¿Es mejor coger la hipoteca más alta que puedas pagar?

Question

Mi pareja y yo estamos buscando comprar en este momento. No voy a entrar en todos los detalles, pero vivimos en Alemania, tenemos un presupuesto en mente y hemos hablado con algunos corredores y proveedores.

Nuestra idea para el presupuesto de amortización mensual proviene de lo que pagamos de alquiler ahora, así como de lo que pagaríamos si alquiláramos una vivienda en un rango similar a las que estamos intentando comprar. Y, por supuesto, de lo que nos parece justo para el mercado.

Hemos tenido varias estimaciones de ofertas de hipotecas y muchas están ofreciendo más que nuestra idea de presupuesto inicial, así que mi pregunta es si es mejor tomar una hipoteca más alta para una propiedad más "deseable" y pagar más por mes si se puede permitir o ser conservador y tomar una hipoteca más baja. Actualmente estamos viendo que los precios son más altos de lo que habíamos planeado.

Me doy cuenta de que es subjetivo en cuanto al riesgo, etc., pero cualquier aportación sobre los pros y los contras de acercarse a sus límites financieros (dentro de lo razonable) con los pagos de la hipoteca sería muy apreciada.

EDIT: He añadido un poco más de contexto a un comentario sobre una respuesta que podría ser información adicional útil:

Estamos comprando en Berlín, Alemania, que ha tenido subidas récord tanto en los precios de alquiler como de compra en los últimos años. Parece que va a continuar. Los tipos de interés están casi en mínimos históricos y he tenido ofertas de alrededor del 1,5% para ofertas de tipo fijo a 15-20 años. Nos han aconsejado que nos aseguremos de los tipos actuales durante el mayor tiempo posible, sobre todo porque se habla de una subida de tipos aquí el año que viene. Además, me han ofrecido opciones para un tipo de seguro de ingresos para los pagos. Así que los números actuales nos harían gastar el 25% de los ingresos netos al mes.

Answer 1

Hay que tener en cuenta dos cuestiones principales:

1. Tipos de interés

¿Cómo son los tipos de interés en Alemania en este momento? Tienes que estar cómodo con los pagos al tipo actual y también con los que pueden llegar al 15%. Como regla general, cada 1% en el tipo de interés significa un extra $100 / month / $ 100k prestados (utilizando el $ como símbolo de "moneda genérica"). Incluso si consigues un producto de tipo fijo durante 5 años, ¿podrás permitirte las nuevas ofertas disponibles en el momento en que ese producto expire?

2. El precio de la vivienda

¿Cuál es la situación actual de los precios de la vivienda en su zona y cuál es la tendencia prevista? Si los precios bajan, no querrás tener un patrimonio neto negativo (deber más de lo que vale la propiedad), ya que eso dificulta mucho la mudanza en caso de que la necesites.

Además, ten en cuenta que lo que los bancos te prestan no es necesariamente lo mismo que lo que es sensato pedir prestado: la crisis financiera mundial de 2007/8 nos lo enseñó. Desde entonces, los bancos comprueban mejor la asequibilidad, etc., pero aún así deberías hacer tu propia previsión de "qué pasaría si": qué pasaría si perdieras tu trabajo, sufrieras un accidente o una enfermedad que te cambiara la vida, tuvieras un hijo, etc., y asegurarte de que te sientes cómodo con los resultados, o de que tienes un plan de respaldo (póliza de seguro, etc.).

NerdWallet tiene un buen calculadora que clasifica los importes como "asequibles", "extensibles" o "agresivos", usted puede decidir con cuál de ellos se siente cómodo.

Por último, no olvides incluir en tus cálculos los gastos de compra de la vivienda (abogados, encuestas, impuestos, etc.).

Answer 2

La verdadera pregunta que sólo usted puede responder es por qué que considere exceder su presupuesto.

