A mí me parece que un gran número de hipotecas se refinanció en los primeros diez años, lo que significa que el banco está recibiendo mayormente el interés todo el tiempo. Más Beneficios. Además, el banco también ha recogido el importe total del préstamo original en términos de dólares por año 15 y si el cliente pasa por dificultades financieras que el banco es propietario de la mayoría de la propiedad, ya que el director es sólo la mitad del camino pagado. El calendario de amortización parece beneficiar al banco más de lo que el cliente? Es esto un error?
Respuestas
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Crassy
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118
Usted está pidiendo prestado el dinero de alguien más, y el "interés" es el costo de pedir dinero prestado.
No hay Codiciosos, los Malos Banqueros de la conspiración en absoluto: simplemente matemáticas que el costo es alto cuando usted le debe mucho.
Esto debería incentivar a:
- pedir prestado como poco como sea posible, y
- pagar más temprano en el préstamo.
(Lo que es un Avaro, el Mal de Banqueros de la conspiración son pre-pago de multas, pero no pregunte acerca de eso.)
Veehmot
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1118
Empecé a escribir esto como un comentario, entonces se dio cuenta de que puede ser más adecuado como un marco de desafío a su pregunta. RonJohn la respuesta correctamente aborda el hecho de que el interés es el costo que usted paga para pedir prestado el dinero, pero hay un problema subyacente con sus hipótesis.
Se hizo la declaración,
A mí me parece que un gran número de hipotecas se refinanció en los primeros diez años, lo que significa que el banco está recibiendo mayormente el interés todo el tiempo. Más Beneficios
Pero incluso si asumimos que usted está en lo correcto que un gran número de hipotecas refinanciadas temprano, que es intrínsecamente malo. El interés es compensado por el riesgo y gastos de operación. Más de interés en dólares no directamente implica más real de lucro.
A menos que el interés de la tasa de cambios (en relación con el banco de la tasa base, que en realidad nunca sucede, incluso en un préstamo de tasa variable), el banco es esencialmente obteniendo el mismo beneficio en cualquier momento durante la vida del préstamo - si, por el ánimo de lucro, la media de los ingresos menos los gastos. En otras palabras: sus riesgos y gastos operacionales están repartidos proporcionalmente al interés que está pagando toda la vida del préstamo.
De hecho, si usted ignora la manera en que el banco se extiende a sus costos, y en lugar de buscar en los gastos reales, el opuesto de su hipótesis es verdadera. Cuando los clientes salir de préstamos temprano, el banco normalmente pierde el dinero. Esto es debido a que normalmente hay un montón de gastos asociados con los originarios del préstamo. Para una hipoteca, el gasto puede ser significativo. No sólo el gasto de la hipoteca agente de trabajar con usted, pero todo el back-office de procesamiento y la interacción con el cliente, que normalmente va de la mano con algo tan importante como una nueva hipoteca. Los bancos de cubrir ese gasto por amortización en contra de la vida del préstamo, junto con otros gastos de explotación (es decir, la generación de las declaraciones, contestar el teléfono cuando llame con preguntas, etc), pero que en un plazo de amortización no suelen reflejar el tiempo real de la distribución de los costos, que está fuertemente inclinado hacia la parte frontal del plazo del préstamo. Por lo tanto, si la gente cierra sus préstamos temprano en su vida, el banco pierde la oportunidad para compensar los gastos en que incurrieron en el principio del préstamo.
hashchange
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216
Te estás perdiendo el punto. El motivo por el que paga más interés en los primeros años es que toma prestados algunos de los dinero para un plazo más largo. Si usted tiene un préstamo de 30 años, que toma a préstamo 1/360 del total de 360 meses; 1/360 del total de 359 meses; y así sucesivamente. Piense en ello como si se hubiera 360 pequeños préstamos cada pagado en un mes diferente. Al final del primer mes, usted ha pagado sólo 1 y todavía tiene 359 a ir.
