Yo solía trabajar con un equipo que produjo una muy precisa los precios de la vivienda modelo, por lo que yo sé un poco acerca de esto. No hay ninguna relación simple entre el promedio de los precios de la vivienda para una valoración de clúster (más barato, medio, máximo valor). Usted no puede decir incluso que la subida de los precios en los estratos bajos implica el aumento de los precios en el extremo superior, porque hay un montón de variables complejas que van en cualquier modelo.
Como la mayoría de los precios de los precios de la vivienda son puramente una función de la oferta y la demanda. Esto suena simple, por lo tanto, todo lo que necesitas hacer es estimar esos dos números y están bien seguramente? El problema viene cuando te das cuenta de que la asequibilidad de la vivienda a un precio dado se relaciona con el costo de los préstamos para una hipoteca sobre la casa y los salarios locales.
Estimar el costo de los préstamos en el futuro para realizar predicciones a partir del modelo es un arte sobre el que miles de libros se han escrito. Aún así, los mejores modelos de uso de la simulación Monte Carlo para encontrar las tarifas vigentes desde los factores que intervienen son aún más complejas. Recuerde que incluso si usted no necesita una hipoteca o puede permitirse el lujo de un grande a una tasa de interés baja, no todo el mundo puede. Si las tasas de interés que están a la derecha también atraerá más a los especuladores.
Si que sonaba duro, modelado futuro crecimiento de los salarios y las previsiones económicas son aún más complejas. Si usted quiere entender cómo duro de previsión económica es ver cómo a menudo los organismos estadísticos nacionales reafirmar su PIB del país para los últimos períodos. Dado que las medidas del PIB para los últimos son inexactos, en el mejor de este tipo de pronósticos está plagado de trampas.
Agregar en este local de la demanda la demanda de los inversionistas extranjeros que depende de la economía del país y el riesgo legal en esos países y la estimación de la demanda es muy duro. Un ejemplo del riesgo legal es que actualmente, China está tomando medidas enérgicas contra los inversores la compra de activos fuera del país.
La oferta es un poco más fácil para el modelo ya que usted tiene un número fijo de ya construido viviendas y es difícil de demoler o construir más rápidamente. En las grandes ciudades y en algunas otras áreas, sin embargo, es relativamente fácil conseguir el cambio de uso a su vez de los edificios comerciales de la vivienda y la espalda. Es duro trabajar a partir de qué precio es viable y tan difícil de averiguar a qué precio la expansión de la oferta de viviendas, mediante la construcción de más se convierte en rentable. Esto se complica aún más por los reglamentos de construcción y los planes del gobierno y la financiación dirigida a cambiar la bolsa de vivienda.
Recuerde que la oferta y la demanda son diferentes para cada uno de sus estratos nombrado arriba!
Los modelos también se basan en los datos de ubicación como de entrada, que nos habla sobre la gentrificación y los cambios en el área de popularidad. A veces podemos usar nuestras estimaciones de costos para estimar los niveles de delincuencia en áreas tan pequeñas como una sola postal/código postal.
Así que, ¿cómo los profesionales de llegar a ninguna parte con esto? El profesional de modelos de uso de multi-nivel de los modelos de regresión para el modelo de los impulsores subyacentes tales como el PIB, las tasas de interés, la rentabilidad de la construcción de viviendas, etc. con un amplio modelo de regresión que estima los precios de los factores. En nuestro modelo más simple hubo al menos 28 histórico de los factores económicos que han sido modelados que puedo recordar, y un par de cientos de variables total. Hemos utilizado gigabytes de precio de casa de los datos de diversas fuentes. Nuestro modelo complejo, que utiliza muchos de los mismos datos, pero añadió una cadena de Markov modelo como el nivel más alto debido a que muchos de los factores que alimentan el uno del otro.
Un pequeño cambio en la política del gobierno fácilmente podría representar este modelo en su mayoría obsoletos y muchos de los cálculos tendría que ser completamente remodelada.
Por lo tanto, para una larga lista de económica y política del gobierno de razones, no hay una simple regla-de-pulgar manera de calcular el precio de la vivienda va a reaccionar. De hecho, ni siquiera tenemos bastante malo a la estimación de la presente dejarlo solo en el futuro!
