Me voy a mudar a Londres pronto y estoy tratando de averiguar cuánto más alto, más o menos, son los listados de alquiler que los propietarios de la renta final están esperando.
Tomemos como ejemplo un piso de una cama en el este de Londres que cuesta 1.300 libras al mes. ¿Sólo negociaría si el piso fuera más pequeño o de menor calidad que otros pisos similares? ¿O el propietario suele poner el alquiler un poco más alto de lo que espera obtener al final?
En el Reino Unido, normalmente deberías esperar pagar el precio de alquiler indicado, y la mayoría de la gente, según mi experiencia, lo hace, pero puedes a veces negociar un precio más bajo. El grado en que es posible hacerlo depende de los niveles locales de demanda. La demanda en Londres suele ser muy alta, así que espero que las posibilidades de negociar el precio de alquiler a la baja sean escasas.
Además del alquiler, es probable que también le piquen los honorarios de los agentes inmobiliarios estafadores, y normalmente tendrá que pagar una cantidad equivalente a un mes de alquiler como depósito. Por ley, esto debe depositarse en un plan de protección de depósito que es independiente del propietario y normalmente significa que lo recuperará en su totalidad o con un nivel justo de deducciones por daños.
Esto varía mucho según la zona y el punto de precio, pero en general el mercado actual de Londres está muy a favor de los inquilinos en la mayoría de las zonas, en contra de la mayoría de las opiniones. El rendimiento actual de los alquileres en la mayor parte de Londres está por debajo del 1,5% para los propietarios pre así que generalmente hay mucha competencia para asegurar buenos inquilinos a largo plazo ya que es tan fácil y barato alquilar para la gente en vez de comprar. (Nota: esto es barato en términos de rendimiento en vez de comprar - los alquileres de Londres todavía son bastante irritantes para la mayoría: es sólo que comprar es aún más irritante).
También cabe señalar que Londres (y el Reino Unido en general) es un mercado muy saturado de inversores relativamente intrascendentes, baby boomers temerosos de las acciones, pobres en el cálculo de los costos de depreciación y que sólo han visto realmente un mercado alcista de la propiedad, que siguen pensando que la propiedad es una gran apuesta y siguen amontonándose más o menos independientemente de las realidades reales del mercado de alquiler, lo que contribuye en gran medida a estos rendimientos muy bajos.
Como resultado, buscar caseros que se ajusten a este perfil te dará mejores resultados que los grupos profesionales/jugadores con más de 10 propiedades que serán mucho más despiadados y expertos en rendimiento. También buscar propiedades que han estado en el mercado durante un tiempo a menudo paga dividendos - recuerda siempre que los caseros pierden grandes cantidades en propiedades vacías y a menudo hacen grandes reducciones para llenar algo que está inactivo - particularmente si tienen pagos de hipoteca que se están acabando.
Una vez que se identifica un lugar razonable, las dos tácticas clave generales a la hora de negociar son:
destacar que eres un inquilino muy limpio y de bajo mantenimiento. Pregunte si pueden recomendar un buen limpiador, etc., discuta qué tan malos pueden ser algunos inquilinos en términos de daño/mantenimiento a largo plazo. Destaque que a usted le gusta mucho la propiedad pero que lamentablemente sólo puede permitirse x. Se sorprendería de lo mucho que una buena impresión y el reconocimiento y la empatía con los problemas que pueden enfrentar puede hacer en un propietario.
negociar la congelación del alquiler a largo plazo para los años siguientes. Muchos propietarios de Londres están más que felices de aceptar inquilinos a largo plazo a precios congelados para el año 2/3, y a menudo para 3+ años en renovaciones si el primer período va bien. También tenga en cuenta que este efecto generalmente aumenta cuanto mejor y más tiempo haya estado allí - haga un año más en una propiedad, nunca llame para el mantenimiento y manténgalo limpio, y a menudo puede negociar el alquiler disminuye en las áreas correctas (particularmente en lugares donde las propiedades equivalentes nuevas para el mercado son del mismo precio que las que se están pagando actualmente - es muy fácil decir que se prefiere el aspecto del otro lugar local al mismo precio y que se tiene una posición muy fuerte).
