Puedo utilizar Case Shiller valores para encontrar el momento óptimo para comprar en una recuperación del mercado de la vivienda?

Question

Yo vivo en el NW de NOSOTROS. He estado pensando en comprar una casa por algún tiempo ahora. Pero el valor de mercado de una casa que ha estado en una tendencia a la baja durante años. Pensé que en octubre del año pasado el mercado se había convertido (y espectacular), pero que resultó ser un golpe relativa a la terminación del crédito fiscal. Desde entonces, el mercado en mi área es una tendencia a la baja (-6.8% ANUAL si recuerdo correctamente).

Actualmente, estoy alquilando. Así que estoy tratando de decidir cuando es el momento adecuado para comprar cuando el mercado está en una tendencia a la baja, pero puede iniciar una tendencia alcista.

Aquí está mi proceso de pensamiento que me gustaría alguna opinión en.

1. Por el alquiler, estoy perdiendo dinero que podría ser de aplicación a la capital en una casa.
2. Sin embargo, sólo una parte del total del pago de la casa en realidad va a la principal. Creo que en el primer año o dos, esta porción es muy pequeña.
3. Los precios de la vivienda están ahora bajando y no parecen estar golpeando un punto de inflexión.

Basado en esos puntos, parece que realmente hay un punto dulce (?). Aquí está mi proceso de pensamiento: ya que los precios de la vivienda están bajando, el total de capital que usted pagaría también está disminuyendo, por lo que en algún punto de la cantidad de pago de capital que se pierde por el alquiler será mayor que el importe del principal de la pérdida debido a la pérdida en el valor de mercado de la propiedad. La pérdida está aumentando al mismo tiempo el valor de la propiedad está disminuyendo.

Así que el mejor momento para comprar es cuando los precios están en o más allá de un punto de inflexión y la cantidad de dinero que me estoy perdiendo por el alquiler es mayor que la cantidad de valor que la casa está perdiendo (por año para ambos).

Esto supone que cuando los precios comienzan a aumentar que seguirá aumentando hasta que nivel, a una tasa de aumento es aproximadamente igual a la inflación, es decir, no agudos-inmersión en casa de valores.

También estoy excluyendo a) beneficio psicológico de ser dueño de su propia propiedad (dudosa) y b) los costos asociados con la posesión de un hogar que no están presentes en alquiler o son tomadas en cuenta ya. Estoy dispuesto a dejar que esos dos se cancelan por el bien del argumento.

La gran pregunta: es esto sensato? Me estoy perdiendo algo? Idealmente, quiero encontrar a una "Van" a punto para la compra de una propiedad y evitar ser al revés en dicha propiedad (después de un año.

Answer 1

El alquilar frente a comprar la pregunta es profundamente personal en el que sus deseos personales para un espacio de vida deben ser cuidadosamente combinado con lo que tiene sentido económico. ¿Desea tener su propio lugar, con todas las alegrías de tener que ser tuyo y de todos los dolores de tener que manejar todo el mantenimiento y ser el responsable en última instancia? Has probado a vivir durante un par de meses dejando de lado la cantidad necesaria para no sólo un pago de la hipoteca, pero los impuestos y el seguro de una casa/casa en condominio en su rango de precio para ver si realmente se puede permitírselo? Puede utilizar un sitio web de bienes raíces, tales como trulia para ver las evaluaciones de algunos para la venta de casas y averiguar los valores fiscales. El promedio de seguro de hogar en los estados unidos es de alrededor de $900/año si no recuerdo mal - más para los hogares que son más caros y menos para los menos caros, con inundaciones y otros riesgos como un factor. Asegúrese de que usted puede permitirse el lujo de pagar por todos estos elementos.

Desde una perspectiva financiera darse cuenta de que usted va siempre a pasar el dinero en su espacio de vida. Incluso si usted paga por una casa con dinero en efectivo que va a ser el pago de impuestos a la propiedad y el mantenimiento y sería conveniente continuar pagando por el seguro. El valor de la casa en ese momento es, como colaborador de fennec dice a menudo, el alquiler no se paga.

Yo personalmente no recomiendo tratar a tiempo en el mercado. Usted no puede predecir el futuro de bienes raíces en su área de ser una doble caída o se ha tocado fondo y está subiendo? Lo que puedes hacer es comprar una casa sólo cuando esté seguro de que puede hacer frente a su relativa falta de liquidez de permanecer allí por un largo tiempo. Cinco años es generalmente un mínimo razonable.

Hay una manera de que yo recomiendo averiguar si es probable mala decisión financiera para comprar, y que al ver una comparación financiera de alquiler frente a la compra. En algunos casos, incluso con el estallido de la burbuja sigue siendo un mal negocio para comprar. DC fueron, desde el alquiler de ser más rentables a la compra, sin embargo, San Francisco es una de las áreas donde comprar, todavía no es necesariamente la mejor opción. Para averiguar lo que el caso es de su área, busque en el New York Times alquilar frente a comprar calculadora. Encontrar una casa para alquilar en craigslist similar a lo que te busque para comprar. Encontrar una casa en venta en uno de la MLS agregador de sitios que representa algo que creo que te gustaría. Conecte los números. Calcular cuántos años usted tendría que quedarme en tu compra para que sea un buen negocio.

