Actualmente alquilamos una casa. Nuestro crédito está bien, pero estamos trabajando en él (pagando cosas, disputando cosas, etc). Somos compradores por primera vez. Tenemos una buena relación con los propietarios. Estamos pensando en comprar la casa. ¿Qué camino sería mejor para nosotros, ir a través de un banco para obtener una hipoteca o hacer una configuración de alquiler con opción a compra? ¿Cuáles son las ventajas/desventajas de ambos? Si alquilamos con opción a compra, ¿creamos un patrimonio? Si alquilamos con opción a compra, ¿podemos escapar si tenemos que hacerlo (léase: no podemos pagar más)? ¿Cómo afecta el alquiler con opción a compra (o no) a nuestro crédito?
Respuestas
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Depende del trato: y no has dado ningún detalle. Dicho esto, hay algunas cosas que destacan a pesar de todo, y algunas respuestas más específicas a tus preguntas.
En primer lugar, los tipos hipotecarios (en el banco) son absurdamente bajos ahora mismo. Como el 4%-5%; menos del 4% para un crédito excelente. Dices que tu crédito está bien, así que a menos que tu casero esté dispuesto a hacer un trato en el que no obtenga ningún beneficio (más allá del precio de la casa), el banco es el camino a seguir. Si no tienes mucho para el pago inicial, opta por un préstamo de la FHA, en el que sólo necesitas un 3,5% de entrada.
En segundo lugar, existe otra opción entre la hipoteca bancaria y el alquiler con opción a compra. Y es aquella en la que el propietario "lleva la nota". Básicamente, hay una hipoteca, y funciona como una hipoteca bancaria, pero en lugar de que el banco sea el propietario de la hipoteca, lo es tu casero. Ahora, en términos de que ellos llevan todo, esto no es realmente útil. ¿Quién quiere ganar un 3-4% de interés?
Pero, hay una oportunidad interesante aquí. Con tu buen crédito, probablemente puedas conseguir un interés bastante cercano al 4% en el banco SI el préstamo es del 80% LTV (loan to value; es decir, 20% de capital). Con un 80% de LTV tampoco tendrás PMI, así que entre las dos cosas ese préstamo será muy barato. Entonces, tu complaciente casero puede "cargar" con el resto a un interés de, digamos, el 6-7%, subordinado a la hipoteca del banco (lo que significa que si no pagas, el banco tiene prioridad sobre el valor de la casa).
En ese caso, el pago total de los intereses es muy razonable y no tendrías que poner ningún dinero de entrada.
Ahora, sus otras preguntas:
Si alquilamos con opción a compra, ¿creamos un patrimonio?
Normalmente no. Como han dicho otros carteles, el alquiler con opción a compra es lo que ambas partes acuerdan. Pero, objetivamente, la mayoría de los contratos de alquiler con opción a compra, ya sea de una televisión o de una casa, están pensados para fastidiar al comprador. Lamento ser franco, y no estoy diciendo que tu casero haga eso, pero en general es así con el alquiler con opción a compra. No eres dueño hasta que haces el último pago, y si no pagas, te embargan la propiedad. No hay recurso porque, oye, ¡era un contrato de alquiler! Por supuesto, los acuerdos varían, y las personas que ofrecen alquiler con opción a compra no son necesariamente malas personas, pero es como uno de esos lugares de préstamos de día de pago: Ofrecen un servicio válido, pero nadie con otras opciones los utiliza.
Si alquilamos con opción a compra, ¿podemos escapar si tenemos que hacerlo (léase: no podemos pagar más).
Normalmente, ¡claro! Piensa en lo que estás diciendo: "Aquí está la casa de vuelta, ¿y todo el dinero que te pagué? Quédate con él". Es un gran trato si estás en el lado de la venta.
¿Cómo afecta (o no) el alquiler con opción a compra a nuestro crédito?