También vale la pena señalar que hacer esto bien es un gran esfuerzo y requiere una buena cantidad de trabajo de campo/planificación, de ahí que mucha gente sólo pague el precio de venta y se mude tan pronto como lo necesite. La mayoría de las personas que piensan que Londres es un lugar difícil de alquilar son sólo personas que no investigan, no planifican bien y con antelación sus tiempos de mudanza, o simplemente son terribles para mantener su terreno en las negociaciones, así que no esperes mucho de vuelta si no pones mucho.
Si la demanda de propiedades es fuerte, el propietario puede no estar dispuesto a negociar. Sin embargo, eso no significa que no pueda obtener un descuento, especialmente si la demanda es débil (aunque eso podría sugerir que la propiedad está sobrevalorada para empezar). He pedido dos veces (y me han dado) un alquiler más bajo y una vez he negociado unos honorarios de agente más bajos.
Su posición negociadora será más fuerte si la propiedad ya está vacía y usted puede mudarse rápidamente, o si la propiedad está actualmente ocupada y usted quiere mudarse bastante rápido después de que los actuales inquilinos planeen desocuparla. Ni el propietario ni el agente ganan dinero con una propiedad vacía. Tener ejemplos de propiedades similares con precios más baratos o incluso similares también puede ayudarle a negociar la reducción de la tarifa.
Si se mira en sitios como Rightmove, se puede ver por cuánto tiempo la propiedad ha sido listada y si el precio ya ha sido reducido.
Incluso sin lo anterior, a veces una oferta descarada será aceptada si no está muy lejos del precio de venta. Si no lo pides, no lo conseguirás. Sin embargo, a menos que la propiedad esté obviamente sobrevalorada o tenga algún problema con ella que desanime a otros posibles inquilinos, no esperaría demasiado.
Los agentes suelen ser muy reacios a reducir sus honorarios (¡prefieren que el propietario tome un alquiler reducido!). La mayoría de las veces que he preguntado ha sido rechazado (y me he alejado de las propiedades como resultado), con algunos agentes incrédulos que incluso preguntaría, pero como se mencionó anteriormente, una vez que tuve éxito.
La negociación es más posible cuando hay un único comprador potencial para un solo artículo; en tal caso, ninguna de las partes puede completar la transacción con nadie más, por lo que el precio está fuertemente influenciado por las habilidades de negociación. Por otra parte, cuando hay muchos compradores similares que buscan bienes similares de múltiples vendedores, se desarrolla un mercado bien establecido y el precio se fija por el mercado general en lugar de la negociación entre dos partes determinadas. El mercado bursátil es un ejemplo excelente: en un momento dado, existe un "precio de mercado" bien conocido que es fijado por la bolsa de valores. No hay lugar para la "negociación"; o bien se compra/venta al precio de mercado, o bien la orden no se lleva a cabo. Si usted envía una orden de compra a un precio significativamente inferior al precio de mercado, entonces, a menos que haya una caída repentina, el mercado simplemente ignorará su orden, y los vendedores en su lugar venderán a una de las miles de personas dispuestas a pagar los precios de mercado.
Así que para su pregunta, hay tres preguntas que hacer: ¿Cuántos compradores similares hay (y cuán similares son)? ¿Cuántas unidades similares tiene este vendedor? ¿Cuántos otros vendedores con unidades similares hay?
A menos que puedas pensar en algo que realmente te diferencie de otros inquilinos, la respuesta a la primera pregunta probablemente sea "miles". Si estás alquilando de una gran compañía, la respuesta a la segunda pregunta es probablemente "cientos", si no "miles". Y a menos que haya algo realmente único en la unidad, la respuesta a la tercera pregunta es también probablemente "cientos" o "miles". Así que probablemente no haya mucha negociación, a menos que puedas ofrecer algo que el propietario considere valioso. Por ejemplo, algunos caseros pueden hacerte un descuento si firmas un contrato de alquiler de varios años, o si pones seis meses de alquiler por adelantado, etc.
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