No es un banco de la conspiración - es la manera en que el interés compuesto obras.
tster
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251
Se me ocurre que la capacidad de los consumidores para refinanciar es mucho más que la ventaja de los consumidores. Por ejemplo, la primera vez que tomó una hipoteca en algo así como un 4%. Si yo era incapaz de refinanciar, aún estaría pagando ese precio, pero porque yo podría refinanciar dos años más tarde estoy pagando sólo el 2.75% que va a terminar me ahorro bastante. Sin embargo, si la tasa de interés se había ido y ahora era de 7%, aún estaría pagando un 4%. Por lo que los bancos están tomando algunos riesgos al préstamo de dinero de 30 años que el dinero se puede hacer muy por debajo de la tasa del mercado por un largo tiempo.
Además, usted debe considerar la ventaja de tomar una hipoteca. Por ejemplo, usted puede comprar una casa que vale más que su valor total neto, y usted puede disfrutar de la vida en esa casa.
user39472
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6
No hay una conspiración
un gran número de hipotecas se refinanció en los primeros diez años, lo que significa que el banco está recibiendo mayormente el interés todo el tiempo. Más Beneficios.
Ignorando la parte sobre el número de préstamos refinanciados cada año, lo cual es irrelevante para mi respuesta, esto es un error común acerca de cómo amortizado préstamos de trabajo. El banco no le importa que en el plazo de préstamo que son, al principio, en medio o al final. Hacen la misma cantidad de dinero en un mes en un cliente que acaba de us $500k préstamo en X% como lo hacen con los más de 500 clientes que tienen cada uno $1k a la izquierda en sus préstamos en un X%. En ambas situaciones van a recibir $500,000*(X/12).
No hay nada especial acerca del comienzo de un plazo de préstamo. Sus pagos de intereses no son barajan alrededor y se pegó en la frente el préstamo como una parte de algo más grande banco de la conspiración. Es cierto que a lo largo del plazo del préstamo la fracción de cada pago que es el principio aumenta, y la fracción que es de interés disminuye. Pero esto es simplemente una consecuencia del pago de una cantidad constante cada mes, mientras que tener una disminución en el saldo pendiente que conduce a la disminución de devengo de intereses cada mes que usted pagar el principal.
Cada mes, usted puede calcular la cantidad de los intereses se acumularán, que es simplemente el saldo pendiente veces su tasa de interés anual dividido por 12. Puesto que usted tiene un mayor saldo pendiente al principio del préstamo que al final del préstamo, se acumulan más interés desde el principio y por lo tanto más de su pago va hacia el interés temprano. Pero lo importante es darse cuenta de esto, es que también es cierto para cualquier sub-plazo del préstamo. Es decir, si usted toma cualquier rango de fechas dentro de su préstamo, entonces seguirá siendo un aspecto como el interés es principalmente garantizada dentro de los plazos. De nuevo, esto es debido a que tienen menos interés de la acumulación de cada mes, cuando su director es menor y por lo tanto más de su constante pago mensual puede ir hacia el principal.
No reinicie el reloj cuando la refinanciación
Al refinanciar realmente no "reiniciar el reloj" en un préstamo con antelación de interés. Si refinancia su préstamo con la misma tasa de interés, pero un corto período de liquidación, tendrá que pagar menos intereses al banco por el momento en que termine de pagar el préstamo. Si, en lugar de refinanciar su préstamo con una tasa de interés más baja y el mismo período de liquidación, también tendrá que pagar menos intereses al banco. Podría refinanciar por el mismo o menor interés, pero un largo período de amortización y terminan pagando más en intereses para el banco? Claro, usted podría hacer eso, pero yo sugeriría evitar esa situación. Pero de nuevo, no es un banco de la conspiración, tan solo tomando prestado el dinero, más tiempo y por lo tanto tener que pagar más para pedir prestado el dinero.
El calendario de amortización parece beneficiar al banco más de lo que el cliente? Es esto un error?
Si o no el plan de amortización de los beneficios que el cliente o el banco más va a depender de lo que el cliente quiere. La mayoría de los clientes probablemente querrá una constante pago mensual, ya que es más fácil para el presupuesto. Por lo tanto, un préstamo de amortización va a ser una buena opción. Otra opción podría ser hacer pagos de interés únicamente con un globo de pago al final, pero dudo que muchos clientes quieren que. Si quería pagar los préstamos con una constante de pago de capital cada mes, usted podría hacer eso. Sus pagos mensuales de conseguir más barato de cada mes a medida que se acumulan menos interés, pero siempre es una opción (suponiendo que no hay el pronto pago de las multas).