En el probable caso de que la calculadora dice comprar, empezar a ahorrar, si eso es lo que realmente quieres. Nunca vas a ser capaz de garantizar absolutamente que usted no será al revés. Lo que usted puede controlar es obtener la mayor cantidad de capital en esa casa como usted puede. El que tiene más, menos probabilidades tendrá de ser al revés. Construir un pago ahora, cosechar los frutos más tarde.

Answer 2

"el total de capital es también caer" - que significa que usted está pagando abajo, a la derecha? Todos los demás de la misma, si usted encuentra una casa cuyos pagos son de menos de alquiler, y tiene previsto permanecer a largo plazo, la compra puede tener sentido. Pero no nos olvidemos de los otros costos y riesgos. Qué mal ¿quieres ser propietario de una casa?

Agregar una imagen de otro post aquí:

Esto muestra que los precios de la vivienda han caído por debajo de la tendencia a largo plazo de la línea y el nivel de equilibrio.

Answer 3

En el Condado de Orange (California del sur), un agente ha blogueado extensamente acerca del uso de alquiler de paridad para determinar cuando es el momento de alquilar o comprar. Alquiler de paridad se logra cuando el costo de alquiler es igual al costo de ser propietario; en teoría, si usted compra cuando una casa está vendiendo por encima de alquiler de paridad, usted está pagando, y que sería mejor que alquilar. Él tiene muchos posts sobre el tema; algunos que usted podría de atención a la lectura sería este, y este otro.

Usted puede tener una mejor idea de cómo calcular el alquiler de paridad mirando un ejemplo o dos. También está el NY Times calculadora comentado en otras respuestas, y la Patrick.net la calculadora. Ser consciente de las calculadoras son basura, sale basura. En otras palabras, usted tiene que considerar la entrada con cuidado. En particular, me encontré con los valores predeterminados en la Patrick.net la calculadora no eran realistas. Hasta donde yo soy consciente, el agente en OCHousingNews no hacer sus cálculos público (aunque nunca he preguntado). Él está usando una hoja de cálculo que he visto nunca. Esa es otra opción, si se puede hacer este tipo de análisis a ti mismo. Buscar alrededor, usted puede encontrar una hoja de cálculo que alguien ha publicado aquí y allá. Pero manteniendo algo así como que se actualiza no es trivial.

En mi experiencia, en la práctica es difícil ser totalmente racional y matemático cuando se trata de muchas decisiones, y como otros de los encuestados han señalado que en donde vivo es una de esas decisiones. También, diciendo "compra cuando el alquiler de paridad se logra" es algo así como decir "comprar bajo, vender alto," como si fuera perfectamente claro cuando las acciones están en una parte inferior y/o un pico.

En nuestro caso, hemos comprado una casa hace unos 12 años, antes de que alquiler de paridad se está debatiendo en el blogsphere. Mirando hacia atrás, nos supuestamente compró en el momento equivocado, según el agente del sistema de clasificación, pero resultó bien para nosotros. Nuestra casa se ha apreciado, mientras que el S&P 500 es básicamente donde se fue hace 12 años. Había estado pensando en términos de alquiler de paridad, de que no podría haber comprado en ese momento. Por supuesto, su kilometraje puede variar, y la retrospectiva siempre es 20/20.

Yo creo que lo más útil consejo que puedo ofrecer era algo que yo recibí de un agente de bienes raíces en todo el tiempo que estábamos buscando. Él me dijo "cuando usted está buscando en casas, asegúrese de que usted, como el plan de piso y la ubicación, ya que esas dos cosas no se cambian fácilmente." Que consejos nos ha ayudado mucho a ver las cosas más claramente.

Answer 4

El propósito final de Case-Schiller es construir los contratos que usted puede utilizar para dejar de preocuparse acerca de esto, por un precio. Usted o su prestamista puede comprar en efectivo se establecieron las opciones de venta se basa en el índice, y la esperanza de que si su casa se cae en valor, sus opciones de convertirse "en el dinero" para compensar el déficit.

El principal problema que veo con esto es encontrar a la gente a tomar el otro lado de ese contrato. Los inquilinos serían los principales candidatos, pero los Estadounidenses son, en promedio, de modo que el exceso de peso en bienes raíces que en realidad no hay nadie subexpuesta para bienes raíces que podrían beneficiarse de la diversificación, y la ventaja fiscal dará a la gente mucho más barato avenidas dirección este.

Visto bajo esta luz, tu pregunta tiene una especie de respuesta obvia: Case-Schiller datos históricos, y que usted necesita saber sobre el futuro de los datos históricos. Case-Schiller no puede hacerlo solo, pero puede utilizar los mercados de futuros para predecir. El problema que tendrás es que el propio mercado se encargará de optimizar este temporal comercio: si hay una caída en el mercado previsto, el mercado va a cobrar más por la caída en el mercado de seguros.