Es el pago de la hipoteca puntos una buena idea?

Question

Un par sé que está considerando la posibilidad de pagar la hipoteca puntos y esto me puso a pensar. Su cantidad del préstamo es de $540,000. Si ponen en 10.800 dólares (2% del monto del préstamo) para los puntos, entonces la hipoteca de la tasa se reduce de 3.5 a 3,125. Esto ahorra alrededor de $40,000 para una hipoteca de 30 años. He leído que el pago de los puntos no es una buena idea si uno no está planeando vivir en esa casa por un largo tiempo (me refiero a antes incluso de que la cantidad que usted paga en puntos incluso rompe).

Pregunta:
Digamos que si van a vivir en esa casa durante 30 años, en ese caso sería el pago de puntos todavía ser una buena idea. Como mi pensamiento es que si yo fuera a invertir los $10,800 donde la tasa de interés es un modesto 6% (esto es modesto supongo que, por lo general de 8 a 10, ¿verdad?), a continuación, los rendimientos son de $62000 después de 30 años. Dado este escenario, el pago de puntos no parece ser una buena cosa. Sería curioso saber si mi proceso de pensamiento es justo aquí.

(Yo sé que tengo que considerar a la inflación después de 30 años, pero soy incapaz de ver cómo se debería comparar los 40.000 dólares (de los intereses de los ahorros) a $62000(retorno de inversión) con respecto a la inflación y que es mejor en ese caso. Alguna idea?)

Answer 1

Es fácil overanalyze estos escenarios. Sencillo es mejor.

Ellos están buscando en el pago de 2% para la ganancia de 3/8%/año. Este es de 5-1/3 años para romper incluso. Desde un poco de retorno se pierde a través de los 5 años, ajustar, y 6. Eso es todo. 6 años para romper incluso. Si vender o refinanciar en menos tiempo, que perdió un poco de dinero. Si se quede, que empiezan a ganar después de 6 años.

Nota: puede escribir en una hoja de cálculo y comparar los pagos y el saldo restante a lo largo del tiempo para ver el costo exacto de los principios de refinanciamiento/venta vs ganancia a lo largo del tiempo. Sólo asegúrese de tener en cuenta para el gasto de los puntos, por ejemplo, como un lado de la inversión, o pago anticipado del préstamo. Y para el siguiente nivel de complejidad, cuenta para el ajuste de impuestos (a la deducibilidad).

Answer 2

Dos cosas se deben considerar:

1. Usted necesita mirar los puntos en el tiempo, cuando los flujos de efectivo de convertirse en realidad. Tener $40,000 después de 30 años no es lo mismo que tener $40,000 ahora. Para comparar las opciones de forma realista, usted necesita para convertir todos los pagos para el mismo punto en el tiempo, al multiplicar (o dividir) con la supuesta relación de la inflación para cada año: digamos que usted asume el 3% de inflación, entonces el próximo año de $1,000 pago sería igual a $1,000/1.03 = $970.87 este año; etc.

2. Si refinancia después de 5 años o después de 10 años, el dinero que usted pagó sobre los puntos es (en parte) un desperdicio, ya que usted no tendrá la ventaja de la baja en la tasa para el futuro. ¿Se puede estar seguro de que las tasas de interés no va a ir más baja para los próximos 30 años?

Teniendo en cuenta estos dos puntos, es muy difícil decir si los puntos son una buena idea o no. Por lo general, los pares sobre el promedio de la conducta - que es cómo el banco calcula su oferta, después de todo - pero que a menudo es su desventaja, ya que te bloquea para que el banco y la hipoteca.

También podría ser una buena estrategia a tomar 'negativa' puntos - lo que significa que obtener dinero extra, sino a firmar con un mayor interés; se pueden utilizar ese dinero extra para pagar algunos de los principales de inmediato una semana más tarde, y refinanciamiento de la tasa de interés más alta tan pronto como sea posible (por supuesto, también puede soplar el dinero extra para que los nuevos 150" TELEVISIÓN en color, que es lo que el banco te amo a hacer, pero que no es una buena estrategia). Hacer su propio de la matemática.

