabilidad que obtuviéramos de la bolsa, al cabo de 30 años:
+----------------------------------------------+
| Return | 15-year mortgage | 30-year mortgage |
|----------------------------------------------|
| 2.5% | $329k | $236k |
| 5.0% | $390k | $398k |
| 7.5% | $465k | $670k |
+----------------------------------------------+Por tanto, si el rendimiento de la inversión en bolsa fuera sólo del 2,5% a lo largo del periodo de 30 años, habría sido mejor optar por la hipoteca a 15 años. Pero si nuestros rendimientos fueran superiores al 5%, el valor de nuestras inversiones al cabo de 30 años sería mayor si optáramos por la hipoteca a 30 años.
¿Tiene sentido esta comparación global? No pido que nadie compruebe mis cálculos. Lo que más me pregunto es la solidez de mi comparación.
Me gusta que este enfoque es de manzanas a manzanas en el sentido de que me permite comparar la misma cantidad monetaria puesta en durante 30 años al valor total obtenido fuera al final. Por otro lado, obviamente es poco realista decir que con una hipoteca a 15 años no invertiríamos nada durante los primeros 15 años o que con una hipoteca a 30 años no invertiríamos nada después de los primeros 15 años. Pero quizá eso no afecte al análisis general.
¿Qué factores significativos he pasado por alto? ¿Parecen estas cifras al menos semirrazonables (están en el rango correcto)?
Siempre habrá otras consideraciones, por ejemplo, la satisfacción psicológica de tener una casa totalmente pagada, la disciplina necesaria para invertir una cantidad fija cada mes, etc. Pero para el propósito de esta pregunta me interesa analizar la decisión en términos puramente financieros.
