Me puede contestar a esta pregunta para mi jurisdicción (Florida, EEUU), porque lo he vivido.
Mi Papá ("Alice") falleció en 2008, justo cuando la crisis de la vivienda estaba empezando a calentar.
¿Qué pasó con la Hipoteca?
Mi Papá tenía una en su lugar. Fue una voluntad de edad (a partir de la década de 1980), pero nunca-el-menos, una voluntad. Hemos tenido que dar papeles a la corte de que mi madre ya había fallecido, y mi hermano mayor estaba viviendo fuera del estado (él habría sido el ejecutor, que de otra manera). Con la documentación adecuada, me convirtió en el Ejecutor, y la propiedad pasó a la sucesión. En este punto, las "Raíces" fue el responsable de la casa y la hipoteca sobre el mismo (significado de mí, como yo era el Ejecutor).
Decidimos vender la casa, así que contrató a un agente de bienes raíces, y establecer un precio de alrededor de $40k más de lo que debía en él. Mientras esperábamos para vender, he tenido que hacer pagos mensuales de la hipoteca y los pagos a la asociación de propietarios (en caso contrario, la asociación de propietarios podría poner un gravamen sobre la propiedad, lo que es más difícil de vender, debemos encontrar un comprador).
Se Transfieren Automáticamente?
En la mayoría de las jurisdicciones, yo diría que no es "automático". Definitivamente me tenía conseguir un abogado de bienes raíces y archivo de la correcta organización de la documentación, con el corte del condado local. Algunos estados tienen más fácil que el proceso de sucesión ("Resumen de la Administración", en la Florida), que facilita los requisitos para las pequeñas fincas.
Es Bob espera para pagar todos a la vez?
No, el titular de la hipoteca estaba feliz por mí para hacer los pagos (de otros activos inmobiliarios) en lugar de mi Papá. La estaban ganando interés, después de todo. Esto es probablemente cierto en la mayoría de los casos.
Puede que la Casa sea Embargada?
Sí. En nuestro caso, al tratarse de 2008, hemos tenido un tiempo duro la venta de la propiedad. El precio de venta rápidamente pasó de $40k más de lo que debía, a $20 más de $10k, luego de ser igual al valor de la hipoteca. Finalmente, me acerqué al banco acerca de las opciones. Se propuso una "Escritura en Lugar de ejecución Hipotecaria" del proceso. Fue más fácil para nosotros, y el banco tuvo que pagar menos a los abogados y tal. De lo contrario, una "Escritura en Lugar" es efectivamente el mismo como una ejecución Hipotecaria. En ese momento, nos dejó de hacer los pagos. Finalmente, a mí y a todos mis hermanos (los "herederos") tuvo que firmar la documentación adecuada, que da a la casa al banco.
En nuestro caso, el banco no nos persigue (o más bien, el patrimonio) la diferencia entre el final (subasta) precio de venta y el saldo de la hipoteca (que fue un préstamo de la FHA, por lo que el Gobierno de estados unidos terminó de recoger la diferencia). Por lo que entiendo, esto podría haber ocurrido, y quedamos con, básicamente, nada fuera de la Finca.
Puede el Prestamista de la Fuerza de la Venta?
Yo no puedo dar una respuesta definitiva sobre esto, pero es probable que depende. Si usted no paga? Sí, seguro que se puede, es generalmente parte del estándar de contrato de la hipoteca! Yo veo 2 opciones:
- Bob decide mantener la casa y hacer los pagos. Antes de que la Finca se cierra, es probable que tenga que "cerca de la casa" con el banco, a fin de obtener la Hipoteca en su nombre.
- Bob decide comprar la casa en efectivo (creo que los grandes activos inmobiliarios). Eso es fácil, es como una persona normal pagando una casa, excepto que es a través de las raíces. Si no hay otros herederos, no debe ser muy fácil. Si hay varios herederos, entonces un abogado probablemente tiene que involucrarse.
