Alquilar o comprar, dadas las circunstancias

Question

Opción A: $3600 (ALQUILER) por un condominio 3/2.5.

Opción B: 629.000 $ (COMPRA) por una casa de 3/1,75.

Esto es en la zona de Los Ángeles.

Buscando a vivir en esta zona durante al menos un año, tal vez más. La casa no sería algo en lo que viviríamos durante 20 años o algo así, pero podríamos vivir allí unos años y luego alquilarla o venderla.

Según mis cálculos:

1 año de alquiler = 43.200

1 año de propiedad = $25,000 in mortgage payments + $ 7800 impuestos = 33.000 $ en total.

Suponiendo que pongamos el 20% de entrada en la opción de compra.

Así que parece que comprar es la mejor opción, ¿no? Ahorra 10.000 dólares durante el primer año, y eso sin contar la plusvalía. Sólo es más arriesgado - Supongo que el mercado siempre podría tomar otra caída y perderíamos dinero.

¿Hay algo más en lo que debamos pensar? ¿Algún consejo? Supongamos que nos gustan las dos propiedades por igual.

Answer 1

En la mayoría de los casos, mi preferencia sería comprar.

Sin embargo, si tienes intención de vender al cabo de un año, yo me inclinaría por el alquiler. No has incluido en la ecuación los gastos de compraventa, los impuestos sobre la propiedad y, como sugiere John Bensin, los gastos de mantenimiento.

Si quisieras mantener la propiedad durante al menos 5 años, 10 años o más, entonces, si los números cuadran, me decantaría sin duda por la opción de compra. Puedes alquilarla después de mudarte y, si el alquiler es superior a tus gastos totales de mantenimiento de la propiedad, podrías contar con unos ingresos pasivos adicionales.

Answer 2

El New York Times ha una útil calculadora de alquiler con opción a compra . En base a tus números, sugiere que comprar tiene sentido si te quedas en la casa durante 5 años o más. Sin embargo, esto sólo se basa en los valores por defecto de otros parámetros, como el tipo de interés de la hipoteca, la tasa de aumento del alquiler, etc. Puedes probar a jugar con las cifras. Además, como han dicho otros, hay que tener en cuenta los gastos de mantenimiento, de cierre, etc.

Si existe la posibilidad de alquilarlo aunque te mudes, podría ser un mejor negocio. Una cosa que hay que tener en cuenta a la hora de alquilar es que, si te mudas, ¿a dónde es probable que te mudes? Si te mudas lejos, podría ser poco práctico gestionar la propiedad como alquiler. Podrías contratar a otra persona para que lo hiciera, pero eso reduciría tus ingresos por el alquiler. Por otro lado, si se queda en Los Ángeles, podría ser factible gestionar la propiedad usted mismo.

Otro factor clave es, ¿qué alquiler podrías cobrar por esta casa? Si el alquiler es suficiente para cubrir el pago de la hipoteca, puede estar en buena forma; pero debido a los sobrevalorados mercados inmobiliarios, a veces no podrá hacerlo, lo que significaría que alquilarla podría no ser rentable.

Answer 3

Tus cálculos son buenos hasta donde llegan, pero hay muchos otros factores y pros y contras en cada decisión.

1. Sí, sin duda debe comparar el alquiler mensual con lo que serían los pagos de su hipoteca, como ha hecho.

2. Sí, deberías plantearte cuánto tiempo podrías vivir allí. Si se muda, ¿le resultará difícil vender la casa, dadas las condiciones del mercado en su zona? Si intentas alquilarla, ¿cuán difícil será encontrar un inquilino y qué renta podrías esperar recibir?

