Casa de Compra: Pago de préstamos estudiantiles o poner 20% de enganche?

Question

Mi novio y yo actualmente tengo la oportunidad de comprar nuestra primera casa de 200k debido a una gran 19k bono que va a ser que me de mi empleador.

Estamos considerando dos usos para el dinero adicional (cuando se añade a nuestra cuenta de ahorros). Uno está poniendo 25k abajo (12.5%) y pagar nuestros préstamos de estudiante. La otra es poner 40k hacia abajo para evitar que el PMI en su totalidad.

Estos son mis cálculos (no se han identificado una propiedad específica, sin embargo, tan exacto #s no son posibles):

Tasa hipotecaria - 3.899% fija a 30 años
Seguro - $800/año
Impuestos - $3,500/año
PMI - $1,812/año
De nuestros Estudiantes, los Saldos de Préstamos (Todos son préstamos de la Fed) - $24,668
Nuestro Potencial Interés de Préstamos Estudiantiles Restante (si lo hacemos el pago mínimo) - $de 4.365

Para calcular la hipoteca, he estado usando el excelente calculadora aquí: http://usmortgagecalculator.org/

Con los números anteriores, se descompone así:
Pago mensual (12.5% abajo): $1,334
Pago mensual (20%): $1,112 + nuestro actual de $400 estudiante de pago del préstamo = $1,512
La diferencia en el Pago Mensual:$178

Costo Total Después de 30 años (12.5% abajo): $459,268 + $24,668 = $483,936
Costo Total Después de 30 años (20%): $440,647.89 + ($24,668 + $4,365) = $469,680
La Diferencia de costes Después de 30 años: $14,255

Suponiendo que mis cálculos son correctos, pagar nuestros préstamos de estudiante ahora nos costará alrededor de $14k durante la vida del préstamo!

Así que lo que parece ser una BUENA decisión a corto plazo (pago de préstamos temprano) en realidad parece ser una MALA decisión a largo plazo sobre el papel.

Dado que es nuestra primera casa, no espero a ver la hipoteca a través de todos los 30 años, así que no estoy seguro de si realmente vamos a perder todo esto $14,255. Podría ser sólo una ilusión que nunca va a llegar a pasar?

Entonces de nuevo, creo que de las situaciones de emergencia como la pérdida del trabajo - podemos aplazar nuestras préstamos estudiantiles, pero el atraso en la hipoteca no es una buena opción. Así entonces se hace más lento "pagar" a los préstamos estudiantiles y disfrutar de la parte inferior de la hipoteca.

¿Qué piensan ustedes que? Debemos ir más profundo en la deuda a ahorrar dinero en el tiempo o se siente bien acerca de la eliminación de la deuda ahora el riesgo de perder dinero a largo plazo?

Answer 1

Hay veces que la explicación más simple (o de análisis) es la mejor.

Que muestran que, por un tiempo, el PMI es de $1812/año. Y es el costo que se incurre por envío de us $15.000 para el préstamo de estudiante en lugar de utilizarlo como un anticipo. 1812/15000 es de 12%. El préstamo ya está costando 4% (lo sé, 3.899, un error de redondeo), así que, en efecto, que los $15,000 está costando un 16%. Dudo que el préstamo de estudiante es incluso de dos dígitos.

El uso de los $15.000 hacia la entrada. Tomar la $1812 además de us $859 por año guardado en el pago de la hipoteca, y tirar el $2671 hacia el préstamo de estudiante. Esta es la solución simple. (Nota: $15000 al 4% durante 30 años es un pago de $71.61 o $859/año.)

Parte de la PMI problema es que el PMI se elimina cuando usted golpea el 80% debido a la natural de amortización. es decir, el período de tiempo debido a los pagos normales. Si usted hace los pagos adicionales, y golpeó el 80% de un año después de cerrar, que bueno, pero que el banco va a arrastrar sus pies, y la evaluación (a su costo) puede venir de la espalda baja. Entonces, ¿qué?

La última, sin la S/L tasa de interés y el plazo, que no puedo calcular los números de la forma en que su ejemplo que se muestra, pero no mezclar plazo y el flujo de efectivo con el costo real. Decir que me debía a mi mamá de $50000, a interés cero, y $500/mes pago. El envío de $50K sería "libre" que es de $500/mes, pero hay mejores usos para los que el dinero, tales como los altos intereses de la deuda. Se propone crear un 16% de la deuda en el escenario.

Answer 2

Felicitaciones por su bono muchos más vienen en camino.

Estoy teniendo un poco de problemas en el seguimiento de sus números, pero parece que están considerando la posibilidad de PMI para la vida de su préstamo. Una vez por debajo de 20% el valor de los préstamos, usted puede pedir a la compañía hipotecaria para quitar el PMI (con préstamos convencionales; VA y FHA tienen vida PMI).

Si fuera yo, me gustaría hacer una de dos cosas. Ambos implican pagar el préstamo de estudiante. Los ahorros de los estudiantes para el pago de préstamos le ayudará en ayudar a cumplir uno de los dos goles abajo. También involucrar a conseguir una fija a 15 años.

La primera sería la de comprar la casa que ahora, y trabajar como un loco para deshacerse de la PMI. Mi objetivo sería deshacerse de esta en un plazo de 18 meses.

La segunda sería para ahorrar suficiente dinero en efectivo para el 20% de enganche y luego comprar la casa. Te perderás en la casa que está buscando, por lo que es tipo de desgarrador. Quién es para decir que una casa mejor no viene al mismo precio? Mi objetivo sería tener la cuota inicial en 9 meses, y realmente intentar que en 6 meses.

Ser de un tipo que tiene la experiencia de cómo mucho de la paciencia es una virtud, yo recomiendo la segunda opción.

Answer 3

No olvides tomar en cuenta el impuesto deductability de los intereses y el PMI en la ecuación. Por supuesto, esto basado en su actual tasa de pago, y sus tarifas después del matrimonio. Su mención de la flexibilidad en los cambios del futuro es también un aspecto clave a tener en cuenta.

Answer 4

Los cálculos que sugieren tener algunos problemas, pero creo que no son necesarios para responder a la pregunta:

Suena como que usted está comprando la casa de cualquier manera. Así que la pregunta realmente es, simplemente, si se destinan al pago de su primera casa o de su préstamo en primer lugar. En ese caso, la respuesta es simple: pagar lo que tiene el tipo de interés más alto primero. Hacer el pago mínimo en la otra hasta que la primera se haya pagado. Recuerde esto y hacer que su mantra para el resto de su vida. Si usted tiene cualquier deudas (tarjetas de crédito) que cobran una tasa mayor que las dos opciones que se han presentado, hacer primero.

Ahora, tener cuidado al calcular las tasas de interés. Más probable es que usted puede deducir los intereses sobre su hipoteca, por lo que su tasa de interés efectiva es inferior [es (1-T)*R en lugar de R, donde T es su tasa de impuesto marginal]. Por un tiempo, el costo de seguro de hipoteca hará efectiva la hipoteca de tasa artificialmente alto, pero suena como que usted tiene la intención de llegar a ese 20% obstáculo bastante rápido, así que mi conjetura es que esto no es un gran factor.

Felicitaciones por su prima y buena suerte con tu nueva casa.