¿Pago inicial del 60% de la casa?

Question

Mi prometida y yo estamos comprando una casa, y somos muy afortunados de tener los activos que nos permiten hacer un buen pago inicial.

A los dos nos gusta la idea de una cuota mensual de la hipoteca más baja, concretamente la flexibilidad profesional que conlleva.

Estamos buscando casas en el $1.2-1.4MM range, and can put down ~$ 800K, lo que supone una mensualidad muy asequible. Después de hacerlo, tendríamos juntos ~1,4MM en acciones fuera de la casa, aunque unos $550K estarían bloqueados en cuentas de jubilación.

La pregunta es: ¿estamos equivocados al hacer un pago inicial tan grande, aunque nos compre algunas opciones de trabajo y tranquilidad?

Answer 1

Tenga en cuenta que se trata de una cuestión de preferencia, y las respuestas aquí le van a dar una visión de las opciones y la opinión de los miembros sobre lo positivo/negativo de cada una.

Mi opinión es poner el 20% de entrada (para evitar el PMI) si el banco te presta el 80% completo. Luego, compra la casa, múdate y amuéblala. Lleva un registro de tus gastos durante 2 años como mínimo. Es el antipresupuesto. No se trata de una lista de limitaciones para cada categoría de gasto, sino de un espejo retrovisor de lo que gastas. Esto te ayudará a saber si, en la nueva casa, sigues ahorrando mucho más allá de ese 401(k) y otras cuentas de jubilación, o echando mano de esa gran reserva.

En ese momento, empieza a pensar en el lugar que ocupan los niños en tus planes. La gente que vive en casas de un millón de dólares tiende a tener una guardería que cuesta entre 3 y 5 veces más que la de la clase media. (Revelación - hace 10 años, nuestro costo de $ 30K / año).

Hoy en día, su tasa será de aproximadamente el 4%, y el tipo impositivo marginal federal de más del 25%, lo que significa un coste real del 3%. Justo por debajo de la tasa de inflación a largo plazo, 3,2% en los últimos 100 años . Tengo 53 años, y durante mi infancia hasta la universidad, el tipo de interés diario de la libreta era del 5%. La deuda pública a largo plazo también está en un nivel récord. Este es el gráfico de los bonos a 30 años.

También te sugiero que te hagas una idea de la rentabilidad bursátil a largo plazo . A largo plazo, el 10%, pero con periodos de hasta 10 años en los que la rentabilidad puede ser negativa.

Una vez que estés en ese punto, 2-3 años en la casa, puedes mirar el montón de dinero en efectivo, y tienes 3 opciones.

• Elige pagar la hipoteca a la baja. Esto llevaría la fecha de pago a menos de 10 años, ya que el pago se basó en un préstamo tan alto. Esto, en efecto, es obtener una rentabilidad del 4% del dinero, y si esa hipoteca te molestaba, realmente la lleva a menos de la mitad, y mucho antes a cero.
• Aprovecha la subida de tipos. No es una predicción, pero en algún momento los tipos se recuperarán. Invertir en bonos del tesoro o en CDs a un tipo de interés superior al 4% con el que te endeudaste sería estupendo.
• Inviértalo a lo largo del tiempo y acomódese a la volatilidad del mercado. Un 10%/año CAGR a largo plazo es menos atractivo para mucha gente que un 4% fijo, garantizado. Esta es la elección fundamental que tienes. No es una recomendación, sino un ejemplo, DVY, el principal ETF de acciones de Dow Dividend, rinde un 3,28% en este momento. Después de la tasa impositiva del 15% sobre los dividendos, un 2,79%. En efecto, usted puede invertir este dinero, y por un coste neto de 0,21% obtener las ganancias (¿o pérdidas?) de este ETF durante las próximas décadas. En la década asesina de 2000-2009, esta "mala idea" le habría costado un 3% (en total) de la cantidad invertida. Y desde entonces, el mercado ha remontado tanto, que sólo los dividendos proporcionan un flujo de caja muy positivo.

Estamos en tiempos interesantes ahora mismo. Durante gran parte de mi vida habría dicho que la posible rentabilidad positiva no merecía el riesgo, pero entonces el tipo de interés de las hipotecas estaba muy por encima del 6-7%. Hoy es muy diferente.

Answer 2

Puse más o menos eso en mi casa.

I podría haberla comprado al contado, pero como mis inversiones me devolvían más intereses de lo que me costaba el préstamo (¡mucho más fácil de conseguir ahora!), ésta era una de las formas más seguras de hacer que el "apalancamiento" funcionara para mí.

Podría haber puesto menos abajo y aumentar la palanca, pero tjis era lo que me sentía más cómodo.

