¿Por qué los bancos financian la construcción compartida como hipotecas en lugar de financiarla directamente y vender los apartamentos de un edificio?

Question

Las cifras de esta pregunta son para un país en desarrollo, por lo que las tasas pueden parecer altas, pero traté de que parecieran razonablemente relacionadas entre sí para ilustrar esta cuestión. La pregunta también asume el "caliente" mercado inmobiliario - donde la gente compra bienes raíces felizmente y solicita hipotecas.

Así que hay algo así como un acuerdo de construcción compartida. De esto se trata: una Gran Compañía de Desarrollo comienza la construcción de un edificio de apartamentos y los individuos que quieren apartamentos pueden invertir su dinero en esta construcción antes de que la construcción se complete y luego una vez que la construcción se completa son dueños de sus apartamentos como propiedad y pueden venderlos/arrendarlos o simplemente vivir allí.

La clave está en que aportan dinero real pero sólo reciben una promesa de apartamentos porque muchas cosas técnicamente pueden salir mal y puede ocurrir que la construcción se detenga durante mucho tiempo o que el promotor incluso se declare en bancarrota. También tienen que esperar antes de que la construcción se complete y así congelan su dinero y no pueden invertirlo en otro lugar. Es por eso que esta cosa de la construcción compartida conlleva cierto riesgo de inversión en el interior.

El riesgo disminuye a medida que avanza la construcción. Los precios aquí son sólo para ilustración. La promesa de un apartamento puede comenzar en $70K USD when there's just a construction site and no equipment yet, then rise to $ 100K cuando todas las paredes estén allí, luego subir a 130K cuando la construcción esté técnicamente completa - la electricidad y los ascensores están allí y funcionando. Entonces la empresa promotora debe contactar con las autoridades y registrar formalmente partes del edificio que las convierte en apartamentos reales y una vez que eso ocurre el precio puede fácilmente alcanzar los 150K dólares.

Dado que un edificio de este tipo se puede construir y registrar en sólo dos años, significa que una persona puede invertir $70K and then sell the apartment (assuming it sells) and get $ 150 mil, lo que significa algo así como un 45% de tasa de retorno. Mejor aún, algunos inversores no esperan a que se complete, en su lugar venden la promesa a alguien que quiere menos riesgo - pagan $70K when there's just a foundation pit, wait one year until it looks like a building, someone else is willing to pay them $ 100 mil para obtener su derecho a un futuro apartamento (suponiendo que existan tales personas). Sigue siendo algo así como un 30% de tasa de retorno.

Algunas personas no tienen los 70 mil dólares necesarios, así que solicitan hipotecas. Un gran banco les da un préstamo, invierten en la construcción compartida y mientras tanto empiezan a pagar su préstamo al banco. La promesa de un apartamento a ser construido se convierte en una garantía.

La tasa de interés de la hipoteca es del 10%. Un tipo de interés cuando se invierte en una construcción compartida es de alrededor del 40%. Una gran empresa promotora con buena reputación y suficientemente transparente parece más fiable que un puñado de individuos que pueden aburrirse en sus trabajos e incumplir sus hipotecas. Parece que el banco debería invertir en la construcción, esperar a que la construcción termine y vender los apartamentos a 150 mil dólares. En su lugar, emite hipotecas a individuos con una tasa de interés mucho más baja.

¿Por qué un banco preferiría las hipotecas a los individuos con tasas más bajas que la inversión directa con tasas más altas?

Answer 1

Recuerde que, en una inversión, el riesgo debe estar relacionado con la rentabilidad. Esto significa que cuanto más riesgo asuma, más rendimiento debería recibir, en un mercado eficiente. Por eso, poner su dinero en una cuenta de ahorros puede reportarle un interés inferior al 1% en este momento, pero ponerlo en el mercado de valores tiene un rendimiento medio del 7% a lo largo del tiempo. Deberías tener mucho cuidado de no utilizar la palabra "interés" cuando quieres decir "rendimientos". En tu post, estás llamando "interés" a las ganancias de capital (el aumento del valor de la propiedad). Esto puede estar infravalorando en su cabeza el nivel de riesgo asociado a la propiedad inmobiliaria.