3. Hablando de mudarse y alquilar el lugar: ¿Quién administrará la propiedad y hará el mantenimiento? ¿Estarías lo suficientemente cerca como para hacerlo tú mismo? ¿Estaría dispuesto a dedicarle tiempo? ¿O tendría que contratar a alguien? ¿Y si el inquilino no paga el alquiler? ¿Es difícil desahuciar a alguien en tu zona? Hablando por experiencia personal, tengo una propiedad de alquiler en Ohio, y la ley dice que se puede desahuciar a alguien con 3 días de preaviso. Pero en la práctica no se van sin más, así que hay que llevarlos a los tribunales. Se tarda meses en conseguir una cita en el juzgado y meses más en que la policía se presente para echarles de casa. Y tienes que pagar al abogado y las tasas judiciales. En ese tiempo están viviendo en tu propiedad sin pagar alquiler. En mi caso, uno de los inquilinos destrozó la casa y robó todo lo que no estaba clavado. Tuve que gastarme 13.000 dólares en reparaciones en una casa que vale una fracción de lo que tú dices. Ser propietario NO es sólo cuestión de sentarse y cobrar los cheques del alquiler: hay bastante trabajo y mucho riesgo.

4. ¿Cuánto tienes que pagar al agente inmobiliario y qué otros gastos de cierre tendrías que abonar? Donde yo vivo, los agentes inmobiliarios suelen cobrar entre un 6 y un 7%. También es posible que tengas que pagar una tasación, la búsqueda del título y un montón de otras pequeñas comisiones.

5. Los intereses hipotecarios son deducibles en sus impuestos federales sobre la renta. El alquiler no.

6. Si eres propietario y hay que reparar algo, tienes que pagarlo. Si alquilas, lo paga el propietario.

7. Si eres propietario, puedes hacer prácticamente lo que quieras con la vivienda, con sujeción a las ordenanzas de zonificación y los códigos de construcción y, quizá, a las normas de la comunidad de propietarios, pero deberías tener bastante margen de maniobra. Si quieres instalar ventiladores de techo, remodelar la cocina o añadir una terraza, es cosa tuya. Si alquilas, es el propietario quien decide lo que puedes hacer en la vivienda. Y si accede a que hagas alguna mejora, cuando acabes, le pertenecerá.

8. En el caso de las viviendas en propiedad horizontal, el propietario no suele encargarse del mantenimiento exterior, como cortar el césped, podar los arbustos o lavar las paredes exteriores. En una casa, sí. Puedes pagar a alguien para que lo haga, lo que aumenta el coste, o hacerlo tú mismo, lo que lleva tiempo.

9. El seguro de un piso o apartamento es mucho menor que el de una casa. Al menos en mi zona. Deberías investigar esos costes.

10. Si compras, al final serás el propietario y ya no tendrás que pagar hipoteca. Si alquilas, sigues pagando para siempre. (Aunque no vivas en la misma casa para siempre, siempre que no tengas unas pérdidas terribles cuando vendas, te debería sobrar algo de dinero para aplicar a la siguiente casa, así que sigues acumulando patrimonio).

Algunos de estos pros y contras son fácilmente cuantificables. Otros son probabilidades, como la probabilidad de que falle el calentador de agua o el tiempo que se tarda en encontrar comprador si se quiere vender. Y otras son bastante subjetivas.

Answer 4

He trazado tus cifras en mi Comprar o alquilar la aplicación . Compara la equidad de comprar o alquilar calculando cuál sería tu cuota hipotecaria y comparando el caso alternativo si alquilaras e invirtieras una cantidad equivalente.

Está claro que para las cantidades que has especificado es mejor comprar, pero si cambias las cantidades y los intereses o la revalorización de la propiedad puedes ver los efectos patrimoniales.

Answer 5

A la hora de comprar y vender, hay que tener en cuenta el panorama general a corto plazo. ¿Cuál sería el coste de cierre? ¿Pagaría a un agente de compradores o recurriría a los vendedores? ¿Costes de generación de préstamos? Todo esto se iría sumando y le afectaría negativamente a la línea de tiempo. Actualmente está comparando el alquiler con la hipoteca y los impuestos. No tiene en cuenta las pérdidas en las que podría incurrir si no se queda en su casa a largo plazo. También hay que tener en cuenta la posibilidad de que la propiedad no se alquile a largo plazo. ¿O una hipoteca y un alquiler?