¿Cuánto descuento debo solicitar al pagar por adelantado el alquiler de todo un año?

Question

Actualmente estoy buscando un nuevo apartamento. Estoy dispuesto a pagar un año completo de alquiler por adelantado a cambio de un descuento. ¿Cuánto descuento debo buscar?

Esto implica un riesgo para mí y pierdo parte del costo de oportunidad; mientras tanto, el riesgo para el arrendador se reduce. Así que sé que debo obtener un descuento. ¿Cuánto?

Answer 1

Qué descuento acordarían (si alguno) dependerá de muchos factores.

A partir de mis conversaciones con otros propietarios y leyendo en foros de discusión de propietarios, muchos no quieren tratar con el pago anticipado. Las preocupaciones principales parecían centrarse en el potencial de que sea efectivo mal habido o simplemente sentir que cualquier cosa fuera del pago mensual normal era extraña / innecesaria. Algunos, como yo, no sienten la necesidad de hacer descuentos porque tenemos tasas de impago muy bajas.

Me ofrecieron medio año de alquiler por adelantado y lo rechacé porque no tenían ninguna fuente de ingresos documentada / historial crediticio. Incluso si hubiera sido un inquilino por lo demás bien calificado que propuso la idea de un año completo por adelantado, no estoy seguro de dar mucho descuento por eso. Elimina el riesgo de impago, pero desequilibraría mis ingresos ese primer año y el año que cambié a mensual, no a todos les importaría eso, pero dudo que sea el único.

Como inquilino, pagar un año por adelantado conlleva riesgos. Hay momentos en los que un inquilino está justificado para retener el alquiler, si ya lo has pagado has renunciado a esa palanca y un arrendador horrible podría aprovecharse (imagina un horno / calentador de agua roto durante meses). Si están en una mala situación financiera, podrían quedarse con tu año de alquiler, dejar de pagar la hipoteca y renunciar al alquiler por completo, lo que sería como mínimo una molestia para ti y potencialmente bastante costoso.

En mi mercado, no tengo interés en descontar el alquiler. Creo que, en general, como máximo, un descuento del 5% es razonable para aquellos interesados ​​en considerar la noción en absoluto. Si se trata de un área donde las tasas de desalojo son bastante altas, ya han incluido una alta tasa de impago en su tarifa de alquiler, por lo que tendrán más margen para negociar el pago garantizado y apuesto a que un 10% sería bastante aceptable en tales mercados.

No está de más preguntar, pero no estoy convencido de que valga la pena el riesgo para ti.

Estoy en los Estados Unidos, dependiendo del país, algunas de las consideraciones anteriores podrían no aplicarse. En los Estados Unidos, los derechos de propietarios e inquilinos varían según el estado, por lo que la declaración de retener el alquiler podría no aplicarse donde te encuentras.

Answer 2

Su declaración

el riesgo del arrendador se reduce.

En realidad no es correcto, desde la perspectiva de los arrendadores. A menos que tenga una clara intención de mudarse al final de ese año, y tal vez ni siquiera entonces.

• Si tiene la intención de mudarse al final del primer año, al arrendador le interesará menos alquilarle que a alguien que planea quedarse por varios años. La pérdida de ingresos y gastos adicionales hacen que a los inquilinos a corto plazo sean menos deseables.

• Los arrendadores están en el negocio de las ganancias a largo plazo. Un pago global no ofrece ningún incentivo real, ya sea que posean completamente la propiedad o tengan un préstamo bancario a largo plazo. Si quisieran ganancias rápidas, venderían la unidad y no serían arrendadores.

• Si planea quedarse más allá del año, habrá vivido allí sin pagar alquiler mensual durante 12 meses, lo más probable es que haya desarrollado hábitos de gasto que serán difíciles de ajustar cuando de repente necesite desprenderse de una parte significativa de su ingreso que está acostumbrado a tener disponible.

Lo cual deja su declaración final, incorrecta.

Entonces, sé que debería obtener un descuento. ¿Cuánto?

Puede preguntar, pero no debe esperarlo. Y es posible que realmente disminuya sus posibilidades de obtener un contrato de arrendamiento. Solo porque quiera vivir en el apartamento no significa que sea el candidato más calificado.

Editar Nota final; Si tiene un año de alquiler en mano y tiene la capacidad de pagar el alquiler mensual. Guarde el dinero adicional en el banco y resérvelo para emergencias y/o como pago inicial en una casa.