En el caso del banco, no se dedican a la construcción de viviendas. En lugar de asumir ese riesgo ellos mismos, prefieren financiar muchos proyectos realizados por empresas constructoras que conocen el negocio. El banco tiene un alto grado de seguridad de recuperar su dinero, porque sus hipotecas están protegidas por el valor de la propiedad.

Parte del beneficio de un mercado eficiente es que el riesgo es "comprado" por los individuos que lo desean. Esto significa que las personas con una baja tolerancia al riesgo (como los bancos, las personas con ingresos fijos, los ancianos, etc.) pueden evitar el riesgo, y las personas con una alta tolerancia al riesgo (los inversores en acciones, los jóvenes con altos ingresos, etc.) pueden asumir ese riesgo para obtener una mayor rentabilidad media.

El razonamiento del banco debería recordarle el riesgo asociado a la propiedad inmobiliaria: los aumentos de valor no son algo seguro. Si no entiende el riesgo de su inversión, no puede estar seguro de que le compensen bien ese riesgo.

Tenga en cuenta también que la mayoría de los países imponen a sus bancos normas que limitan la cantidad de sus fondos que pueden colocarse en clases de activos de "mayor riesgo". Normalmente, se trata de algo parecido a "si alguien deposita en su banco, sólo puede invertir ese depósito en un activo de bajo riesgo basado en la deuda [es decir, puede tomar el dinero depositado por el cliente A y utilizarlo para financiar una hipoteca para el cliente B]". Esto se hace en un intento de evitar el colapso del sector financiero, si las inversiones de riesgo empiezan a fallar.

Answer 2

El grado 'Eh' Bacon lo responde bien, la cuestión es el riesgo. Para explicarlo mejor, cuando un banco emite un préstamo, ese préstamo viene con ciertos derechos legales. Si el banco decidiera asociarse con una empresa constructora, muchos de esos derechos de cobro desaparecerían. La deuda se trata de forma diferente a la equidad en el sistema legal. Los bancos son buenos para la deuda, los inversores son buenos para el capital.

También simplificamos demasiado al preguntarnos por qué los bancos no prefieren los fondos propios a la deuda. A algunos bancos de inversión también les gusta negociar con acciones, así que probablemente sea una suposición inexacta con la que se empieza.

Answer 3

La respuesta más sucinta es: "Los bancos están en el negocio del dinero". No en la construcción, ni en el sector inmobiliario, ni en ninguna de las otras cosas a las que pueden verse arrastrados (ejecuciones hipotecarias) o tentados (construcción). El "dinero" es su principal competencia y, como buenos empresarios, reconocen que desviarse de él sólo diluye su enfoque.

Answer 4

Supuesto - usted vive en un país como Australia, que tiene "hipotecas con recurso .

Si compras el piso y pides una hipoteca, al banco no le importa demasiado si tu piso se construye o no. Si la construcción fracasa, sigues debiendo el dinero al banco.

Answer 5

¿Por qué debería un banco meterse en construcción ¿específicamente? Muchas oportunidades de negocio requieren capital. Es posible que los bancos construyan fábricas, desarrollen electrónica de consumo, completen SpaceX, etc. Es todo capital que entra, beneficios que salen, con diferentes niveles de riesgo y rendimiento. No hay nada especial en la construcción de apartamentos.

La razón por la que los bancos no de las empresas es porque hay muchas empresas privadas que compiten entre sí por el negocio. ¿Qué posibilidades hay de que un banco, con toda su burocracia, pueda ofrecer apartamentos más baratos que un promotor de apartamentos? De hecho, es bastante baja, y por eso prefieren prestar a un promotor de apartamentos en lugar de construirlos ellos mismos.

Los bancos están en el negocio de competir con otros bancos. El principal trabajo que realizan es separar las buenas inversiones de las malas. Y si pueden hacerlo con un poco más de eficiencia que sus competidores, ganan mucho dinero. Por ejemplo, puede que sólo se necesiten unas horas más para examinar mejor una operación millonaria. Mientras que con un edificio de apartamentos, no podría ganar esa cantidad de dinero por hora aunque los materiales y la mano de obra no le costaran nada.