Answer 3

En contra de mi propia respuesta con respecto a overanalyzing, esta es la versión de hoja de cálculo. Por supuesto, algunos explicación es necesaria. Dos de los ajustes realizados para mantener la comparación de manzanas con manzanas. En primer lugar, yo necesitaba para dar cuenta de la no-escenario de punto de haber conservado su $10,800. He aplicado para el equilibrio, así que usted puede ver el saldo de la hipoteca soltar por esa cantidad, más allá de los pagos regulares. Siguiente, los pagos de la baja tasa de préstamo sería menor, pero necesitamos tener en cuenta para que la diferencia mensual, por lo que para el punto de préstamo yo uso el mismo pago que los no-punto de préstamo. Esto muestra una ejecución de diferencia entre las rentabilidades, y usted puede ver el punto de equilibrio se produce en el año 6.

Me ignoró completamente los impuestos en un esfuerzo para mantener la matemática simple. Si puedo hacer un cambio, supongamos que un 25% de la tarifa, y ver que los puntos no un costo de $10,800, pero un neto de $8,100, y se aplican al igual que para el no hay punto principal del préstamo, vemos a continuación, el punto de equilibrio antes de finalizar el año 5.

Es tentador dejarse llevar. El uso de los puntos de guardado (o de pago guardada para el punto de pagador) para invertir en algún tasa más alta. O impuesto de ajuste para todos los pagos hasta que el punto de equilibrio.

Incluso con todos los números, la pregunta es si el comprador va a permanecer en la casa, y quedarse con la hipoteca de más de X años, y estas hojas de cálculo muestra los 5-6 años se acerca el plazo indicado.

Answer 4

Para hacer una comparación válida entre los dos escenarios, es necesario hacer dos cosas:

1. Hacer los dos flujos de efectivo a lo largo del tiempo para los dos escenarios tan iguales como sea posible;
2. Nunca simplemente agregar cantidades de dinero pagado o recibido en varias ocasiones.

Por supuesto, tener un flexible calculadora de hipotecas es una necesidad básica, así. Uno que permite establecer o calcular cualquiera de principal, de los regulares de pago, número de pagos, el saldo pendiente y la tasa de interés sería bueno.

En primer lugar, permite considerar la posibilidad de pagar el total de la hipoteca de amortización:

El señor de los Puntos de toma prestado $550,800.00 en la reducción de la tasa de 3.25% compuesto mensualmente por 30 años de los pagos mensuales. Él se comprometió a pagar $2397.12 mensuales durante 30 años, y después de pagar $10,800.00 para los puntos, tiene $540,000.00 para hacer lo que él desea en el día en que el trato se cierra.

La señora NoPoints (por #1 arriba) también se compromete a pagar $2397.12 mensual de 30 años en el original tasa de 3.5%. Resulta que este calendario de pagos y la tasa de interés tendrá el apoyo de un préstamo de $533,826.60, todos de los cuales la Señora NoPoints puede utilizar como ella quiere.

Así, en el día del préstamo, el Señor de los Puntos es por adelantado por $6173.40. Claramente, tomar los puntos!

Ahora, tenga en cuenta que las hipotecas será pagado después de 10 años.

Exactamente igual que antes, el Señor de los Puntos de toma prestado $550,800.00 en la reducción de la tasa de 3.25% compuesto mensualmente por 30 años de los pagos mensuales. Él se comprometió a pagar $2397.12 mensuales durante 30 años, y después de pagar $10,800.00 para los puntos, tiene $540,000.00 para hacer lo que él desea en el día en que el trato se cierra. Sin embargo, después de hacer estos pagos por un tiempo, él paga la hipoteca en su totalidad después de 10 años, cuando el saldo es de $422,625.43

La señora NoPoints insiste en exactamente este mismo flujo de efectivo; pago de $2397.12 mensuales durante 10 años, mientras que la deuda crece en el 3,50% compuesto mensualmente, y luego de resolver con un pago de suma global de $422,625.43 resulta que este flujo de efectivo y la tasa de interés tendrá el apoyo de un préstamo de $540,386.66

Así, bajo este escenario, la Señora NoPoints está por delante en el día de un préstamo por $386.66