Todo depende de cómo esté estructurado. Pero, en realidad, todo se reduce a si van a informar a las agencias de crédito. En un contrato de alquiler con opción a compra entre particulares, la respuesta es no. (Los particulares no pueden informar a una oficina de crédito.)
tobes
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El "alquiler con opción a compra" no es un acuerdo único y preciso. Puede ser lo que el vendedor y usted acuerden. Es un vendedor único el que aceptaría esto. Tenga en cuenta que la mayoría de los vendedores necesitan obtener su dinero en su totalidad para comprar su próxima casa. Es posible que encuentre un inversor dispuesto a trabajar con usted, pero sólo por un precio inflado, un tipo de interés o ambos. El vendedor ideal estaría bajo el agua (debe más que el valor de la casa) pero necesita mudarse. En ese caso, espera encontrar a alguien que le dé algo de tiempo para situarse en su nueva casa antes de avanzar con usted y el banco para organizar la venta.
En su forma más sencilla, podría pagar una prima sobre el alquiler para fijar el precio, dándole la opción de comprar durante un periodo determinado a ese precio.
Puede ser una prima mucho más alta cuando se alquila y se paga más hasta llegar al 20%, momento en el que se acuerda financiar el saldo, ya sea con un préstamo bancario o a través del vendedor.
La compra de una vivienda en la que se va a vivir es una decisión personal. Al no ofrecer números, no podemos decirte si es una compra acertada.
Usuario no registrado
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Al no ofrecerse números, no podemos decir si es un sabio compra.
-- JoeTaxpayer
Sin embargo, podemos hablar de las ventajas cualitativas del alquiler frente a la propiedad.
El principal inconveniente del que no se oye hablar lo suficiente es riesgo . Estará poniendo una gran parte de su patrimonio en lo que es efectivamente un solo activo. Esto es algo arriesgado. ¿Qué pasa si la economía regional se resiente y te despiden? Lo más probable es que no sea el único y que el valor de su casa se vea afectado al mismo tiempo, un doble golpe. Si tiene que vender y trasladarse a otra ciudad para trabajar, sufrirá un golpe financiero, es decir, si puede vender y seguir cubriendo su hipoteca. Definitivamente, no podrás marcharte y encontrar un nuevo apartamento barato para escatimar en gastos durante un tiempo. Comprar una casa es echar raíces.
Por otro lado, te librarás del riesgo contrario: el aumento de los alquileres. Una vez que hayas comprado la casa, y mientras vivas en ella, no tendrás que preocuparte nunca de que se produzca un boom económico local y que un montón de gente se mude a la ciudad y gane más dinero que tú, haciendo subir los alquileres. (El área de la bahía de San Francisco es un ejemplo de lo que ha ocurrido. La gentrificación tiene sus descontentos .)
La mayor parte del resto es un juego de números. No te engañes pensando que estás "tirando" el dinero en el alquiler: si realmente quieres, puedes ahorrar dinero tú mismo e invertir una suma aproximadamente igual a tu pago inicial en el mercado de valores, en algunos fondos de inversión diversificados, y obtendrás rendimientos por ello a un ritmo similar al que obtendrías acumulando patrimonio en tu casa. (No obtendrá rendimientos superiores a los de la burbuja inmobiliaria de 2007, pero de todos modos no debería esperarlos en el mercado inmobiliario actual).
Además, si es propietario, tiene una amplia discreción sobre lo que puede hacer con la propiedad. Pero también tienes que ocuparte del mantenimiento y demás.
Ken
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Nos hemos dado cuenta, por nuestra experiencia, de que el alquiler con opción a compra es una estafa. Quieren tu dinero de cualquier manera.
Estamos en la parte de la compra, y nos cuesta encontrar un prestamista que nos dé todo el dinero que el vendedor nos pide por la casa. La casa que tenemos no está valorada como lo estaba hace dos años y ahora vamos a perder la casa porque no tenemos los otros 40 mil dólares que nos mintieron en el precio de compra. No volveremos a hacer esto pero venir de quiebras en el pasado es duro también.