Answer 3

La respuesta de Hart CO proporciona una buena razón para que un arrendador no acepte negociaciones de descuento, y por qué probablemente no recibirías mucho incluso si tienes éxito.

Desde el otro lado, debes preguntarte cuál es el descuento mínimo que estarías dispuesto a aceptar para pagar por adelantado. Hay muchas cosas que podrías hacer con ese dinero mientras tanto (como invertirlo), y pagar por adelantado significa renunciar a esas oportunidades. Si el arrendador potencial no está dispuesto al menos a igualar tu descuento mínimo, simplemente paga mes a mes.

Answer 4

Paso uno

No tienes derecho a un descuento, así que saca esa mentalidad de tu cabeza.

Paso dos

Pide humildemente al arrendador:

¿Aceptas un año completo de renta por adelantado?

Si el arrendador dice que no, entonces no hay nada más que discutir.

Si dicen que sí, entonces puedes preguntar:

Genial, ¿hay algún tipo de descuento por hacerlo?

Si dicen que no, entonces decide si aún deseas ofrecer un año de renta.

Si dicen que sí, entonces pregunta cuánto es y decide si vale la pena para ti. Dudo que regatear por un mejor descuento sea bien recibido. Incluso puede causarte problemas porque si algo se rompe, el arrendador recordará que regateaste, por lo que podrían tardarse un poco en arreglarlo.

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Una cosa a tener en cuenta es que si planeas quedarte más allá de 1 año, debes ahorrar para un año completo de renta o evitar vivir al día para que cuando llegue el momento de pagar mensualmente, no tengas problemas para entregar cientos de dólares que ya hayas presupuestado para tu coche, comida, hobby, o lo que sea.

Pagar mensualmente tiene un beneficio psicológico en términos de presupuesto que te mantiene en línea con tus gastos. Una gran factura anual no es algo que la mayoría de la gente pueda pagar fácilmente. Esta es la misma razón por la cual una compañía hipotecaria ofrece un fideicomiso para pagar tus impuestos de propiedad.

Ten en cuenta que esta psicología podría ser la razón por la cual el arrendador no desea arriesgarse a permitirte pagar por un año completo. No querrían lidiar con la molestia de que tengas problemas para pagar una vez que comience el nuevo contrato de arrendamiento.

Answer 5

Como otros han dicho, la reducción del riesgo probablemente no sea significativa. Si el arrendador ya ha realizado una verificación de crédito, presumiblemente ha concluido que no representas mucho riesgo de impago.

Pero hay otro factor que podría funcionar a tu favor: "flotar". Cuando prepagas algo, el destinatario tiene más tiempo para invertirlo. Así que en lugar de que recibas pagos de intereses por un año, el arrendador los recibe (por eso recibir un reembolso de impuestos de ingresos grande no es una ganancia neta - le has estado dando al gobierno un préstamo sin intereses todo ese tiempo, cuando podrías haber guardado el dinero en efectivo y ganado intereses sobre él).

Esto sugiere que lo máximo que debes esperar como descuento es la cantidad de intereses que los pagos de alquiler podrían ganar en una cuenta de ahorros. No consideres inversiones en otros valores, porque aunque el mercado de valores tiene retornos históricos mucho más altos, es demasiado volátil en el corto periodo de un año como para usarlo como referencia.

También recuerda que el número de pagos de intereses que el arrendador gana es mayor para los meses más tardíos del año, el arrendador ya podría obtener un año completo de intereses del cheque de alquiler del primer mes, sólo está ganando 11 meses para la prepagó del último mes. Así que puedes promediar esto a aproximadamente 6 meses de intereses (la cantidad real es un poco diferente, debido al interés compuesto, pero esto es lo suficientemente cerca para fines de estimación).

En tiempos en que las tasas de interés de ahorro eran altas, esto podría permitirte obtener un descuento de varios puntos porcentuales. Hoy en día, las tasas de interés de las cuentas de ahorro más altas están alrededor del 1.7%, pero el arrendador puede que no tenga una de estas, así que calcula algo entre el 1% y 1.5%. Esto sugiere que el descuento más grande que podrías pedir razonablemente es de alrededor del 0.75%. Y si las tasas de interés bajan, debes esperar que el arrendador renegocie (pero no esperes ninguna generosidad si suben).