Definitivamente hacer un pago inicial suficiente para evitar el seguro hipotecario. Es posible que quieras hacer un pago inicial suficiente como para que el banco confíe en ti para que te encargues tú mismo del seguro de la propiedad y de los impuestos, en lugar de insistir en una cuenta de depósito en garantía e incluirla en los pagos del préstamo; yo confío mucho más en mí mismo para enviar los cheques a tiempo que en el banco. Más allá de eso, es una cuestión de preferencia personal y de lo que pueda hacer con el dinero.

Answer 3

Asumir voluntariamente un préstamo es una mala idea, especialmente para un propósito que no es de inversión. Una cosa sería asumir un préstamo para explotar un negocio o comprar una pieza de equipo de capital, como una máquina que le haga ganar dinero. Pedir un préstamo para tener una casa más lujosa es una tontería.

Lo más inteligente es comprar una vivienda de buena calidad que satisfaga sus necesidades por el menor precio posible. En el sitio web $800,000 leaves a quit a bit of leeway in that department. You don't say where you live, but if this occurred in my area (eastern Massachusetts) I would buy a house for $ 500.000 y luego invertir el resto $300,000. If I lived in the California bay area, it might be necessary to spend the whole $ 800,000. En cualquier caso, no debería ser necesario pedir un préstamo. Además, si compras una casa en efectivo, a menudo puedes conseguir un trato sustancialmente mejor que si tienes que involucrar a un banco.

No deberle dinero a nadie es una gran ventaja psicológica en los negocios y en la vida en general. Considera que no tener deudas es un trampolín hacia el éxito y la felicidad.

Answer 4

Si nos atenemos estrictamente a los números, dar más de un 20% de entrada es una propuesta perdedora. Con los tipos de interés todavía cerca de sus mínimos históricos, es probable que puedas conseguir una hipoteca por menos del 4%.

La tasa real de rentabilidad del mercado (restando la inflación y los impuestos) va a estar en torno al 5-6%. Así que, según estos cálculos, lo mejor sería pagar el mínimo para salir del PMI e invertir el resto en un fondo indexado de baja comisión.

La cuestión es cuánto vale para ti ese 1-2% frente a cuánto vale la flexibilidad laboral.

Todo se reduce a su preferencia personal de riesgo, condiciones de vida, etc., por lo que es difícil dar un buen consejo. La diferencia del 1-2% en su tasa de rendimiento no va a ser catastrófica.

Personalmente, yo haría los números con tu prometido. Construye una hoja de cálculo en la que se recoja tu valor neto estimado, suponiendo que haces un pago inicial del 20% e inviertes el resto. A continuación, mantén todos los demás factores iguales y vuelve a elaborar la hoja de cálculo con el pago inicial más alto. Ten en cuenta que uno de los dos perderá su trabajo durante unos años, o que uno de los dos se marchará durante un tiempo para criar a los niños.

Puedes hacer un juicio basado en cómo os sentís los dos con esos números.

Answer 5

Yo me inclinaría por hacer un pago inicial más pequeño y aferrarme a los ahorros para tener flexibilidad.

Preguntas para reflexionar:

• ¿Tendrá suficiente dinero en efectivo para cubrir entre 6 y 12 meses de gastos, incluidos los demás gastos que conlleva la propiedad de una vivienda? (muebles, arreglos de cosas que se rompen, etc.) Es importante tener suficiente dinero en efectivo para no quedarte sin casa para otras cosas que te ocurren en la vida.
• ¿Tiene una cantidad adecuada ahorrada para la jubilación y otros objetivos a medio y largo plazo? (Cuándo necesitará un coche nuevo, etc.)
• ¿Estás aprovechando al máximo otros ahorros con ventajas fiscales como el 401k, el IRA, etc.? No has mencionado dónde vives, pero basándote en el precio de la casa, suponemos que estás en una ciudad costera de EE.UU. con altos impuestos y que pagas un tipo marginal elevado. Por lo tanto, aplazar la mayor cantidad de impuestos posible es una buena cosa.
• ¿Estás pensando en los niños? Si la respuesta es afirmativa, entonces es una buena idea conservar suficiente dinero en efectivo para maximizar un 529, que le dará una deducción inmediata del impuesto sobre la renta estatal, además de que las ganancias estarán libres de impuestos (como un Roth) cuando se utilicen para la educación.

Si tiene suficiente dinero en efectivo que puede hacer un gran pago inicial y todavía tienen todas las demás bases cubiertas, entonces todo se reduce a su tolerancia al riesgo y a su estilo personal. Es casi seguro que puedes construir una cartera que supere el tipo de interés de tu hipoteca de media a largo plazo, pero con más riesgo y volatilidad. Por ejemplo, podría hacer un pago inicial del 20% en otro casa y alquilarla.