¿Cómo cambia la gente de una casa a otra?

Question

Pregunta para novatos, amigos. Mi esposa y yo somos los dueños de nuestro primer (20% de descuento en un condominio en San Francisco en 2009; préstamo fijo a 30 años). Obviamente en algún momento (tal vez dentro de 2-4 años) nos gustaría hacer un intercambio. Pero, ¿cómo se hace típicamente? O, más importante aún, ¿cuál es la forma más inteligente de hacerlo? Parece realmente difícil hacer el acto de malabarismo. Por ejemplo:

-- Parece inteligente hacer una puesta en escena para el Hogar A para que se vea genial, y puedas obtener el mejor precio por ello. Pero obviamente no puedes ser Vivir en Home A mientras se está preparando para los posibles compradores. Pero mudarse a la Casa B implica que ya has hecho la compra y cerrado el préstamo para la Casa B. Lo que significa que ahora tienes dos hipotecas. Lo que es financieramente arriesgado si la casa A tarda mucho tiempo en venderse.

Entonces, ¿cuál es la mejor manera de cambiar (para gente relativamente joven que tiene una hipoteca considerable en la Casa A)? Específicamente: ¿cuál debería ser el orden deseado de los acontecimientos? ¡Gracias!

Answer 1

Es probable que haya un período en el que serás dueño de ambas casas. Aunque todo el mundo quiere un "cierre simultáneo", es muy raro que se consiga. Para lograrlo, lo que se suele hacer es que la compra de la casa B esté condicionada a la venta de la casa A dentro de un cierto período de tiempo. Luego, se cierran ambas ventas junto con el producto de A que se destina a la compra de B. También significa que debe alojarse en un hotel con todas sus cosas en un almacén, porque cuando se cierra el trato, A debe estar ya vacío (porque el comprador toma posesión en el cierre) y B estará vacío (porque también toma posesión en el cierre), dejándole en un limbo pero sin la necesidad de pagar dos hipotecas a la vez.

Como nota al margen - nunca entendí la necesidad de la puesta en escena. IMHO es sólo otra forma de que los agentes inmobiliarios se embolsen dinero. Cuando buscaba un apartamento no muy lejos de donde vives, vi tanto escenificados como no escenificados, y en algunos casos incluso lugares donde la gente todavía vivía. No vi ninguna diferencia entre el precio de venta y el precio que yo ofrecería. Con una buena inspección se puede ver directamente a través de la "puesta en escena" para que no engañe a nadie.

Answer 2

Dependiendo de dónde estén las casas, podrías encontrar un banco que te haga un Préstamo puente que funciona de la siguiente manera.

• Empiezas a preparar tu actual casa en venta mientras aún vives en ella mientras buscas una nueva casa para comprar.

• Cuando encuentras un lugar para comprar y haces una oferta que es aceptada (contingente en que la hipoteca se apruebe en 30 días, inspección de termitas, informe del inspector de vivienda, etc.), la limpieza de la el hogar actual entra en modo frenético. Si no tienes suficientes ahorros para hacer el pago inicial de la nueva casa y pagar los diversos los costos de cierre, pregunte al banco que le hace el préstamo hipotecario para un Préstamo puente para el dinero que necesitarás. Esto es un un préstamo a corto plazo en el que sólo pagas los intereses cada mes y que será devuelta en su totalidad cuando la casa actual se venda. En el mejor de los mundos posibles, tendrás suficiente para el el pago inicial y los costos de cierre ya se han ahorrado y no necesitarán un préstamo puente, pero recuerde que obtendrá un tipo de interés más bajo en la nueva hipoteca si puedes poner un 33% en lugar de un 20%, y si anticipas sacando algo de dinero de tu actual casa cuando se venda, un préstamo puente puede valer la pena conseguirlo para impulsar el el pago inicial y bajar la tasa de interés de la hipoteca.

• Tan pronto como la nueva hipoteca es aprobada, su casa actual sale al mercado. Tal vez se mostrará mientras aún vivas en ella. No estés en casa. cuando los posibles compradores y sus agentes inmobiliarios lo visitan o cuando su agente de bienes raíces tiene una casa abierta a menos que, por supuesto, estás haciendo un trato FSBO. Si tienes suerte y/o el mercado está en auge, puede que recibas visitas e incluso ofertas de compra mientras que tú sigues viviendo en tu casa.

• Después de cerrar su nueva casa y mudarse allí, piense sobre la puesta en escena de su antigua casa en venta, aunque estoy de acuerdo con Littleadv que hay realmente poca necesidad de ella ya que la mayoría de los compradores (y especialmente aquellos que han estado buscando por un tiempo) pueden ver a través de todo el asunto.

• Ahora eres el orgulloso propietario de tres préstamos, así que empieza a rezar. que su antigua casa se vende lo más rápido posible y usted obtiene de menos de dos de ellos. Sí, estás pagando mucho dinero, pero recuerda que quedarte en un hotel porque vendiste tu antiguo casa (alguien le hizo una oferta que no pudo rechazar) antes de encontrar uno nuevo, y poner tus cosas en el almacén también cuesta (no para mencionar que moviste tus cosas dos veces). También te hace ansioso y ansioso de comprometerte y propenso a aceptando comprar algo de lo que te puedas arrepentir después porque estás harto de vivir en ese hotel.

Answer 3

Aunque ya he comentado anteriormente en contra de la idea de negociar (al menos en el actual clima económico), hay una opción que puede evitar que lleves 2-3 hipotecas simultáneamente (si un comprador está dispuesto a ello)-alquilar de nuevo.

De acuerdo con este artículo los agentes inmobiliarios de California tienen un apéndice del acuerdo de compra que trata específicamente sobre los alquileres atrasados de 30 días o menos (entre otras cosas). Si bien este enfoque te pone un poco de plazo para comprar un nuevo lugar, al menos retrasas el tener que alquilar en otro lugar mientras encuentras un nuevo lugar (junto con pasar de un préstamo a cero préstamos hasta que encuentras un nuevo lugar).