Escribes que tu presupuesto se basa en lo que costaría alquilar ese tipo de propiedad y que "los precios son más altos de lo que habíamos previsto". Eso suena a un mercado inmobiliario en el que simplemente tiene más sentido alquilar que comprar, desde un punto de vista financiero. Ahora bien, si usted valora mucho la propiedad del inmueble en el que vive, y tiene que aumentar su presupuesto para poder permitirse el tipo de inmueble que desea, esa es una razón válida.

Por otro lado, si te conformas con vivir en algo que está dentro de tu presupuesto, hay dos razones típicas para aumentarlo:

• Usted cree que una propiedad "más deseable" sería una buena inversión es decir, que se revalorizaría más que cualquier otra cosa en la que pudieras invertir. Es poco probable que esto funcione si ya se está ante un mercado inmobiliario con bajas rentas de alquiler, y en cualquier caso no es bueno para la diversificación.
• Crees que debes comprar una casa "mejor" simplemente porque te la puedes permitir en este momento. Esto se denomina "inflación del estilo de vida" y, en general, es una mala idea.

Answer 3

Esta es una pregunta que no estoy seguro de que el país importe. Yo estoy en Estados Unidos y mi respuesta debería aplicarse a ti.

Yo recomendaría comprar la casa del tamaño que necesites. La casa más grande conlleva los impuestos, el mantenimiento, el coste de la calefacción/refrigeración y la limpieza. En lugar de ir a por la casa más grande que el banco diga que te puedes permitir, compra la más pequeña que puedas tolerar. Eso te dará tiempo para formar una familia y ver cuánto espacio necesitas realmente para vivir. También puedes conseguir una hipoteca mucho más corta, y es probable que la pagues entre 10 y 12 años después. En ese momento, será más fácil aumentar el tamaño si realmente necesitas uno o dos dormitorios más, en comparación con reducir el tamaño, si al mismo tiempo estás en una casa demasiado grande.

Answer 4

Normalmente, pedir dinero prestado es una mala idea porque la mayoría de los préstamos están diseñados para ser rentables para el prestamista. Financieramente, el prestatario suele estar en desventaja. Pedir un préstamo para bienes de consumo como vivienda, coches, muebles, joyas, etc., es especialmente malo en la mayoría de los casos.

Sin embargo, usted dice que tiene prestamistas que ofrecen un tipo de interés de préstamo del 1,5%, que es tan bajo que, en mi opinión, es favorable para el prestatario. Si realmente puede obtener este tipo de interés (y eso incluye todas las comisiones), entonces pedir prestado el dinero para comprar un inmueble es probablemente una buena idea, siempre y cuando el inmueble sea una propiedad razonable (en una buena zona, sin problemas evidentes como servidumbres o restricciones, etc.).

Los préstamos imponen una carga psicológica al prestatario. Uno ya no es libre mentalmente después de contraer un préstamo, pero si puede conseguir un 1,5% y no le importa ser esclavo de un préstamo durante 20 años, podría ser beneficioso desde el punto de vista financiero.

Answer 5

La única razón que se me ocurre para estirarse realmente en algo así es si la inflación es realmente alta, muy por encima del tipo de la hipoteca. En esa situación, cabría esperar que el crecimiento de los ingresos superara los pagos de la hipoteca. Esto también sugeriría que el valor de la casa aumentaría. Veo algo sobre el 16% de impuestos. Eso parece increíblemente alto si es anual, así que supongo que tal vez se trata de un impuesto sobre las ventas de una sola vez o que esto no funciona de la misma manera que los impuestos sobre la propiedad suelen hacerlo en los Estados Unidos. Si hay que pagar un 16% anual sobre el valor actual de la vivienda, no veo cómo los precios podrían seguir subiendo más allá de los niveles de ingresos.

Yo no compraría más casa de la que necesita simplemente porque los precios de la vivienda están subiendo. Incluso si lo hacen, ¿cuál es tu estrategia de salida? Si la vendes y compras otra casa, esa también va a ser cara. Y lo más probable es que no consigas un tipo de interés tan bueno. En realidad, no puedes aprovechar un aumento importante del valor de tu casa a menos que reduzcas significativamente el tamaño, salgas del mercado inmobiliario o te mudes a otro lugar más asequible.